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記者日前從長沙市房產研究中心獲悉,，長沙1月房價下滑，市內新建商品房備案均價5360元/平方米,，其中住宅均價5105元/平方米,。業(yè)內人士分析，1月長沙房價下跌可能是供應結構變化所致,。圖為走在長沙湘江河堤之上觀看沿江林立的商品房,。 新華社記者 龍弘濤/攝 |
春節(jié)前后,，新國八條,、房產稅、加息等政策魚貫而出,，特別是長春地方版限購政策于近日落地,，在當?shù)匾饛娏曳错憽ｉL春一向被稱為房地產“二線半”城市,，房價絕對值不高,，對房地產政策敏感度較差，因此以往的歷次調控對其影響均十分有限,，無論全國房地產市場如何風云變幻,，長春房地產市場似乎總能獨善其身，保持著量價齊升的增長勢頭,。不過,，記者在近日的采訪中發(fā)現(xiàn)，隨著第三輪調控政策的密集出臺,，長春房地產市場已不再是“鐵板一塊”,。盡管很多人仍然深信長春房地產市場受第三輪調控的影響不會太大，但是調控的影響已現(xiàn)端倪：部分樓盤價格松動,，土地市場出現(xiàn)新變化,，開發(fā)商和購房者陷入深度觀望。
第三輪調控之下,，長春房地產市場已現(xiàn)松動跡象
2月10日,，春節(jié)后上班第二天，長春恒大綠洲打出七九折優(yōu)惠廣告,。這是去年年初以來長春品牌開發(fā)商最大幅度的折扣,，去年4月恒大綠洲開盤時只也有八五折優(yōu)惠,。另據(jù)了解，中海地產去年熱銷產品中海凱旋門在春節(jié)期間也有小幅優(yōu)惠,。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,，2011年1月，長春13個樓盤價格現(xiàn)不同幅度上漲,，7盤價格現(xiàn)小幅下調,。春節(jié)過后，更出現(xiàn)了4600元/平方米的最新報價,，而長春主城區(qū)商品房均價去年底已超6000元/平方米,。
價格松動意味著開發(fā)商對樓市的信心已發(fā)生動搖，而這一變化在土地市場體現(xiàn)得更為明顯,。1月28日長春市國土資源局舉行了新年“第一拍”,，推出7宗經(jīng)營性用地。這次競拍一改過去大地塊,、大開發(fā)商唱主角場面,，小地塊成為“香餑餑”。5宗5萬平方米以下的地塊,，有4宗引來2家以上競買人,。競爭最為激烈的是東方廣場附近一宗8780平方米的住宅用地，樓面價1447元/平方米,，兩家競買企業(yè)經(jīng)過120輪激烈競價,，成交價達2637元/平方米，溢價率超過80%,。而另2宗15萬平方米左右的較大地塊出讓十分平淡,，因只有一家競買人，最終均以底價成交,。江蘇吳中本次拍賣中有競買意向,，但是最終沒有舉牌。業(yè)內人士認為,，第三輪調控之下，開發(fā)商正在改變大進大出的策略,，出手變得更為謹慎,，陷入“邊開發(fā)邊觀望”狀態(tài)。而小地塊因為總價低,、市場風險小,，所以更受開發(fā)商青睞。
密集的調控政策也使購房者進入“深度觀望”,。據(jù)長春房地產業(yè)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，今年春節(jié)期間從2月1日至9日網(wǎng)上簽約只有30套房,，其中有三天均為零成交。而2010年春節(jié)期間,，長春商品住房共簽約200多套,，出現(xiàn)反季熱銷場面，與今年春節(jié)的慘淡銷售形成鮮明的對比,。
地方版限購政策讓調控再升溫
就在新國八條,、房地產、加息等政策魚貫而出的同時,，2月10日,，長春版限購令見諸報端。長春市人民政府下發(fā)《關于進一步貫徹落實房地產宏觀調控政策促進我市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》,，意見核心是本市居民最多可購買兩套住房,，外地居民限購一套住房，第三套房全民禁購,。
