“國(guó)八條”沖淡春節(jié)樓市,，市場(chǎng)觀望氣氛再次出現(xiàn)，樓市成交下降意味著什么,？《今日觀察》正在評(píng)論,。
主持人（史小諾）：年初房地產(chǎn)調(diào)控政策的再次加力，讓2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景變得撲朔迷離,。根據(jù)最新的調(diào)查,，北京,、上海、深圳等國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一線城市在2月的第一周均出現(xiàn)了成交量的明顯回落,，部分城市甚至出現(xiàn)一周成交量跌至個(gè)位數(shù)的現(xiàn)象,，成交量明顯回落是否意味著樓市拐點(diǎn)的到來(lái)？密集的調(diào)控政策如何才能更加精準(zhǔn)地調(diào)控房?jī)r(jià),？今天我們將會(huì)就此展開討論,。
今天的評(píng)論員是馬光遠(yuǎn)和劉戈，首先一起來(lái)了解一下相關(guān)的新聞背景,。
春節(jié)樓市“冷”,，觀望氣氛濃。
北京：二手房成交41套,，觀望主導(dǎo)市場(chǎng),。
杭州：解約多過(guò)簽約，樓市“負(fù)成交”,。
廣州：網(wǎng)簽47套,，成交量?jī)H為節(jié)前3%。
上海：量降價(jià)不降,，樓市再陷深度觀望,。
日前，在北京三環(huán)邊的一家房地產(chǎn)中介公司,，一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間,，記者沒(méi)有看到一位前來(lái)購(gòu)房的人，負(fù)責(zé)人說(shuō)春節(jié)后上班的第一天,，客戶少一些是正�,，F(xiàn)象，但幾乎到了門庭冷落的狀況,，這還是頭一回,。而說(shuō)起去年2月21號(hào)的節(jié)后首個(gè)工作日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),，二手房住宅成交量是195套,，而今年數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)7天二手房?jī)H成交41套,。
市場(chǎng)與以前相比有點(diǎn)“冷”,。一些購(gòu)房者表示因新政策的出臺(tái)暫時(shí)不考慮買房。
在杭州,，從大年三十到年初五,，二手房市場(chǎng)零成交，一手房春節(jié)期間僅成交11套，年初二,、年初三甚至零成交,，很多買家還忙著退房，截止8號(hào)已有55套二手房解除合同,。分析認(rèn)識(shí)認(rèn)為,，營(yíng)業(yè)稅上升，買賣雙方無(wú)法就房?jī)r(jià)達(dá)成一致,，是一些買房人解除合約的重要原因,。
在廣州，今年春節(jié)樓市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為47套,，日均不足8套,，為聚集人氣，廣州30多個(gè)樓盤推出促銷優(yōu)惠活動(dòng),，個(gè)別樓盤甚至給出了8折的低價(jià)位,，但濃厚的觀望氣氛導(dǎo)致最終成交寥寥無(wú)幾。
在上海,，樓市成交量近期也在下跌,，截止9號(hào)下午，當(dāng)天的一手房成交量為112套,，此前三天成交量則分別只有5套,、4套和33套。二手房方面上海大部分房屋中介兔年至今還是零成交,。
看房者：（價(jià)格）還是偏高一點(diǎn),。
記者：那您現(xiàn)在考慮觀望一下，還是現(xiàn)在要出手呢,？
看房者：還沒(méi)定下來(lái),，我主要看看,。
業(yè)內(nèi)專家表示,，新“國(guó)八條”和房產(chǎn)稅試點(diǎn)讓今年樓市走勢(shì)失去了懸念，量?jī)r(jià)齊跌或難以避免,。新春鞭炮聲間隙,，有點(diǎn)“冷”的房地產(chǎn)市場(chǎng)“深度博弈”與“觀望”再度成為當(dāng)下的熱門詞匯。
主持人：通過(guò)剛才這樣一個(gè)片子我們看到,，各地在春節(jié)期間住房成交量是大幅度的下降,，有的城市是零成交，還有的城市只是成交了十幾套,，那我覺(jué)得在春節(jié)期間因?yàn)樽哂H訪友這種情況是否屬于正常的一個(gè)范疇之內(nèi),？
馬光遠(yuǎn)（財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員）：從這個(gè)整個(gè)的目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)情況來(lái)看的話，可以叫冷暖兩重天,，政策層面保持了持續(xù)的一個(gè)高壓,，這個(gè)政策的這種持續(xù)高壓在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的歷史上10多年來(lái)是前所未有的,，而且我們看到在春節(jié)團(tuán)拜會(huì)上溫總理提到了一條就是“堅(jiān)定不移的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控”；第二個(gè)是在這種政策的高壓下出現(xiàn)了三重的低迷,，第一是我們,，這一次我們春節(jié)回家以后，很少有人跟你談?wù)摲績(jī)r(jià),，談?wù)摲康禺a(chǎn),。
