2010年的“國十條”，盡管其包括的內(nèi)容很多,，但對住房市場影響最大應(yīng)該是住房的信貸政策，特別是個人住房按揭貸款政策,。因?yàn)�,，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，特別是對于已經(jīng)繁榮了多年的房地產(chǎn)市場來說,，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源已經(jīng)不是問題了,，房地產(chǎn)開發(fā)商完全能夠從不同的市場融集到資金，只不過不同渠道其融資成本高低而已,。
面對巨大的房地產(chǎn)泡沫,，2010年“國十條”重新祭出了差別化的個人住房信貸政策的大旗。比如說，第一套住房貸款的首付比重提高到30%以上,，按揭貸款利率由商業(yè)銀行自己風(fēng)險定價,；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上同，其按揭貸款利率為基準(zhǔn)的1.1倍以上,；禁止第三套以上住房的按揭貸款,；禁止居民的異地貸款等。這些政策對住房購買者有新的市場準(zhǔn)入,、融資的杠桿比調(diào)低,、融資成本增加等。但是,，對于商業(yè)銀行來說,，在執(zhí)行中兩個地方有彈性。一是對購買第一套住房者的利率沒有量上的規(guī)定,，商業(yè)銀行可根據(jù)情況對信貸風(fēng)險定價,；二是對已經(jīng)購買了的存量住房好像鞭長莫及。這樣的政策使房地產(chǎn)投資炒作者認(rèn)為住房投機(jī)炒作仍然較大政策空間,，住房市場的預(yù)期沒有改革,，從而住房投機(jī)炒作迅速傳導(dǎo)到全國。比如,，三四線城市的居民也看到住房投機(jī)炒作的有利可圖性而蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)市場,。商業(yè)銀行的從業(yè)人員也在千方百計地利用這種彈性過度擴(kuò)張個人按揭貸款。國十條宏觀調(diào)控的效果之所以沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo),，2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以能夠繼續(xù)繁榮就與差別化的個人住房按揭貸款政策的彈性有關(guān),。
更是重要的是，按照當(dāng)前個人住房按揭貸款合同,，它是一年一次的重訂貸款合同,，因此，在2010年的個人按揭信貸政策變化的情況下,，對現(xiàn)有存量住房的按揭貸款都會重新厘定貸款利率,。比如說，取消7折信貸利率優(yōu)惠,、對第二套以上的住房實(shí)行1.1倍貸款利率,。如果這樣，2010年以前個人住房按揭貸款利率將全面重訂,，利率將快速上升,。但是2010年初，國內(nèi)商業(yè)銀行是沒有如2009年住房政策出臺之后讓住房按揭貸款利率全面下降那樣在2010年初讓存量住房的按揭貸款利率全面上升,。不過,，由于央行差別化的存款準(zhǔn)備金率政策出臺又改變了商業(yè)銀行的行為,。
據(jù)報道，目前不少地方的商業(yè)銀行開始全面調(diào)高個人住房按揭貸款利率,，不僅第二套住房的按揭貸款利率按照現(xiàn)在的政策上升到基準(zhǔn)利率1.1倍以上,，而且即使是首套住房按揭貸款利率有不少地方完全也取消7折優(yōu)惠利率，甚至完全取消首套住房的優(yōu)惠利率,，讓其利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率以上,。因?yàn)椋ㄟ^存款準(zhǔn)備金率可以讓當(dāng)前商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制在一定的數(shù)量范圍內(nèi),，從而使得商業(yè)銀行的可貸款資金減少,。可以說,，通過存款準(zhǔn)備金率對信貸規(guī)模的收緊,，商業(yè)銀行對住房按揭貸款的重新風(fēng)險定價將會產(chǎn)生較大影響。如果說,，國內(nèi)商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款進(jìn)行區(qū)別性的風(fēng)險定價,，那么這些個人住房貸款利率將全面上升，過度優(yōu)惠的信貸政策可能成為歷史,。如果說個人住房按揭優(yōu)惠貸款成為歷史,，那么新政策對房地產(chǎn)市場將造成巨大的沖擊與影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整也是不可避免,。