新年剛過,，恒大地產動作頻頻,。先是啟動了部分樓盤75折的促銷，接著在香港發(fā)起新一輪融資計劃,，未幾又宣布收購深圳建設71%股權,，一舉突入深圳,。一系列動作，似在回應外界渲染的恒大今年沖擊千億銷售目標的豪舉,。
據(jù)市場人士透露,，恒大此次赴港融資額約為20億美元，而其收購深建的價格,，是萬科曾經(jīng)出價的一倍。目前,，恒大土地儲備高達9600萬平方米,。超常規(guī)的動作背后，恒大如何做到資金與擴張平衡,？
20億元以下都是劃算的
1月15日,，恒大集團在深圳聯(lián)合產權交易所，以16.6億元競得深圳建設（集團）有限公司（以下簡稱“深建”）71%股權,。
據(jù)悉,，此次深建拍賣的71%股權，包括了深圳市建設(集團)有限公司工會委員會和深圳市建設家園服務有限公司工會委員會分別所擁有的深圳建設集團有限公司51%和20%的股權,，股權起拍價約為11億元,。
資料顯示，深圳建設擁有深圳建設集團大廈50%所有權,、蔡屋圍項目50%所有權,、東莞南城區(qū)50萬平方米的住宅用地以及合肥等地項目。
其中,，蔡屋圍項目位于深圳金融中心區(qū),，周邊新樓售價已達4萬元/平方米，盈利潛力巨大,。此外,，東莞百悅尚城項目、合肥“金悅領地”項目都是優(yōu)良資產,，東莞項目的售價可達1.5萬元/平方米以上,。
除了住宅物業(yè),，深建還擁有八卦嶺工業(yè)區(qū)廠房、中深國際大廈,、中深花園等近5萬平方米商業(yè)物業(yè),。隨著《深圳城市更新辦法》正式實施，深建物業(yè)未來有納入舊改范圍的可能,，市場價值遠高于賬面價值,。
雖然賬面資產看起來不錯，但據(jù)深圳業(yè)內人士介紹,，2007年深建進行改制,，員工欠下3.69億元的改制款債務難以償還，2009年被深圳市投資控股有限公司告上了法庭,。為了轉移債務,，才將股權掛牌出讓。
去年10月,，萬科收購深建一事曾經(jīng)沸沸揚揚,。根據(jù)當時曝光的《關于意向收購深圳市建設(集團)有限公司71%股權的征求意見函》，萬科深圳公司曾愿意以總價不高于8.32億元收購深建所持71%的股權,，包括償還欠深投控公司的未支付股權轉讓款,、違約金、股權轉讓應支付的稅費等,。后雙方未談攏,。
而此次恒大拿下深建的股權，出價高于萬科一倍,。恒大方面表示,，公司做過詳細調研，認為收購價在20億元以下都是劃算的,。
擴張與資金的平衡
伴隨著土地規(guī)模的擴張,，恒大的融資亦未停下腳步。
1月10日晚,，恒大在香港宣布新一輪融資計劃,，將在國際市場上發(fā)行以美元結算的人民幣優(yōu)先票據(jù)。
市場消息顯示,，恒大此次發(fā)行人民幣優(yōu)先票據(jù)集資規(guī)模最初預計在20億美元,。這是2010年香港開展人民幣貿易結算以來最大規(guī)模的融資。
恒大在1月10日發(fā)布的公告中稱,，此次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)將主要用于償還國內貸款,、為新納土地儲備融資以及用于一般企業(yè)用途。恒大董事局主席許家印表示,，此次融資的主要目的在于,，替代恒大的高息貸款用于改善債務結構,。
從往年來看，恒大謹慎地在賬面負債和銷售額之間取得平衡,，2010年年終,，其賬面負債接近全年504億元的合約銷售額。但持續(xù)的并購和土地擴張,，則使得負債有可能提升,。
據(jù)公告顯示，截至目前,，恒大土地儲備達到驚人的9600萬平方米,，其在2010年新增土地儲備達到5110萬平方米，比2009年整整翻了一倍,。
此前,，標普強調恒大存在擴張風險，其在評級報告中稱,，恒大對依靠發(fā)債進行擴張的過激偏好削弱了其債務對資本比率,。如果這一比率持續(xù)大幅高于2010年的水平以及利潤率未能改善，公司評級將面臨壓力,。
就目前來看,，恒大現(xiàn)金充裕，據(jù)恒大在1月10日發(fā)布的公告中稱,，截至去年12月28日，公司現(xiàn)金余額為188億元,。
分析人士認為,，如果20億美元融資成功，則恒大的負債率將上升,，其財務壓力將取決于2011年銷售狀況的優(yōu)劣,，是否實現(xiàn)千億仍是未知之謎。