劉戈（財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員）：這個(gè)跟去年完全不同，去年的時(shí)候在所有的場(chǎng)合話題最后都要拐到這方面,。
馬光遠(yuǎn)：對(duì),，最多的是房地產(chǎn)。這么多年事實(shí)上像房地產(chǎn)的關(guān)注度這么低的在鄉(xiāng)間村野這是很少見(jiàn)的,。
主持人：很少見(jiàn)的,。
馬光遠(yuǎn)：第二個(gè)低迷我們看到成交低迷，從這近三年的情況來(lái)看的話,，2009年是一個(gè)比較瘋狂的一年,，2010年去年持續(xù)的反彈，政策高壓下持續(xù)的反彈,，今年以來(lái),，這三年的整個(gè)情況來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)今年整個(gè)成交是最慘淡的一年,。杭州我們看到是從大年三十到初五都是零成交,，而且解約的情況還比較多。第三個(gè)情況是推盤的情況比較低迷,，整個(gè)開發(fā)商在1月份到現(xiàn)在整個(gè)推出的新盤數(shù)量應(yīng)該說(shuō)創(chuàng)下這幾年的新低,，也就是說(shuō)目前整個(gè)來(lái)看的話大家都在觀望，都在觀察未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走,，所以沒(méi)人出手,。
主持人：對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)……
劉戈：像馬老師所說(shuō)的就是現(xiàn)在進(jìn)入到了一個(gè)觀望期。
主持人：對(duì),。
劉戈：那么在下半年的時(shí)候,，我和一些這個(gè)二手房的中介一直有聯(lián)系，那么發(fā)現(xiàn)就是在11月,、12月份的時(shí)候這個(gè)電話就非常頻繁,，而且的話我也跟著看了一些二手房，那么就發(fā)現(xiàn)整個(gè)的這樣的一個(gè)交投非常的活躍,，看房的人也很多,，然后它呈現(xiàn)出來(lái)一個(gè)又好像有一個(gè)要恢復(fù)到這個(gè)前一年的這樣狀態(tài)…
馬光遠(yuǎn)：調(diào)控前。
劉戈：這樣的一種趨勢(shì)，但是呢,，在那個(gè)1月27號(hào),、28號(hào)就是說(shuō)我們一個(gè)是新的“國(guó)八條”，另外一個(gè)是…
主持人：房產(chǎn)稅,。
劉戈：房產(chǎn)稅這樣的出臺(tái)消息以后,，這樣的一種馬上投入，就是這樣的一種態(tài)勢(shì)呢,，然后所有的人都在講,，我問(wèn)這個(gè)中介啊，問(wèn)他們的感受如何呢,，他講很多,，幾乎所有的人都說(shuō)“我們放一放，看一看,，春節(jié)后再來(lái)談”,，但是呢，春節(jié)后上班第一天馬上遇到加息的事情,。那么對(duì)于這樣已經(jīng)進(jìn)入觀望期的這樣的一些買房者來(lái)說(shuō),，那么前面如果要按“國(guó)八條”，如果你要是買二套房的話,，原來(lái)五折你的錢可能夠了,，那么現(xiàn)在的話你需要六成的這樣的一個(gè)資金，你可能又差了幾十萬(wàn)塊錢,，這是一個(gè)問(wèn)題,。另外這個(gè)加息，加息的話,，三次加息算起來(lái)如果你貸一百萬(wàn)的話,，已經(jīng)五六百塊錢的這樣的一個(gè)利息要多出來(lái)了，所以這種心理上的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn),。
主持人：超出了自己的預(yù)期,。
馬光遠(yuǎn)：整個(gè)利息就翻倍了。
劉戈：所以話這樣可能大家會(huì)繼續(xù)觀望下去,。
主持人：就大家非常關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)我們也是聯(lián)合數(shù)字100市場(chǎng)研究公司做了這樣一個(gè)調(diào)查,。我們題目是“面對(duì)目前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)的調(diào)控政策您是否在改變自己的購(gòu)房預(yù)期？”我們看到57.30%是持幣觀望,，觀望情緒非常的濃厚。38.7%是計(jì)劃不變,，這個(gè)計(jì)劃我們就是不太知道他到底是購(gòu)房還是不購(gòu),，他也是觀望期，其實(shí)仍然是觀望我覺(jué)得。40%是加快購(gòu)房計(jì)劃,，是最少的,，所以看來(lái)這個(gè)大家這種停滯的狀態(tài)目前是占了主要的一個(gè)占比。
