或許很多信托公司,、投資銀行在將業(yè)務重心從金融理財產品逐漸轉向房地產信托的時候,，他們都沒有想到,，接踵而至的宏觀調控政策會給他們帶來這么多商機,。開發(fā)商們排著隊等著發(fā)信托。
銀根趨緊,，信托融資激增
“銀根收緊最直接的表現(xiàn)是,，銀行沒有貸款額度，很多利潤率較高的項目也無法操作,�,！比~偉是某國有信托公司的資深信托經理，今年經他手出去的信托產品融資額度不下于10億元,�,！跋氚l(fā)行信托產品的公司太多了，很多資質比較好的公司項目都做不過來,，一些資質比較差,，或區(qū)域位置不佳的項目我們都不去考慮�,！�
這不是偶然現(xiàn)象,，從今年1~11月的集合信托產品統(tǒng)計數(shù)據來看，房地產類信托產品的發(fā)行量占比從未低于30%,，高的時候接近60%�,！皬牧咴路蓍_始,，房地產信托發(fā)行規(guī)模持續(xù)上升，預期收益率在上升,，但其時間期限卻在逐漸下降,，這在一定程度上反映了房企缺錢和房地產行業(yè)風險加大的現(xiàn)狀。”一位金融業(yè)內人士如此分析說,。
短期拆借利率上漲,，15%的年息起步
“信托融資的好處有兩個，一是快,，如果順利一兩個月內就可以完成,，另一個是它的融資擔保物比較靈活，質押物可以是股權,，而不像項目貸款一樣,，需要以土地、建筑物等實物資產來融資,�,！辈稍L中，一位今年已經通過發(fā)行信托產品順利募集到資金的開發(fā)商表示,，信托融資可以通過入股的方式在項目前期開發(fā)就介入,，這是項目貸款做不到的。換句話說,，信托融資能比項目貸款更快,、更早籌集到資金。
不過隨著房地產市場對開發(fā)資金的需求總量在增長,，中小開發(fā)商的信托融資之路也越走越不順暢了,。
“你可以去問問，今年上半年做出的信托產品,，同樣的成本現(xiàn)在還做不做得出來,。”葉偉也說,，信托公司給投資者的預計年收益基本在10%左右,，此外還有相關稅費，但只要能做得出來開發(fā)商仍然愿意付出更高的代價,。
“短期拆借利率幾乎每個月都在漲,，相比之下，信托產品的融資成本更低,、融資規(guī)模更大,，只要有機會，誰不想做,？”一位開發(fā)商私下說,，現(xiàn)在他們給信托公司的融資年收益率已經超過15%，其中8%~12%是給投資者的預期收益率,，剩下是給信托公司的代理費用等,，而15%已經是委托方與信托公司,、銀行的關系非常好才的情況下才做得出來的，而且價碼仍在上漲,。
信托也在收緊,，中小房企融資愈發(fā)難
但即使愿意付出高昂的代價，信托融資的門檻也越來越高了,。
采訪中,，幾家今年發(fā)行過信托產品的開發(fā)商都不約而同地要求“高抬貴手”，因為銀監(jiān)會接連下文,，信托公司,、銀行都發(fā)了內部文件，他們不愿意在風口浪尖上搞壞與金主們的關系,。
11月19日,，銀監(jiān)會下發(fā)《關于信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》，要求信托公司自查房地產信托業(yè)務,�,！斑@個通知下發(fā)的前一周，發(fā)行的房地產信托產品至少有28個,，而通知下發(fā)后一周一下子少了一半,。”某房企的財務總監(jiān)私下說,，在房地產類貸款收緊的時候,，信托產品是開發(fā)商獲取資金的一個重要渠道，其中也不排除“變通融資”,、“打擦邊球”的情況,，《通知》對信托公司發(fā)放貸款的房地產項目是否滿足“四證”齊全，開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質,，項目資本金是否達到國家最低要求等都提出了要求,，還是很嚴厲的，所以信托公司都很緊張,。
自銀監(jiān)會《通知》下發(fā)后,，中融、中信,、平安,、中誠和新華五家信托公司已集體暫停房地產信托業(yè)務。這對那些拿不到信托貸款,，又沒有其他融資辦法的中小開發(fā)商來說,，日子是越來越不好過了。