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記者日前從長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心獲悉,，長(zhǎng)沙1月房?jī)r(jià)下滑,，市內(nèi)新建商品房備案均價(jià)5360元/平方米，其中住宅均價(jià)5105元/平方米,。業(yè)內(nèi)人士分析,，1月長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下跌可能是供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化所致,。圖為走在長(zhǎng)沙湘江河堤之上觀看沿江林立的商品房�,！⌒氯A社記者 龍弘濤/攝 |
春節(jié)前后,，新國(guó)八條、房產(chǎn)稅,、加息等政策魚(yú)貫而出,，特別是長(zhǎng)春地方版限購(gòu)政策于近日落地，在當(dāng)?shù)匾饛?qiáng)烈反響,。長(zhǎng)春一向被稱為房地產(chǎn)“二線半”城市,，房?jī)r(jià)絕對(duì)值不高，對(duì)房地產(chǎn)政策敏感度較差,，因此以往的歷次調(diào)控對(duì)其影響均十分有限,，無(wú)論全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何風(fēng)云變幻,，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎總能獨(dú)善其身，保持著量?jī)r(jià)齊升的增長(zhǎng)勢(shì)頭,。不過(guò),，記者在近日的采訪中發(fā)現(xiàn)，隨著第三輪調(diào)控政策的密集出臺(tái),，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)已不再是“鐵板一塊”,。盡管很多人仍然深信長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)受第三輪調(diào)控的影響不會(huì)太大，但是調(diào)控的影響已現(xiàn)端倪：部分樓盤價(jià)格松動(dòng),，土地市場(chǎng)出現(xiàn)新變化,，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者陷入深度觀望。
第三輪調(diào)控之下,，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)松動(dòng)跡象
2月10日,，春節(jié)后上班第二天，長(zhǎng)春恒大綠洲打出七九折優(yōu)惠廣告,。這是去年年初以來(lái)長(zhǎng)春品牌開(kāi)發(fā)商最大幅度的折扣,，去年4月恒大綠洲開(kāi)盤時(shí)只也有八五折優(yōu)惠。另?yè)?jù)了解,，中海地產(chǎn)去年熱銷產(chǎn)品中海凱旋門在春節(jié)期間也有小幅優(yōu)惠,。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年1月,，長(zhǎng)春13個(gè)樓盤價(jià)格現(xiàn)不同幅度上漲,，7盤價(jià)格現(xiàn)小幅下調(diào)。春節(jié)過(guò)后,，更出現(xiàn)了4600元/平方米的最新報(bào)價(jià),，而長(zhǎng)春主城區(qū)商品房均價(jià)去年底已超6000元/平方米。
價(jià)格松動(dòng)意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市的信心已發(fā)生動(dòng)搖,，而這一變化在土地市場(chǎng)體現(xiàn)得更為明顯。1月28日長(zhǎng)春市國(guó)土資源局舉行了新年“第一拍”,，推出7宗經(jīng)營(yíng)性用地,。這次競(jìng)拍一改過(guò)去大地塊、大開(kāi)發(fā)商唱主角場(chǎng)面,，小地塊成為“香餑餑”,。5宗5萬(wàn)平方米以下的地塊，有4宗引來(lái)2家以上競(jìng)買人,。競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的是東方廣場(chǎng)附近一宗8780平方米的住宅用地,，樓面價(jià)1447元/平方米，兩家競(jìng)買企業(yè)經(jīng)過(guò)120輪激烈競(jìng)價(jià),，成交價(jià)達(dá)2637元/平方米,，溢價(jià)率超過(guò)80%,。而另2宗15萬(wàn)平方米左右的較大地塊出讓十分平淡，因只有一家競(jìng)買人,，最終均以底價(jià)成交,。江蘇吳中本次拍賣中有競(jìng)買意向，但是最終沒(méi)有舉牌,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，第三輪調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商正在改變大進(jìn)大出的策略,，出手變得更為謹(jǐn)慎,，陷入“邊開(kāi)發(fā)邊觀望”狀態(tài)。而小地塊因?yàn)榭們r(jià)低,、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小,，所以更受開(kāi)發(fā)商青睞。
密集的調(diào)控政策也使購(gòu)房者進(jìn)入“深度觀望”,。據(jù)長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，今年春節(jié)期間從2月1日至9日網(wǎng)上簽約只有30套房，其中有三天均為零成交,。而2010年春節(jié)期間,，長(zhǎng)春商品住房共簽約200多套，出現(xiàn)反季熱銷場(chǎng)面,，與今年春節(jié)的慘淡銷售形成鮮明的對(duì)比,。
地方版限購(gòu)政策讓調(diào)控再升溫
就在新國(guó)八條、房地產(chǎn),、加息等政策魚(yú)貫而出的同時(shí),，2月10日，長(zhǎng)春版限購(gòu)令見(jiàn)諸報(bào)端,。長(zhǎng)春市人民政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》,，意見(jiàn)核心是本市居民最多可購(gòu)買兩套住房，外地居民限購(gòu)一套住房,，第三套房全民禁購(gòu),。
很多業(yè)內(nèi)外人士對(duì)長(zhǎng)春市如此迅速出臺(tái)限購(gòu)令始料未及。長(zhǎng)春工程學(xué)院房地產(chǎn)專業(yè)講師吉林表示,，“真沒(méi)想到會(huì)這么快,，太意外了。因?yàn)殚L(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)與大連這些二線城市相比,，還沒(méi)達(dá)到非動(dòng)用限購(gòu)令打壓的程度,。”