在今年一月底新的“國(guó)八條”出臺(tái),，也是意味著新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策的啟動(dòng),，那么在昨天也是我們剛剛做了一期節(jié)目在春節(jié)長(zhǎng)假的最后一天央行是要加息，還有前段時(shí)間的兩個(gè)城市,，包括上海和重慶的房產(chǎn)稅的試點(diǎn),，一系列的調(diào)控政策的出臺(tái)也是讓這個(gè)觀望氣氛越來(lái)越濃厚，接下來(lái)通過(guò)一個(gè)片子,，我們一起來(lái)了解一下,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9號(hào)發(fā)布通知，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率,。
5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn),，由4.30%上調(diào)到4.50%；5年期以下個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),，由3.75%上調(diào)到4%,。而就在前一天8號(hào)晚，中國(guó)人民銀行宣布,，自9號(hào)起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn),，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，這是央行自去年以來(lái)第三次加息,。
分析人士認(rèn)為,，雖然貨幣政策進(jìn)入加息通道意在抑制物價(jià)上漲，但也給樓市帶來(lái)了一定的影響,。在加息之前為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作,，1月26號(hào)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了八條政策措施，被業(yè)界稱為“新國(guó)八條”,，涉及限購(gòu),、價(jià)格控制、信貸,、稅收等環(huán)節(jié),。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,，調(diào)控措施還包括擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍，明確限購(gòu)要求,。
“這一次‘出拳’很重,，很明顯是不希望投資者再攪合樓市了”,。面對(duì)新出臺(tái)的“國(guó)八條”，上海一家地產(chǎn)從業(yè)老總倒出了這樣的評(píng)價(jià),。隨后,，上海、重慶相繼宣布從1月28號(hào)起開始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅,。試點(diǎn)方案,，重慶的方案稅偏重對(duì)高檔房別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi),，而上海的方案針對(duì)新增一般房地產(chǎn),，而且按照人均面積做起征點(diǎn)考慮，且為累進(jìn)稅率,，房屋價(jià)值高,，人均面積大的房屋稅率就更高了。
房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼,，兔年樓市究竟該何去何從,？走勢(shì)令人期待。
主持人：剛才我們通過(guò)這樣一個(gè)片子梳理了一下這段時(shí)間以來(lái),，樓市調(diào)控政策的出臺(tái),。那么這一系列的組合拳對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生哪些具體的影響？
劉戈：我們注意到在12月26號(hào)的時(shí)候,，溫家寶總理作客中央人民廣播電臺(tái),，在那次節(jié)目里面的話，他非�,？隙ǖ卣f(shuō),，“我原來(lái)承諾讓房?jī)r(jià)達(dá)到合理的價(jià)位，這樣的一個(gè)承諾我答應(yīng)過(guò)的事我是一定要做到的,�,！倍艺f(shuō)“絕不退縮”。那么這樣的話,，我覺(jué)得而且在一個(gè)月以后,，整整一個(gè)月以后有了新“國(guó)八條”的出臺(tái)，第二天又有了重慶和上海的房產(chǎn)稅的出臺(tái),，那么這樣就讓總理的這個(gè)話有了一個(gè)兌現(xiàn),，那么這個(gè)時(shí)候呢，很多人從將信將疑到了深信不疑,，也就是說(shuō)政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控,，讓房?jī)r(jià)到達(dá)一個(gè)合理的價(jià)位，這個(gè)決心是不動(dòng)搖的,。
