2010年,，樓市“黑馬”寧夏銀川市度過了焦躁不安的一年,。曾經(jīng)在全國70個大中城市中房價長期領(lǐng)跑的銀川暫時退出了漲幅最快的城市行列,，但是存在泡沫的銀川房價上漲依然令購房者焦心,，有些樓盤甚至報出了每平方米一萬元的高價,。2011年,，隨著中海地產(chǎn),、海亮地產(chǎn)等一些中國百強房企的涌入，“史上最嚴格的調(diào)控政策”能否拉住這匹黑馬的韁繩？在投資性需求受到強力抑制的形勢下,，銀川樓市是將軟著陸還是繼續(xù)飛,？
近期銀川樓市直逼萬元
自2008年以來，位于西北地區(qū)的銀川樓市價格洼地被迅速填平,，在這座不到200萬人口的三線城市,，房價幾乎在三年時間里翻了一番。從2008年至2009年,，銀川房價漲幅曾經(jīng)連續(xù)10個月領(lǐng)跑全國,，輕松實現(xiàn)了房價的跨越式前進。盡管2010年下半年以來,，銀川市商品住房價格環(huán)比呈下降趨勢,，但房價仍持續(xù)處于高位運行態(tài)勢。
記者近日在銀川市興慶區(qū),、金風(fēng)區(qū)兩大核心區(qū)域10多個樓盤采訪時了解到,，在近期開盤的小區(qū)中，5000元/平方米以下的樓盤已不多見,，絕大多數(shù)樓盤報價都在每平方米6000元以上,。去年年底開盤的“名都國際大廈”，一些精裝公寓每平方米均價達到了10580元,，而其他一些樓盤價格也直逼萬元,。
與房價強勁增長相對應(yīng)的是不斷“給力”的房地產(chǎn)投資，自2008年以來,，銀川房地產(chǎn)市場就一直處于火爆狀態(tài),。2008年為78億元，2009年近100億元,，而截至2010年底,，房地產(chǎn)投資就超過了160億元。
三線城市銀川正在成為一線城市大房企眼中的“肥肉”,。據(jù)了解,，在銀川市土地招拍掛市場上，頻繁出現(xiàn)大企業(yè)的身影,，綠地,、京能、中海,、海亮等房地產(chǎn)企業(yè)都在加速進入銀川樓市,，在城市核心地塊開發(fā)了大量中高端樓盤。
在西部三線城市,，銀川,、蘭州,、西寧等地樓市都出現(xiàn)了長期只漲不跌的現(xiàn)象，這種信號強烈刺激了市民投資房產(chǎn)的欲望,，高不可攀的“萬元時代”也在不經(jīng)意間到來,。寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長鄧宇認為，樓市實際上是存在泡沫的,，而且炒房的風(fēng)氣并未隨著調(diào)控散去,，只漲不跌的行情讓更多投資者進入三線房地產(chǎn)市場，如此下去,，樓市的風(fēng)險可能會越來越大,。
嚴厲調(diào)控與房價高漲并存
在過去的一年里，為了防止房地產(chǎn)市場泡沫被吹大,，從中央到地方都打出了調(diào)控組合拳,，然而，令人錯愕不已的是房價繼續(xù)超出預(yù)期高漲,，開發(fā)商跟風(fēng)漲價,、小戶型住房嚴重短缺、房貸政策存在縫隙等現(xiàn)象不斷出現(xiàn),。
為了穩(wěn)定市場,，地方政府也采取了不少行政手段加以干預(yù)。如寧夏住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等四部門出臺了房屋價格備案規(guī)定,，物價部門要對開發(fā)商上報的價格進行成本核算,，并規(guī)定商品房價格一旦備案則6個月內(nèi)不得漲價，意在防止開發(fā)商頻繁調(diào)價擾亂市場的行為,。然而,，這種強硬調(diào)控手段效果并不明顯，房價上漲的勢頭依然不減,，一些開發(fā)商向物價部門虛報開發(fā)成本,、突破政府利潤控制的行為普遍存在，通過地方政府向開發(fā)商施壓難以奏效,。
