專家認為,，調(diào)控難度凸顯，政策還將持續(xù)從緊
大限將至,，包括京、滬,、穗,、深四大一線城市在內(nèi)的全國多數(shù)城市仍未公布房價調(diào)控目標。據(jù)公開披露的信息,，截至27日,，僅有近40個城市公布了房價調(diào)控目標，且其中多數(shù)城市的房價調(diào)控目標與當?shù)谿DP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤,，因此被認為是在強化房價上漲預期,。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家表示，這一方面體現(xiàn)了房價調(diào)控之難,，同時也釋放了政策依然會從緊的信號,，預計調(diào)控政策近期還有可能陸續(xù)出臺。而近60家上市房企現(xiàn)金流大減千億元的消息表明,，如果樓市成交持續(xù)低迷,，下半年可能迎來開發(fā)商較大規(guī)模促銷。
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進度 京滬穗深尚未公布房價調(diào)控目標
根據(jù)“新國八條”,，2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標,、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標,，并于一季度向社會公布,。
如今“新國八條”落地已整整兩個月，距離一季度結束也僅剩一周的時間,，但多數(shù)城市仍未公布房價調(diào)控目標,。
截至上周末,，僅有寧波、濟南,、�,？凇⒌|,、銀川,、榆樹、佛山,、沈陽,、貴陽、昆明,、蘭州,、西安、合肥,、岳陽以及山西省的20多個城市公布了房價控制目標,，多數(shù)是二三線城市，北京,、上海,、廣州、深圳四大一線城市均未公布,。
在已公布房價調(diào)控目標的近40個城市中,，多數(shù)城市制定的目標與當?shù)谿DP增速目標或居民人均可支配收入增幅目標掛鉤。
寧波市政府25日正式公布《關于公布2011年度寧波市區(qū)新建住房價格控制目標的通知》明確,，2011年度市區(qū)新建住房價格控制目標為保持住房價格基本穩(wěn)定,，新建住房價格全年漲幅低于年度市區(qū)居民人均可支配收入的增長幅度。根據(jù)寧波2011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案,，今年寧波市區(qū)居民人均可支配收入增長目標為10%,。
在沈陽，房價增幅控制目標為2011年新建住房價格指數(shù)同比增幅低于當年城市人均可支配收入和經(jīng)濟增長幅度,。而2011年沈陽計劃讓城市居民人均可支配收入與GDP同增12%,。
此次各地公布的房價調(diào)控目標普遍選擇與GDP或人均可支配收入增速掛鉤，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為,，與GDP掛鉤有一定道理,，但各地應體現(xiàn)差異性。根據(jù)國家統(tǒng)計局2000年到2010年十年間的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，全國房價年度同比漲幅低于同年GDP的漲幅,，高于同年CPI的漲幅，如果從過去十年的情況來看,，各地制定房價漲幅低于GDP漲幅的目標有一定道理,。
“但是每個城市的情況不一樣,。”她進一步表示,，現(xiàn)在還未公布房價調(diào)控目標的城市中,，一些房價過快上漲的城市，其去年房價同比漲幅是高于GDP增速的,，那么,，它們將房價漲幅目標定在低于GDP增速能否做到就存在很多未知因素。
在聶梅生看來,，房價調(diào)控目標的確定應體現(xiàn)地區(qū)差異,，不能千篇一律地與GDP掛鉤。按城市類別來看,，在自主需求為主的城市,，其房價調(diào)控目標除了與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標掛鉤外，還應與房價收入比掛鉤,。而如果在新建商品住宅中投資,、投機性購房所占比例較高的地方，比如出臺限購令的35個城市,，它們的房價調(diào)控目標還應與CPI掛鉤,。
此外，聶梅生還認為,，針對不同的住宅類型調(diào)控目標也應該進行細分，比如高檔商品房,、普通商品房,、經(jīng)濟適用房等。
效果 調(diào)控目標被指助長房價上漲預期
有觀點認為,，各地公布的房價調(diào)控目標儼然成了漲價目標,，會在很大程度上助長房價上漲預期。
一位業(yè)內(nèi)資深人士接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，現(xiàn)在很多城市是不敢提今年房價會比去年下降,，怕達不到目標，與其說了做不到,，還不如給自己留有余地,。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，公布房價調(diào)控目標是地方政府迫于無奈的做法,，單從目前來看,，房價上漲的預期很難在短期內(nèi)改變。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿也認為,，目前各地公布的房價調(diào)控目標反映出“地方政府覺得控房價的難度是非常大的”,。而目標被指助長房價上漲預期也在一定程度上表明房價不是那么容易降下來,。