馬光遠(yuǎn)：這個(gè)事實(shí)上從我們對(duì)目前的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種大家集體的沉默就可以看出,，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)走勢(shì)分歧已經(jīng)變得越來(lái)越小,，也就是說(shuō)最起碼大家認(rèn)為已經(jīng)看不準(zhǔn)了,，不像以前一樣我深信不疑地認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲,，這個(gè)分歧已經(jīng)不存在了。第二個(gè)我們看到這個(gè)政策層面事實(shí)上徹底的扭轉(zhuǎn)了人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)以前的一個(gè)判斷的邏輯,。你比如說(shuō)限購(gòu)政策,，新的“國(guó)八條”里邊推行到全國(guó)的限購(gòu)政策里面，基本上杜絕了一個(gè)家庭擁有第三套房,，但是以前之所以在年底的時(shí)候整個(gè)成交量仍然比較高,，是因?yàn)榫唧w怎么執(zhí)行，因?yàn)橛泻芏嗦┒�,，比如說(shuō)誰(shuí)跟誰(shuí)一個(gè)家庭,，事實(shí)上如果沒(méi)有結(jié)婚證，如果沒(méi)有別的民政部門配合的話你很難搞清楚,，所以北京事實(shí)上從去年2010年4月30號(hào)“京十二條”就有了限購(gòu)政策,，但是我們看去年北京的成交量并不低，為什么呢,？執(zhí)行的漏洞非常大,，現(xiàn)在我們看到北京馬上就要出臺(tái)新的所謂的非常嚴(yán)厲的配套比較，非常嚴(yán)密的這樣一個(gè)限購(gòu)的政策出臺(tái)以后,，那么據(jù)測(cè)算,，影響的人群可能會(huì)達(dá)到百萬(wàn)以上，這個(gè)對(duì)整個(gè)的不合理的需求的抑制是非常大的,。
劉戈：對(duì),。
馬光遠(yuǎn)：第二個(gè)就是前不久的春節(jié)前最后一個(gè)假期的加息，這個(gè)加息我們可以把它看成一個(gè)非常6+1的政策,，6就是二套房的首付6成,，這個(gè)在世界上是最高的；第二個(gè)就是加息,，而且加息不是一次,，是一而再再而三可能會(huì)加下去，昨天我們分析的時(shí)候講到,。
主持人：對(duì),，可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)加息周期。
馬光遠(yuǎn)：今年最少有兩次加息,，這個(gè)空間一旦上去的話,，那么對(duì)整個(gè)購(gòu)房人的成本影響比較大。第三個(gè)我們看到整個(gè)房地產(chǎn)本來(lái)的整個(gè)購(gòu)買群來(lái)講的話,，由于這個(gè)限購(gòu)政策的存在,，首先抑制了富人投機(jī)性的需求,，第二點(diǎn)加息政策的存在抑制了窮人的買房需求，整個(gè)不合理的需求,。
劉戈：對(duì),，就是你把房子賣給誰(shuí)，現(xiàn)在成了問(wèn)題了,。
馬光遠(yuǎn)：所以這兩個(gè)比較疊加的因素加起來(lái)以后,，這個(gè)預(yù)期就徹底改變了，那么再加上包括稅收政策,，包括土地政策,，包括整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)持續(xù)的調(diào)控政策,，我們覺(jué)得這一次似乎我們說(shuō)了多年“狼來(lái)了,，狼來(lái)了，這次應(yīng)該是狼來(lái)了”,，否則的話大家都不會(huì)悄然無(wú)聲,，現(xiàn)在都在觀望未來(lái)會(huì)怎么走。
主持人：可以說(shuō)我們現(xiàn)在是站在一個(gè)房?jī)r(jià)調(diào)控的十字路口,，那么出臺(tái)的這一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策,，對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制會(huì)起到怎樣的作用？未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)怎么樣,？一段廣告之后馬上回來(lái),。
房地產(chǎn)調(diào)控再加力，新一輪調(diào)控后續(xù)影響是什么,？未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)又該如何判斷,？《今日觀察》正在評(píng)論。
