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旺盛的自住需求與抗通脹的保值需求支撐滬上樓市回暖加速。昨日,，來自中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，11月上海新房供應(yīng)量達(dá)到9698萬平方米，環(huán)比回升30%,，但是受到10月低供應(yīng)的影響,，成交量從10月的13191萬平方米下滑到了9486萬平方米，環(huán)比下滑28%,。平均成交價格在10月上漲41%的情況下,，再漲了27%，達(dá)到22627元平方米,。
成交量先抑后揚
從數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn),，本輪樓市在10月第一周達(dá)到高點，10月4日-11日當(dāng)周的成交量達(dá)到4257萬平方米的年度最高水平，之后在限購限貸政策的影響下持續(xù)5周下滑,，至11月8日-14日當(dāng)周成交量僅1577萬平方米,。但是11月后兩周大幅反彈到212萬平方米和32萬平方米的高位。記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)資料發(fā)現(xiàn),，11月上旬獲批上市新建住宅項目中,，一些樓盤的下旬成交面積較中旬增多，如中信虹港名庭,、萬順?biāo)�,、龍湖滟瀾山藝墅等，增幅介�?4%-34%,。
同時,，全市熱點板塊仍然主要集中在外圍區(qū)域。本月寶山區(qū)連續(xù)第三個月領(lǐng)跑全市成交量,，共成交136萬平米,。主力成交樓盤是位于淞南高境板塊的“三湘海尚城”和位于羅涇板塊的“海上御景苑”，取代了此前顧村,、西城區(qū)等熱點板塊的樓盤,。外圍區(qū)域新盤供應(yīng)量充足，大部分樓盤價格相對較低,，是剛需購房者首選區(qū)域,，成為近期支撐成交的主力。不過從近期的星河灣,、金地天御等樓盤的熱銷來看,，即使樓市降溫，外圍區(qū)域高端住宅同樣也不乏市場關(guān)注度,。
房價最高漲25%
在金九銀十的樓市成交大幅攀升帶動下,，各大樓盤售樓處的價位在7、8月的低位上有10%左右的上漲,。政府的及時調(diào)控,，使得樓市量價齊升態(tài)勢得到了有效控制，11月上半月的房價呈現(xiàn)回調(diào)之勢,，一些新上市的樓盤重新調(diào)低售價預(yù)期,，在售樓盤的折扣幅度也在加大，售樓處的房價有5%左右的下跌,。但隨著成交量的重新回暖,，部分樓盤房價又迅速回調(diào)。記者查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，如僅考慮曾在10年內(nèi)有同類房源上市的17個項目,，則僅有3個項目預(yù)售價格較前期下降,，降幅集中在15%-35%,；其余14個項目預(yù)售價格較前期提高,，增幅集中在4%-25%之間。
對此,，中房信分析師薛建雄表示,，10月以來的限貸限購新政策作用只持續(xù)了1個月，就被市場上用假離婚,、借用身份證等方式化解而失效,；樓市在通脹的推動下又重新回暖。從目前市場表現(xiàn)來看,，買家還在積極入市,，開發(fā)商也將在12月的年終最后一個月加大推盤。預(yù)期12月的供,、需量會止跌回升,，房價也有可能在短期回調(diào)之后，再度上漲,。一旦12月下旬的成交量重現(xiàn)火爆,，房價就會有再度反彈的可能。政府也將被迫采取今年1,、4,、9月以來的第四輪調(diào)控。
38樓盤延遲開盤
沿襲10月的樓盤“爽約”風(fēng),，共有38個樓盤集體放了11月樓市的“鴿子”,。來自上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至11月30日統(tǒng)計，11月確定開盤住宅項目49個,，環(huán)比10月減少125%,，同比2009年11月下降41%。延遲開盤項目38個,，環(huán)比10月減少28%,，絕大多數(shù)將開盤時間延遲到年底。