而在開發(fā)商方面,，近期在銀川這樣的三線城市“虛火”的現(xiàn)象比較明顯，在樓市遇冷的情況下開發(fā)商紛紛依靠團購?fù)惺�,。記者近日走訪多家樓盤了解到,，銀川樓市普遍出現(xiàn)內(nèi)部認購、團購現(xiàn)象,，政府部門,、壟斷企業(yè)或福利較好的大型企業(yè)低價團購住房已成為公開的秘密。一些樓盤因此出現(xiàn)了開盤即售罄的“虛火”局面,，而這些人群拿到房子后往往轉(zhuǎn)手賣到二手市場,，這樣一來,，新樓盤往往顯現(xiàn)出房源虛假短缺的情況，讓普通購房者無法正常購房,。
記者來到銀川市住房公積金管理中心了解到,，國家雖然叫停銀行向第三套住房提供貸款，但此項規(guī)定在不少地方卻對公積金貸款約束力不強,，很多投資者通過公積金貸款渠道順利獲得了第三套住房貸款,。另外,，由于銀行管理疏松,，投機炒房者還可以通過向銀行申請消費信貸，把貸款變相投入房地產(chǎn)市場,。
一方面是炒房投機繼續(xù)盛行,，另一方面是中等收入家庭難以找到合適的房源，“90/70”政策成了擺設(shè),。在過去的一年,，銀川樓市中90平方米以下住房僅占住房供應(yīng)總量的28.7%，占銷售總量的29%,，供應(yīng)比例嚴重偏低,，出現(xiàn)了“小戶型”一房難求的局面。
求穩(wěn)是2011年頭等大事
來自銀川市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，與受政策影響房屋銷售量持續(xù)下降相比,，過去的一年銀川市房地產(chǎn)企業(yè)投資異常旺盛，自有資金比例上升,，銀行融資下降,。一些房地產(chǎn)研究機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)分析人士認為，2011年銀川樓市依然存在漲幅較大的可能性,，但是隨著2011年下半年到2012年房屋供應(yīng)量的不斷釋放,，快漲也成為樓市的第一大威脅，如何求穩(wěn)是2011年的頭等大事,。
同時,，一些開發(fā)商也傾向于求穩(wěn)。寧夏民生房地產(chǎn)公司推廣經(jīng)理郭富剛分析認為,，目前像銀川這樣快速發(fā)展的三線城市,，正處于一輪改善性住房需求釋放的階段，隨著生態(tài)社區(qū)理念日益深入人心,，中高端樓盤的價格還有上漲的空間,。很多樓盤會選擇在下半年開盤，但是開盤價格可能較溫和,，預(yù)計今年銀川房價大漲的局面可能被抑制,，仍會出現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢,。
一些房地產(chǎn)研究人士認為，如果能夠繼續(xù)加大調(diào)控有效遏制投資性需求,，2011年樓市有望穩(wěn)住,。但是調(diào)控稍有松動，大量熱錢進入房地產(chǎn)市場,，投資性需求突然釋放可能會導(dǎo)致樓市仍呈過快上漲趨勢,。目前被公認為最具殺傷力的房產(chǎn)稅開始在部分城市試水，但過低的稅率很可能對投機炒房行為起不到真正遏制作用,。
當(dāng)前,，在一些地區(qū)，房地產(chǎn)市場調(diào)控與混亂并存的現(xiàn)象并未得到有效遏制,。開發(fā)商為了降低風(fēng)險,、擺脫危機，違規(guī)違法現(xiàn)象也將愈加普遍,，因此,，政府在采取政策調(diào)控的同時，對開發(fā)商的不法行為進行嚴厲打擊才是正道,。
在銀川這樣的三線城市,，由于擔(dān)心2011年房價再次飛漲，“恐慌性”購房氛圍仍然很濃厚,，只要是能夠湊得起首付,，很多購房愿望迫切的家庭會選擇立即出手。寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所的一些專家認為,，如何通過財稅杠桿增加投資購房者的持有成本應(yīng)該盡快提到日程上來,，穩(wěn)住房價，以盡快消除“投資房產(chǎn)必賺錢”,、“今天不買明天房價會更高”的兩種非理性心理,。