主持人：好,，歡迎回來(lái),，繼續(xù)一起來(lái)關(guān)注一下我們大家都非常關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)。面對(duì)春節(jié)期間成交量相對(duì)冷淡的房地產(chǎn)市場(chǎng),，多方媒體也是發(fā)表了自己不同的觀點(diǎn),，接下來(lái)通過(guò)一個(gè)片子一起來(lái)了解。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，去年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源72494億元,，比上年增長(zhǎng)25.4%，但最明顯的特點(diǎn)就是利用外資自籌資金增速較快,。與2009年的數(shù)據(jù)相比,，2010年國(guó)內(nèi)貸款的占比從20%下降到17%，自籌資金則從31%上升到37%,。央行數(shù)據(jù)也顯示,，去年我國(guó)新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10個(gè)百分點(diǎn),。
連平（交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）：由于今年受到調(diào)控的影響，多管齊下各項(xiàng)措施的出臺(tái),，以及去年政策出臺(tái)的滯后效應(yīng),，再加上貨幣政策的收緊，整個(gè)來(lái)說(shuō)今年的房地產(chǎn)交易不會(huì)像去年這樣活躍,，信貸總量超過(guò)2萬(wàn)億的可能性比較小,，我們覺(jué)得會(huì)有所回落,。
專家表示,，存款準(zhǔn)備金率每提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，意味著有3000億元左右的資金被凍結(jié),，這與普通增加資金使用成本的加息不同,，在資金緊張，而銀行貸款成本較低時(shí),，只有優(yōu)質(zhì)企業(yè)才能貸到款,。
中國(guó)社科院房地產(chǎn)金融專家尹中立表示，今后樓市資金去杠桿化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯,，過(guò)去幾年企業(yè)開發(fā)貸款和居民消費(fèi)貸款領(lǐng)域出現(xiàn)的“空手套白狼”現(xiàn)象會(huì)大大減少,，并有利于緩解房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫。
在資金壓力下一些香港上市的內(nèi)地開發(fā)商已開始加速多元化融資途徑,，其中,，發(fā)行海外債券、票據(jù)及信托基金等融資方式被廣為應(yīng)用,。碧桂園和恒大地產(chǎn)新年伊始便已相繼在港發(fā)行債券融資,，但房企海外融資代價(jià)也十分高昂。以恒大地產(chǎn)為例,，今年1月14號(hào)發(fā)行的5年期以美元結(jié)算的人民幣債券,，利率分別為7.5%和9.25%，這種融資方式也被一些業(yè)內(nèi)人士指為飲鴆止渴,。
新華社文章援引專家觀點(diǎn)說(shuō),，一次次加息將與限購(gòu)、限貸等抑制需求的措施形成合力,，全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源,，如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)力相對(duì)不足的開發(fā)商將首當(dāng)其沖遭遇資金斷裂危險(xiǎn),，今年開發(fā)商不差錢的局面將改變,，部分企業(yè)將面臨被迫降價(jià)促銷，進(jìn)行資金回籠,，這有助于房?jī)r(jià)適當(dāng)回歸,。
主持人：看了剛才這樣一個(gè)片子我覺(jué)得一系列的調(diào)控政策可能對(duì)于房產(chǎn)商來(lái)說(shuō),，好像是資金鏈會(huì)有一點(diǎn)吃力，那接下來(lái)對(duì)于今年我們不敢說(shuō)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)怎么樣,，我們預(yù)判一下今年,，兩位評(píng)論員會(huì)有怎樣的觀點(diǎn)？
馬光遠(yuǎn)：我們從今年整個(gè)來(lái)看的話,，應(yīng)該說(shuō)抑制房?jī)r(jià)的因素,，包括第一個(gè)政策，包括政策的信息,，包括限購(gòu)等等一系列的政策這個(gè)態(tài)度是比較明確的,，但是推動(dòng)房?jī)r(jià)的因素也存在，你包括流動(dòng)性是不是能夠得到徹底的改變,。第二點(diǎn)通脹究竟會(huì)走向何方,？第三點(diǎn)開發(fā)商的資金鏈究竟怎么樣？現(xiàn)在我覺(jué)得唯一可以說(shuō)清楚的就是開發(fā)商的資金鏈可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題,，目前從整個(gè)135家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債表和它的現(xiàn)金流來(lái)看的話,，那么135家的現(xiàn)在根據(jù)去年前三季度的統(tǒng)計(jì)，差不多快到一萬(wàn)億了,，整個(gè)的負(fù)債的情況,；第二個(gè)從現(xiàn)金流來(lái)看的話，135家的整個(gè)現(xiàn)金流是一個(gè)負(fù)的現(xiàn)金流,，這個(gè)跟去年整個(gè)現(xiàn)金流,，正的現(xiàn)金流達(dá)到500多億這個(gè)情況不可同日而語(yǔ)。
