近年來,，海南房地產(chǎn)市場以獨(dú)特的外向型特征和建設(shè)國際旅游島利好消息刺激下的房價(jià)快速上漲受到廣泛關(guān)注,。盡管在國家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的抑制下,，海南房地產(chǎn)市場逐步回歸理性,，但空置率過高,、重復(fù)建設(shè)普通住宅,、地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)等問題日益凸顯,，海南發(fā)展與國際旅游島建設(shè)相匹配的房地產(chǎn)業(yè),、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的遠(yuǎn)景目標(biāo)，越來越成為地方政府和開發(fā)商亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題,。
海南樓市喜憂參半 快速上漲幅度尚未消化
1月15日,，70多歲的南京老人過美倫和老伴在瓊海的街頭散步，她熱情地以一個(gè)“老海南人”的身份拉著記者講述她對海南的喜愛,。2008年,，她在海口和瓊海各買了一套房,，在博鰲買了兩套,。目前，她在瓊海的房子從每平方米2880元漲到了6000元左右,，博鰲的房子從每平方米3000多元漲到了一萬多元,。她笑言，這幾套房子將來還要留給子孫們養(yǎng)老,。
仍然在瓊海,，來自西北的購房者陳先生卻有著不同的故事,。他2006年在瓊海市中心買了一套房子，現(xiàn)在想出手卻已經(jīng)找不到買家,，“很難出手,，想賣個(gè)好價(jià)錢就更難了�,！彼f,，他的房子現(xiàn)在每平方米的要價(jià)比建設(shè)國際旅游島意見剛公布時(shí)下降2000元左右。
“從幾個(gè)硬性指標(biāo)來看,，我們對今年海南房地產(chǎn)市場的走勢持謹(jǐn)慎悲觀態(tài)度,。”中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青說,，海南的房價(jià)仍有較多炒作水分,，目前供給大于需求，房屋的流轉(zhuǎn)率較差,，出手比較難,。而且海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、市縣基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)配套設(shè)施不夠完善,，造成海南房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)比較薄弱,。
謝青認(rèn)為，目前海南樓市量價(jià)仍然在跌,，還沒見底,，仍將面臨較長時(shí)期的回縮和消化的過程，“而這種消化要通過國際旅游島的相關(guān)政策正式落地來實(shí)現(xiàn),，最遲也要到今年底才能消化完畢,，今年的海南樓市還是會(huì)比較麻煩�,！�
房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 未來走勢仍不確定
近幾年,，隨著國人對度假休閑養(yǎng)老需求的提高，依靠得天獨(dú)厚的氣候優(yōu)勢以及國際旅游島利好消息的刺激,，海南房地產(chǎn)市場取得飛速發(fā)展,，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴程度趨強(qiáng)。
尤其在2010年初,，海南建設(shè)國際旅游島的意見出臺后,，海南房地產(chǎn)市場獲得超常規(guī)發(fā)展。從投資占比,、稅收權(quán)重來看,，現(xiàn)階段的海南房地產(chǎn)業(yè)舉足輕重。2010年1月至11月，海南省房地產(chǎn)業(yè)完成增加值179億元,，占GDP的8.8%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資407.68億元，占固定資產(chǎn)投資總額的36%,；房地產(chǎn)企業(yè)提供的稅收95.7億元,，占地方一般預(yù)算收入的39.2%。
海南省省長羅保銘說,，在農(nóng)業(yè)提供稅收有限,，工業(yè)尚未形成強(qiáng)大穩(wěn)定稅源，旅游雖然連年高增長,，但難以獨(dú)撐經(jīng)濟(jì)增長的情況下，今后若干年里,，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮重要作用,。
羅保銘表示，2011年海南提出全省GDP增長13%,，地方一般預(yù)算收入增長20%,，固定資產(chǎn)投資增長25%的預(yù)期目標(biāo)，必須保持一定的房地產(chǎn)投資和銷售,，否則有可能引起經(jīng)濟(jì)的起伏和波動(dòng),。但去年以來，國家密集出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,，又由于近期國內(nèi)主要城市房屋交易量和價(jià)格出現(xiàn)反彈,，第三輪調(diào)控的呼聲日益高漲，房產(chǎn)稅開征步伐越來越近,。因此,，明年海南省房地產(chǎn)市場將面臨極大的不確定性。
海南富信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏認(rèn)為,，預(yù)計(jì)今年國家將出臺持續(xù)時(shí)間更長的第三輪調(diào)控,，而且建設(shè)國際旅游島的消息已使海南樓市預(yù)漲了兩年左右的上漲空間，所以今年海南樓市價(jià)格不會(huì)太多變化,，出貨量及成交量仍將低位相持,。
背后隱憂逐漸凸顯 轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫
海南房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展帶來了空置率過高、地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)等問題,。在廣為詬病的空置率問題上,，外向型特征明顯的海南樓市顯然要比全國房地產(chǎn)面臨著更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)�,！�
海南大學(xué)教授王毅武估計(jì),，在文昌、瓊海、陵水,、三亞等地,，房屋空置率達(dá)到50%至60%，過高的空置率將浪費(fèi)優(yōu)質(zhì)資源和公共資源,，給海南房地產(chǎn)市場留下嚴(yán)重的隱患,，“海南房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展著力點(diǎn)是要解決空置率問題�,！�
同時(shí),，部分市縣仍在大量建設(shè)同質(zhì)性、一次性的普通住宅房地產(chǎn),，在房地產(chǎn)業(yè)仍然是市縣政府重要稅源的背景下,，可以預(yù)見，市縣政府出讓土地,、建設(shè)普通住宅較快獲取稅收的沖動(dòng)仍不容忽視,。
海南省副省長姜斯憲去年2月份在海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上直言，海南應(yīng)多建一些經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目,。希望各市縣政府及開發(fā)企業(yè)把目光放遠(yuǎn)點(diǎn),，不要光做商品房，一次性就把它賣光了,，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項(xiàng)目,，多建設(shè)一些度假酒店、主題公園,、培訓(xùn)基地,、會(huì)議中心及游艇俱樂部等，既能夠保證長期利潤,，又能豐富國際旅游島旅游內(nèi)容,。
但海南一位不愿具名的開發(fā)商認(rèn)為，目前海南很多房地產(chǎn)開發(fā)商還是打著旅游的牌子,，做所謂的旅游房地產(chǎn),，其實(shí)最終還是做普通商品房�,！爸饕情_發(fā)商和地方政府的短視所致,，因?yàn)樽雎糜伍_發(fā)短期內(nèi)看不到利潤�,！�
“國際旅游島利好刺激下的房價(jià)上漲已經(jīng)提前預(yù)支,，不能再‘炒概念’，現(xiàn)在應(yīng)該開始真正審視海南房地產(chǎn)究竟如何發(fā)展,�,！敝x青說,。
據(jù)海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長蔡仁潭介紹，即將出臺的海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中長期規(guī)劃確定了未來十年海南房地產(chǎn)業(yè)將以經(jīng)營型旅游地產(chǎn)為主導(dǎo),，海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與國際旅游島建設(shè)發(fā)展相匹配,，要優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從一次性開發(fā)為特征,、粗放型開發(fā)逐步過渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營可持續(xù)開發(fā),，在嚴(yán)格保護(hù)好生態(tài)環(huán)境前提下充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，走精品化自身化,。要以旅游休閑產(chǎn)業(yè)相結(jié)合以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展,。