數(shù)據(jù)顯示,，38個延期項目中,，絕大多數(shù)項目將開盤時間延遲到12月，如奉賢區(qū)明城海灣新苑二期原計劃在11月開盤,，現(xiàn)預(yù)計在12月5日開盤推出308套公寓房,；嘉定區(qū)秋霞坊預(yù)計12月10日開盤，推出200套左右公寓,；崇明區(qū)融科托斯卡納莊園則預(yù)計圣誕節(jié)前后推出114套別墅,，總價預(yù)計200萬元/套-250萬元/套,。
而其余項目的開盤日期則有著更多的不確定性，長泰東郊御園,、明天華城等少數(shù)樓盤甚至將開盤日期推遲到了2011年,。上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，明天華城二期將開盤時間延遲至2011年年初,，屆時推出65平方米起精致小戶型,；長泰東郊御園今年10月4日開盤推出44套聯(lián)排別墅，該案預(yù)計在明年初加推,。
對此,，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，開發(fā)商推遲開盤的主要原因在于住宅交易量尚未降至冰點,，持續(xù)性的政策壓力卻仍在左右著市場預(yù)期,，這種壓力顯然還未對開發(fā)商造成巨大沖擊，因為價格始終未見明顯松動,，但短暫的市場波動極易受到個案影響,，造成成交起伏，這種“拉鋸”狀態(tài)對于整個市場而言并不十分有利,。因此在購房者還是開發(fā)商,，各自的內(nèi)部心態(tài)都未形成一致性的情況下，部分開發(fā)商仍將保持觀望態(tài)勢,。
境外房產(chǎn)投資需求漸旺
專家：抗通脹別把雞蛋放一個籃子里
“某澳洲樓盤來滬推廣,，上海過去的看房團(tuán)只有7個人，卻一共買下了10套,�,！睒I(yè)內(nèi)人士透露，近半年來,，伴隨著調(diào)控升級和通脹加劇,，境外房產(chǎn)投資的需求越來越旺，境外項目也都偏愛來上海推廣,。
據(jù)上海中原地產(chǎn)官方微博介紹,，中國購房者最喜愛的國家依次是加拿大、澳大利亞,、美國,、新加坡、英國,、德國,，這些國家在中國大陸的房產(chǎn)推廣也是不遺余力。在前不久的一個展會中,，記者便頻頻見到海外房產(chǎn)投資中介的身影,，加拿大,、澳大利亞等國家的房產(chǎn)項目都有涉及。
要吸引境外人士前去投資置業(yè),，各國家地區(qū)房產(chǎn)市場頻拋橄欖枝,，各有優(yōu)勢。比如澳大利亞,，黃金海岸是宣傳熱點,，吸引眼球,。更重要的是,，境外投資者申請貸款不是難事，并且前十年只需要償還利息,，而非國內(nèi)那樣本金利息一起還,，對于投資者來說，成本會降低很多,。
而近鄰日本則是強(qiáng)調(diào)了租賃市場的良好行情,，出租回報率高。據(jù)介紹,，日本公寓的回報率根據(jù)地點和項目不同會有所差異,，大都在4%-10%，而在上海,、北京等地,，回報率一般很難超過3%。記者看到中介樓盤信息中,，大阪一棟1987年建造的7層住宅售價為2138萬元人民幣,，滿租時一年收入514萬元人民幣，回報率高達(dá)24%,，并且代理公司還會負(fù)責(zé)招租,。
“今年下半年境外房產(chǎn)投資明顯多了�,！敝慨a(chǎn)專家蔡為民表示,，要抵抗通脹，投資者不能把所有雞蛋放在一個籃子里,。其他類型的投資波動大,，商業(yè)地產(chǎn)稅費高，境外樓市成為投資熱選十分正常,。適逢國內(nèi)又遭遇了史上最嚴(yán)厲政策,，“五限令”強(qiáng)壓樓市，部分投資者“有錢無房買”,。再者,，上海的房價已經(jīng)處于高位,，相比西方一些國家來說反而還高，讓有的人產(chǎn)生了“不如去國外買房”的念頭,。
不過,，境外投資房產(chǎn)，機(jī)會存在的同時也要面臨額外的風(fēng)險,。稅收政策,、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房價波動,、匯率變動等都是要考慮的風(fēng)險因素,，可能還要面對語言和人為障礙，找值得信賴的代理中介便格外重要,。此外,，境外置業(yè)實地考察所花費的成本很高，約有八成的海外購房者較為盲目,，未有進(jìn)行實地考察就出手購買,。蔡為民還提醒，現(xiàn)在一些國家處于經(jīng)濟(jì)衰敗期,，失業(yè)率等問題可能會影響收益,，不適合短線投資，投資者需做好長線持有的準(zhǔn)備,。
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