主持人：對(duì),。
馬光遠(yuǎn)：所以能不能到2008年那個(gè)時(shí)候,，能到房?jī)r(jià)的一個(gè)拐點(diǎn)，2008年的時(shí)候我記得當(dāng)時(shí)大家測(cè)算的結(jié)果是資金的缺口是9千多億,，9千多億到1萬(wàn)億之間,，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)往下走，現(xiàn)在資金缺口究竟會(huì)有多大,，135家的現(xiàn)在整個(gè)負(fù)的現(xiàn)金流是1千多億,，那么再考慮到一個(gè)疊加的效應(yīng)的話，可能目前整個(gè)資金缺口是5,、6千億的樣子,，那么再考慮到這幾年規(guī)模的增長(zhǎng)，所以還有一個(gè)持續(xù)的過(guò)程,。那么再加上我們知道整個(gè)的開發(fā)商對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的走勢(shì),，我總結(jié)成四步曲，剛開市的時(shí)候當(dāng)然很狂妄，說(shuō)總是想房?jī)r(jià)會(huì)怎么上漲,。
主持人：牛,。
馬光遠(yuǎn)：第二個(gè)對(duì)政策進(jìn)行嘲笑，對(duì)那些說(shuō)房?jī)r(jià)下降的人進(jìn)行無(wú)情的嘲笑,，第三個(gè)開始罵政策,，罵政策的時(shí)候表明他開始痛了，感覺(jué)到這個(gè)政策對(duì)他有威脅了,。
主持人：對(duì),。
馬光遠(yuǎn)：第四個(gè)開始哭，開始叫痛,，說(shuō)這個(gè)打得我好痛,。
劉戈：牛、笑,、罵,、哭，四步曲,。
馬光遠(yuǎn)：我們會(huì)怎么樣怎么樣，但是現(xiàn)在來(lái)看的話,，到第三步曲了,，第四步還沒(méi)有出來(lái)。
劉戈：我們一般判斷未來(lái)還是按照過(guò)去已經(jīng)發(fā)生的事情來(lái)進(jìn)行判斷,。那么我們來(lái)看一下,，就是從2006年8月份那個(gè)時(shí)候開始宏觀調(diào)控，開始加息,，當(dāng)時(shí)的利息是,，一年期的利息是2.52%，那么一直加息加到2007年的12月21號(hào),，加到了多少呢,，加到了4.14%。
馬光遠(yuǎn)：4.14%,。
劉戈：這個(gè)大約用了一年半的時(shí)間一共加了七次息,，那么現(xiàn)在我們返回來(lái)看這一次的加息周期呢，現(xiàn)在已經(jīng)加到了三次,。
主持人：對(duì),。
劉戈：那么加到了3%，按現(xiàn)有的速度也需要加到4.14%的話基本上也需要四到五次,。那么這樣的話我們?cè)倏串?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)和這個(gè)加息之間的關(guān)系,，那么實(shí)際上在最后一次加息的到2007年年底的時(shí)候，王石當(dāng)時(shí)就提出來(lái)觀點(diǎn)問(wèn)，然后在深圳的話開始房?jī)r(jià)下降,，但是在其他的一些地方還在穩(wěn)步上升,，北京一些地方還在焦灼狀態(tài)，但是到了2008年的秋天以后那么北京的房?jī)r(jià)也開始松動(dòng),，開始下降,，那么這個(gè)周期大概在深圳的話可能也就是2、3個(gè)月就距離第七次加息這個(gè)距離,，當(dāng)然這樣一個(gè)過(guò)去的事情來(lái)說(shuō)未來(lái)不一定準(zhǔn)確,，但是我們可以作一個(gè)參考，就是相互之間它可能會(huì)有一定的時(shí)間延遲的關(guān)系,，但是這個(gè)延遲的時(shí)間多長(zhǎng),，以過(guò)去的這樣一個(gè)感覺(jué)來(lái)看，三個(gè)月到半年,，或者最長(zhǎng)一年的時(shí)間,。
主持人：接下來(lái)我們還非常想看一下我們老百姓他們的觀點(diǎn)，我們來(lái)看一下網(wǎng)友的評(píng)論,。
第一位朋友“小向”他說(shuō),，“春節(jié)之前所出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)的新政，從目前情況來(lái)看還算‘給力’,，但是一時(shí)的冷清并不能代表幾個(gè)政策就能夠達(dá)到真正的效果,，個(gè)人認(rèn)為各地應(yīng)該從頭到尾嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，而不是虎頭蛇尾,，這樣樓市降溫才有希望,。”