有業(yè)內(nèi)人士認為，各地公布房價調(diào)控目標在一定程度上強化了房價上漲預期,，政策持續(xù)收緊的信號仍將持續(xù)加強,。
繼上周國家發(fā)改委宣布，從5月1日起商品房銷售明碼標價實行“一套一價”后,，北京又發(fā)布公告稱,，26日起開始實行大幅提高房地產(chǎn)項目土地增值稅預征率的新政策，由此前的1%至2%,，提高到2%至5%,。根據(jù)公告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現(xiàn)房銷售確認的商品房取得的收入,，按照預計增值率實行2%至5%的幅度預征率,。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的3%預征土地增值稅,。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為,，土地增值稅預征率提高及清算等政策如嚴格執(zhí)行，將直接對相當一部分房企的資金鏈造成壓力,。
北京中原認為,，最近發(fā)改委及部分地方稅務部門針對樓市調(diào)控的政策出臺，說明了樓市的利空依然未出盡,，調(diào)控政策依然在從嚴從緊,。并預計最近調(diào)控政策還有可能陸續(xù)出臺，樓市很可能出現(xiàn)明顯的變化,。
壓力 59家上市房企現(xiàn)金流大減千億元
“現(xiàn)在的調(diào)控不單單是對于房地產(chǎn)的調(diào)控,，實際上在信貸這一塊，全部都是一個收緊的趨勢,，有些房貸貸款已經(jīng)批下來了,，但等了很久就是不放，因為現(xiàn)在銀行手頭資金也比較緊張,�,！标戲T麟表示，在銀根緊縮嚴厲的調(diào)控政策下,，開發(fā)商資金鏈趨緊將是一個長期的趨勢,。
WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類,，截至記者發(fā)稿,，兩市已有共計59家房地產(chǎn)類上市公司發(fā)布了2010年年報。年報顯示，雖然利潤增長整體仍然十分可觀,，但房地產(chǎn)上市公司資金鏈整體趨緊的跡象已經(jīng)十分明顯,。
數(shù)據(jù)顯示，59家上市公司2010年共計實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤394.24億元,，同比增長35.9%,。其中，上市房企四大龍頭萬科,、保利地產(chǎn),、金地集團和招商地產(chǎn)分別實現(xiàn)了72.83億元、35.19億元,、17.76億元和16.44億元的凈利潤,，同比增長分別達到了36.7%、39.8%,、51.7%和22.3%,。
雖然凈利潤實現(xiàn)大幅增長，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率卻出現(xiàn)了不同程度的上升,。四大地產(chǎn)龍頭中,，萬科、保利地產(chǎn),、金地集團和招商地產(chǎn)2010年末的資產(chǎn)負債率分別為74.7%,、79.0%、71.2%和64.6%,，同比上升了11.5%,、12.8%、2.2%和4.6%,。
在現(xiàn)金流上,，59家上市公司2010年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-649.8億元，同比大減1026.9億元,。四大地產(chǎn)龍頭中，萬科,、保利地產(chǎn),、金地集團和招商地產(chǎn)2010年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為22.4億元、-223.7億元,、-30.4億元和-44.5億元,，而2009年末，這個數(shù)據(jù)則分別為92.5億元,、-11.4億元,、-28.7億元和70.5億元。截至2010年末，59家上市公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為269.1億元,，而2009年末,，這個數(shù)據(jù)則為526.8億元。數(shù)據(jù)還顯示,，截至2010年末,，上述59家上市房企的存貨總量已經(jīng)達到了6414.9億元。
“我們判斷,，從目前的情況來看,，開發(fā)商在加大開工，準備走快周轉的路線,。但目前的成交還是比較低迷的,，如果這個成交狀況持續(xù)3個月至6個月的話，開發(fā)商就很難撐得住了,，就可能需要考慮降價,。”沈愛卿對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，如果現(xiàn)在低成交量的狀況持續(xù),，將會對開發(fā)商產(chǎn)生很大的影響。他同時表示,，目前市場有些分化,，一些大型的開發(fā)商資金狀況相對還好，而小的開發(fā)商融資渠道較少,，情況就沒那么好,。