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農(nóng)歷虎年的最后幾天開發(fā)商們正經(jīng)歷著空前嚴厲的政策緊縮,。繼“新國八條”和房產(chǎn)稅改革方案出臺之后,，周末又傳出消息說，國有四大銀行可能全面取消首套房貸利率優(yōu)惠,。
多數(shù)接受《經(jīng)濟參考報》采訪的專家認為,，一系列調(diào)控政策的出臺將使大多數(shù)開發(fā)商原本就不十分寬裕的資金鏈面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)，未來一段時間內(nèi)部分熱點城市房價下調(diào)的可能性進一步增加,。
繼國務(wù)院常務(wù)會議26日公布“新國八條”全面調(diào)控房地產(chǎn)市場后,，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅改革試點“靴子”也于27日正式落地，一些城市的成交量應(yīng)聲跌落,。數(shù)據(jù)顯示,，上海房產(chǎn)稅試點首日(28日)，一手商品房簽約套數(shù)571套,，與前一日網(wǎng)簽933套相比,，成交套數(shù)環(huán)比下降約四成。
就整個1月份而言,，雖然上海等地在調(diào)控政策出臺前后出現(xiàn)短暫的“恐慌性購房”,，但據(jù)中國指數(shù)研究院30日公布的最新數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的30個城市中,，23個城市成交量環(huán)比下跌,，其中15個城市跌幅超過20%，長沙和包頭的跌幅更是超過了60%。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓預(yù)測,，在政策的疊加效應(yīng)之下,，未來一段時間樓市成交量會出現(xiàn)較大幅度下滑，這將在很大程度上減緩開發(fā)商的資金回籠速度,。此外,，土地增值稅清算和稽查等政策也將直接對相當一部分房企的資金鏈造成壓力。
另有市場消息稱,，在北京等熱點城市,，首套房貸利率優(yōu)惠可能被全面取消。徐楓表示,，這無疑讓多數(shù)開發(fā)商雪上加霜，“尤其是中小型開發(fā)商的日子將很不好過,，相當一部分公司目前已確定無法落實今年的計劃,。”
事實上,，去年4月以來,，房企面臨的信貸環(huán)境已逐步趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款融資的難度進一步加大,。今年1月17日,，銀監(jiān)會召開2011年工作會議再次強調(diào)，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險,，要繼續(xù)實施差別化房貸政策,。公開資料顯示，去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限,，且授信額度與2009年相比明顯減少,。“這樣一個趨勢反映了2010年以來調(diào)控的政策導(dǎo)向,，即對開發(fā)商逐漸收緊各個資金源,。”徐楓說,。
中國指數(shù)研究院最近的一份報告顯示,，2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源7.25萬億元,，其中利用外資,、自籌資金增速較快，開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢,。具體來看,，國內(nèi)貸款12540億元，增長10.3%,，增速放緩14.7個百分點,；利用外資796億元,，增長66.0%，增速提高7.0個百分點,；包括定金,、預(yù)收款、個人按揭貸款等在內(nèi)的其他資金32454億元,，增長15.9%,，增速降低4.5個百分點。
不僅如此,，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進行公開募資的難度也越來越大,。截至1月27日，按申萬行業(yè)分類,，WIND統(tǒng)計顯示,，自去年4月中旬以來，共計21家地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案,，預(yù)計募資431.76億元,，其中，僅有ST東源,、道博股份,、萬澤股份通過了證監(jiān)會批準。招商地產(chǎn),、中天城投,、濱江集團已宣布停止實施。業(yè)內(nèi)人士普遍認為,，在調(diào)控政策放寬之前,，房地產(chǎn)企業(yè)恐怕很難再從有關(guān)主管部門獲批再融資。
“在新一輪密集的調(diào)控政策高壓之下,，對一些房地產(chǎn)公司來說,，去庫存、保持現(xiàn)金流穩(wěn)健是基本命題,�,！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說，部分房企業(yè)可能將隨之調(diào)整經(jīng)營策略,。
徐楓認為,，成交量的下滑將促使開發(fā)商加緊推盤，甚至?xí)扇“ń祪r在內(nèi)的多種促銷手段維持成交量,，因此,，房價下調(diào)的可能性進一步增加。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭近日接受《經(jīng)濟參考報》采訪時預(yù)測，2011年部分城市房價將出現(xiàn)一定幅度的下調(diào),，70個城市房價指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負增長,。
在拿地方面，徐楓表示,，重重緊縮政策對開發(fā)商的資金儲備規(guī)模提出了更高要求,，尤其在北京、上海等熱點城市,，相對優(yōu)質(zhì)的住宅地塊動輒就需要十幾億,、數(shù)十億的資金，“這樣的形勢下,，在一些熱點城市土地市場,，中小型開發(fā)商基本上就出局了�,！�
開發(fā)商面臨的利空還不止如此,，徐楓提醒說，今年還可能會有更細更嚴的調(diào)控政策,，限購、二套房首付比例,、貸款利率等方面仍有進一步調(diào)整的空間,。
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