但是一些購(gòu)房者認(rèn)為,，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)絕對(duì)值與一線城市比雖然不算高,，但是去年漲幅已達(dá)28%,，屬于房?jī)r(jià)上漲較快城市，此時(shí)出臺(tái)限購(gòu)政策已屬亡羊補(bǔ)牢,。據(jù)了解,，近日某研究機(jī)構(gòu)推出的全國(guó)城市房?jī)r(jià)排名榜上，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)位列全國(guó)第48位,，已高于沈陽(yáng),。
在長(zhǎng)的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商目前都在“靜觀其變”。保利長(zhǎng)春分公司副總經(jīng)理嚴(yán)觀表示,�,！跋拶�(gòu)肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，首先體現(xiàn)在交易量可能會(huì)有所萎縮,�,！倍喽髦脴I(yè)副總經(jīng)理崔湘笛表示：就當(dāng)下來(lái)看，限購(gòu)令的實(shí)施可能會(huì)令長(zhǎng)春樓市進(jìn)入“購(gòu)房調(diào)整期”,，購(gòu)房者可能會(huì)在政策的影響下形成一定觀望,。但是她也表示對(duì)長(zhǎng)春房?jī)r(jià)有信心，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不是由政策因素控制的,，而是由土地成本,、建材成本、GDP等經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定的,。
吉林省天潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理王柳清認(rèn)為,，限購(gòu)政策主要抑制的是改善性需求，因此對(duì)大開(kāi)發(fā)商影響更嚴(yán)重,�,！百�(gòu)買中海、萬(wàn)科,、保利這些大開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品的業(yè)主,，基本都有二套甚至是三套房產(chǎn)，長(zhǎng)春的調(diào)控政策出臺(tái)后,，對(duì)于這些大開(kāi)發(fā)商的沖擊是非常大的”,，“不過(guò)長(zhǎng)春的調(diào)控政策也將有利于各房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)換開(kāi)發(fā)思維，推出具有個(gè)性的產(chǎn)品,，間接加快了產(chǎn)品差異化的速度�,！蓖趿逭f(shuō),。
調(diào)控結(jié)果最終還要看政策執(zhí)行力
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪調(diào)控結(jié)果如何,，現(xiàn)在下什么結(jié)論都為時(shí)過(guò)早,。因?yàn)檎叩某雠_(tái),，無(wú)論是市場(chǎng)還是購(gòu)房者都要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化期和接受期。
2月10日,，長(zhǎng)春地方版限購(gòu)令出臺(tái)同時(shí),，公積金貸款也加一次加息。記者11日從長(zhǎng)春市住房公積金管理中心了解到,，節(jié)后兩日,，長(zhǎng)春市住房公積金貸款的辦理數(shù)量暫時(shí)沒(méi)有變化，各分中心平均每日辦理一二百件左右,，從放款勢(shì)頭看,，比去年同期還略有上升。個(gè)貸處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，這主要是春節(jié)前積累下來(lái)的未辦件較多,，是市場(chǎng)慣性作用的結(jié)果。至于限購(gòu),、加息等政策對(duì)市場(chǎng)的影響,，至少要一個(gè)月以后才能見(jiàn)分曉。
一些購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,，調(diào)控結(jié)果最終還要看政策執(zhí)行力如何,。搜房網(wǎng)友“華瀚方圓”認(rèn)為，和此前長(zhǎng)春政府對(duì)于樓市一向溫柔的應(yīng)對(duì)方式相比,，限購(gòu)令的出臺(tái)在表面上看的確像是給長(zhǎng)春樓市一個(gè)猛烈的襲擊,，但是從細(xì)節(jié)上看，該政策卻與此前金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的二套房,、三套房限貸的政策異曲同工,，沒(méi)有太大新意。
購(gòu)房者楊女士表示,，長(zhǎng)春市政府的文件是在1月28日發(fā)布的,，但消息直到2月10日才爆出來(lái)。政府顯然是在低調(diào)處理這件事,，所以限購(gòu)令具體的執(zhí)行情況還很堪憂,。另外，長(zhǎng)春版限購(gòu)令只是拷貝了國(guó)家的要求,，從細(xì)則本身上看也顯得很無(wú)力,。比如第一條“控制新建住房?jī)r(jià)格漲幅”，“將房?jī)r(jià)收入比控制在合理區(qū)間”,，這個(gè)收入比本來(lái)就是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智,，根本沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
但是對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),，政策疊加效應(yīng)帶來(lái)的市場(chǎng)壓力肯定要大于以往任何時(shí)候,。據(jù)了解,，2010年，長(zhǎng)春市共出讓經(jīng)營(yíng)性用地900多萬(wàn)平方米,，是2009年的2.5倍,。大量拿地導(dǎo)致2011年商品房開(kāi)發(fā)量將集中上升。長(zhǎng)春工程工院房地產(chǎn)專業(yè)講師吉林分析說(shuō),，這么大的供應(yīng)量,，市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象。對(duì)于那些資金鏈緊張和上市的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),，會(huì)產(chǎn)生很大的壓力,，迫于業(yè)績(jī)和資金壓力，可能會(huì)考慮把價(jià)格調(diào)下來(lái),，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)階段性漲跌,。
長(zhǎng)春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)盛學(xué)永表示，政策影響市場(chǎng)的軌跡應(yīng)該是一個(gè)漸進(jìn)的,、震蕩過(guò)程,，暴漲暴跌情形基本不會(huì)出現(xiàn)。