這位朋友“滿堂紅投資”他說(shuō)“如果‘新國(guó)八條’等組合拳還是不能壓制樓市的非理性上漲,，建議國(guó)家及時(shí)推出一劍封喉的絕殺措施,；對(duì)二手房交易中的賣樓方征收最低40%，最高100%的個(gè)人所得稅,，此稅用于建保障房,，這樣我看還有誰(shuí)去投機(jī)炒樓�,！�
馬光遠(yuǎn)：這個(gè)辦法確實(shí)挺好,。
主持人：這個(gè)辦法還是有它的……
馬光遠(yuǎn)：有合理性。
主持人：對(duì),，有合理性,。
馬光遠(yuǎn)：香港的那個(gè)印花交易稅差不多就么一個(gè)思路。
主持人：所以我覺(jué)得我們經(jīng)常從網(wǎng)友的評(píng)論當(dāng)中還能發(fā)現(xiàn)一些真知灼見(jiàn),。
馬光遠(yuǎn)：對(duì),，政策智慧。
主持人：接下來(lái)我們?cè)賮?lái)聽(tīng)一下我們財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員他們有著怎樣不同的觀點(diǎn)。
劉元春（中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)）：會(huì)在2季度開始房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一些松動(dòng),，這種松動(dòng)如果現(xiàn)有的這些貨幣政策進(jìn)一步的收緊,，還有“國(guó)八條”的這種實(shí)施力度，效果較好的話,，可能會(huì)出現(xiàn)三季度的進(jìn)一步回落,。但是這種回落，第一個(gè)它是一個(gè)資金鏈緊張所帶來(lái)的銷售商經(jīng)營(yíng)策略的一個(gè)調(diào)整,；第二個(gè),，由于民眾預(yù)期做出調(diào)整，觀望所產(chǎn)生一個(gè)產(chǎn)物,；第三個(gè),，保障性住房大幅上馬所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性的一個(gè)調(diào)整。這幾個(gè)方面可能都決定下調(diào)的幅度并不是很大,，可能很多房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)優(yōu)惠措施和一些變相的降價(jià)的形式來(lái)進(jìn)行促銷,。
尹伯成（復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：現(xiàn)在全國(guó)大概有三十多個(gè)城市限購(gòu)，房?jī)r(jià)的泡沫現(xiàn)在有向中小城市蔓延這樣一個(gè)危險(xiǎn),，所以我主張限購(gòu)作為一種短期的行政命令的措施,，還應(yīng)該再擴(kuò)大，還有一個(gè)重要的東西,，就是國(guó)務(wù)院的新“國(guó)八條”還有各個(gè)地方落實(shí)的細(xì)則,，都一定要付諸實(shí)施。保障型住房的開發(fā)也真正要行動(dòng)到位,，要加強(qiáng)輿論的監(jiān)督。
主持人：那么對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控當(dāng)前著重我們需要注意哪些方面,？?jī)晌辉u(píng)論員有怎樣好的建議,？
劉戈：現(xiàn)在政策的力度是夠的，但是地方政府執(zhí)行的積極性,，那么我們現(xiàn)在通過(guò)一種紀(jì)律上這樣一種文件的壓力讓他能這么做,，但是最終長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看的話，他的地方稅收怎么解決,，這還是一個(gè)根本性的問(wèn)題,，所以的話包括房產(chǎn)稅的這樣一個(gè)探索，給地方政府開辟一個(gè)新的稅源,，能夠讓他自覺(jué)地去執(zhí)行中央的這樣的一些政策,，那么這樣可能是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)吧。
馬光遠(yuǎn)：我覺(jué)得在政策層面上新的“國(guó)八條”挺好,，但是有一點(diǎn)我覺(jué)得強(qiáng)調(diào)得不夠,，我們?cè)谙拶?gòu)，當(dāng)然限購(gòu)整個(gè)是抑制不合理的需求，但是限購(gòu)?fù)暌院笞夥康姆吭丛趺磥?lái),，這是我們必須要考慮的問(wèn)題,，如果說(shuō)大家都買兩套房自己住的話，那你沒(méi)地方去租房了,，所以我覺(jué)得在整個(gè)租賃市場(chǎng)上這幾年政策合乎的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,。
劉戈：公租房。
馬光遠(yuǎn)：比如說(shuō)我們?cè)趺礃觼?lái)鼓勵(lì)大家把房子拿出來(lái)出租,，而不是閑著,，比如說(shuō)我們可以在政策上規(guī)定，你如果……
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