很多業(yè)內外人士對長春市如此迅速出臺限購令始料未及,。長春工程學院房地產專業(yè)講師吉林表示，“真沒想到會這么快,，太意外了,。因為長春房地產市場與大連這些二線城市相比，還沒達到非動用限購令打壓的程度,�,！�
但是一些購房者認為，長春房價絕對值與一線城市比雖然不算高,，但是去年漲幅已達28%,，屬于房價上漲較快城市，此時出臺限購政策已屬亡羊補牢,。據(jù)了解,，近日某研究機構推出的全國城市房價排名榜上，長春房價位列全國第48位,，已高于沈陽,。
在長的大多數(shù)開發(fā)商目前都在“靜觀其變”。保利長春分公司副總經(jīng)理嚴觀表示,�,！跋拶徔隙〞䦟Ψ康禺a市場產生影響，首先體現(xiàn)在交易量可能會有所萎縮,�,！倍喽髦脴I(yè)副總經(jīng)理崔湘笛表示：就當下來看，限購令的實施可能會令長春樓市進入“購房調整期”，購房者可能會在政策的影響下形成一定觀望,。但是她也表示對長春房價有信心,，因為房價不是由政策因素控制的，而是由土地成本,、建材成本,、GDP等經(jīng)濟形勢決定的。
吉林省天潤房地產開發(fā)有限公司總經(jīng)理王柳清認為,，限購政策主要抑制的是改善性需求,，因此對大開發(fā)商影響更嚴重�,！百徺I中海,、萬科、保利這些大開發(fā)商產品的業(yè)主,，基本都有二套甚至是三套房產,，長春的調控政策出臺后，對于這些大開發(fā)商的沖擊是非常大的”,，“不過長春的調控政策也將有利于各房地產公司轉換開發(fā)思維,，推出具有個性的產品，間接加快了產品差異化的速度,�,！蓖趿逭f。
調控結果最終還要看政策執(zhí)行力
業(yè)內人士認為,，本輪調控結果如何,，現(xiàn)在下什么結論都為時過早。因為政策的出臺,，無論是市場還是購房者都要經(jīng)過一段時間的消化期和接受期,。
2月10日，長春地方版限購令出臺同時,，公積金貸款也加一次加息,。記者11日從長春市住房公積金管理中心了解到，節(jié)后兩日,，長春市住房公積金貸款的辦理數(shù)量暫時沒有變化,，各分中心平均每日辦理一二百件左右，從放款勢頭看,，比去年同期還略有上升,。個貸處相關負責人表示，這主要是春節(jié)前積累下來的未辦件較多,，是市場慣性作用的結果。至于限購、加息等政策對市場的影響,，至少要一個月以后才能見分曉,。
一些購房者和房地產業(yè)內人士表示，調控結果最終還要看政策執(zhí)行力如何,。搜房網(wǎng)友“華瀚方圓”認為,，和此前長春政府對于樓市一向溫柔的應對方式相比，限購令的出臺在表面上看的確像是給長春樓市一個猛烈的襲擊,，但是從細節(jié)上看,，該政策卻與此前金融機構出臺的二套房、三套房限貸的政策異曲同工,，沒有太大新意,。
購房者楊女士表示，長春市政府的文件是在1月28日發(fā)布的,，但消息直到2月10日才爆出來,。政府顯然是在低調處理這件事，所以限購令具體的執(zhí)行情況還很堪憂,。另外,，長春版限購令只是拷貝了國家的要求，從細則本身上看也顯得很無力,。比如第一條“控制新建住房價格漲幅”,，“將房價收入比控制在合理區(qū)間”，這個收入比本來就是仁者見仁智者見智,，根本沒有統(tǒng)一的標準,。
但是對于開發(fā)企業(yè)來說，政策疊加效應帶來的市場壓力肯定要大于以往任何時候,。據(jù)了解,，2010年，長春市共出讓經(jīng)營性用地900多萬平方米,，是2009年的2.5倍,。大量拿地導致2011年商品房開發(fā)量將集中上升。長春工程工院房地產專業(yè)講師吉林分析說,，這么大的供應量,，市場有可能會出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。對于那些資金鏈緊張和上市的開發(fā)企業(yè)來說,，會產生很大的壓力,，迫于業(yè)績和資金壓力，可能會考慮把價格調下來,，房價有可能出現(xiàn)階段性漲跌,。
長春市房地產協(xié)會秘書長盛學永表示,，政策影響市場的軌跡應該是一個漸進的、震蕩過程,，暴漲暴跌情形基本不會出現(xiàn),。