幕后
開發(fā)商心態(tài)
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買房人這么踴躍,，連三五年后的剛需群體都提前出手了,，那么,，開發(fā)商應(yīng)該是喜上眉梢了,，漲價(jià)沖動(dòng)似乎也該跟著需求“釋放”了,�,？墒�,，情況卻完全不是這樣的——
不敢爭當(dāng)漲價(jià)“領(lǐng)頭羊”
記者昨天在南京各大售樓處采訪時(shí)，最大的感受是開發(fā)商明顯低調(diào)很多,，有的樓盤不聲不響提前幾天便開始認(rèn)購,，有的樓盤則不對(duì)外宣布開盤，私下里打打電話發(fā)發(fā)短信聯(lián)系買房人,。而更為低調(diào)的則是價(jià)格,，雖然不少消費(fèi)者此前都擔(dān)心，市場轉(zhuǎn)好開發(fā)商會(huì)不會(huì)漲價(jià),，但從昨天的開盤情況來看,，多數(shù)樓盤開出的房價(jià)都比較平易近人，大幅漲價(jià)的情況幾乎絕跡,。
“你問開發(fā)商想不想漲,，肯定想啊，只不過他不敢漲,，一漲就死定了,。”一位長期研究南京樓市的專業(yè)人士表示,，新的調(diào)控政策隨時(shí)有可能出臺(tái),，中央級(jí)媒體的表態(tài)也令開發(fā)商寢食難安，誰都不敢做“領(lǐng)漲者”,，一來會(huì)遭到買房人的冷落,，二來也容易被政府部門“盯上”，成為反面教材,�,！八源蠹叶荚诘驼{(diào)賣房，趁新一輪調(diào)控政策尚未出臺(tái)趕緊跑量,�,！�
熱賣恐招來新一輪調(diào)控
在周末來臨之際，新浪的一條微博(http://t.sina.com.cn)曾引來熱議,。新浪樂居的一位工作人員發(fā)起討論,，周末有如此多的樓盤，去化率會(huì)有多高,，會(huì)有什么樣的結(jié)果,。這條討論吸引了很多人來評(píng)論，包括一些開發(fā)商的銷售人員,、買房人和媒體人士,。有人擔(dān)心，“如果這近2000套房源能達(dá)到60%的去化率,，是否會(huì)引來政策層新一輪的調(diào)控呢,？”一位銷售員這樣表示,。
而昨天很多樓盤的熱銷似乎也證實(shí)了這個(gè)擔(dān)心。名為“劉*南京”的網(wǎng)友評(píng)論道：“幾乎所有項(xiàng)目傳來的都是捷報(bào),，政府該坐不住了吧,。”這代表了很多買房人的心聲和開發(fā)商的顧忌,。一些開發(fā)商私下表示,，賣得好雖然令人歡喜，但是如果市場熱得太快,，還真怕政府再調(diào)控,，好不容易觀望期才結(jié)束，市場要再跌入低谷,，接下來的日子就更難過了,。
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中央媒體表態(tài)
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開發(fā)商的擔(dān)心，不是沒有道理的,。請看兩大權(quán)威媒體在“金九”之際罕見的密集表態(tài)——
新華社七駁“樓市即將回暖”
從樓市所謂“金九”開始前一天,，新華社就發(fā)文分析開發(fā)商敢于在嚴(yán)厲調(diào)控下“逆市漲價(jià)”的行為，提出要鏟除“土地財(cái)政”這個(gè)房價(jià)背后的“根”,。接下來特別是在“金九”頭兩周樓市確實(shí)顯現(xiàn)出量價(jià)齊升態(tài)勢的時(shí)候,，新華社密集發(fā)文強(qiáng)硬否認(rèn)樓市“回暖”，同時(shí)嚴(yán)厲指責(zé)“樓市調(diào)控會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長”的論調(diào)別有用心,，這樣罕見的密集發(fā)文和強(qiáng)硬語氣意味深長,。
●8月30日
“必須打擊開發(fā)商‘逆市操作’”
●9月10日
“政策不會(huì)容忍房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲”
●9月13日
“警惕負(fù)利率格局助長房價(jià)猛漲”
●9月14日
“房地產(chǎn)市場還談不上‘回暖’”
●9月15日
“弄清空置房根本不是什么難題”
●9月15日
“房價(jià)回調(diào)是百姓期望，也是控制風(fēng)險(xiǎn)的需要”
●9月17日
“調(diào)控應(yīng)該態(tài)度更鮮明,、立場更堅(jiān)定”
人民日報(bào)六發(fā)“二次調(diào)控預(yù)警”
在大多數(shù)媒體還沒有對(duì)最新一輪調(diào)控效果進(jìn)行質(zhì)疑的時(shí)候,，人民日報(bào)率先用一篇《別讓樓市調(diào)控成了百日維新》拉開了“調(diào)控必須繼續(xù)深入”的宣傳序幕。接下來短短一個(gè)月,，人民日報(bào)接連6次發(fā)出政策調(diào)控預(yù)警,，“二輪調(diào)控”似乎已經(jīng)是箭在弦上不得不發(fā)。尤其值得注意的是,，雖然是新華社率先提出房價(jià)應(yīng)該“合理回落”,，但在樓市博弈一片混沌，開發(fā)商和買房人都無法判斷房價(jià)走勢的情況下,，是人民日報(bào)第一個(gè)提出了“房價(jià)合理回落是大勢所趨”的提法,。
●8月17日
“別讓樓市調(diào)控成了‘百日維新’”
●8月20日
“房產(chǎn)稅呼之欲出下半年或出新政”
●8月30日
“別再夸大樓市剛性需求”
●8月31日
“房價(jià)合理回落是大勢所趨”
●9月9日
“保民生就要堅(jiān)持調(diào)樓市”
●9月15日
“樓市調(diào)控已到關(guān)鍵時(shí)期不可動(dòng)搖”
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調(diào)控姿態(tài)
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那么，情況是否真如中央媒體所“暗示”的那樣呢,？17日,，銀監(jiān)會(huì)剛剛表明沒有后續(xù)房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)。但是,，不僅南京,，全國多個(gè)城市的樓市均疑似“回暖”,。據(jù)稱國務(wù)院已開始調(diào)研樓市“回暖”，新一輪調(diào)控政策的“腳步”,，還離我們有多遠(yuǎn)？
樓市會(huì)不會(huì)“再調(diào)控”,？
可能,，因?yàn)檎{(diào)控不影響經(jīng)濟(jì)增長
一些開發(fā)商樂觀地認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè),，為了經(jīng)濟(jì)的增長,，也許政府不會(huì)輕易啟動(dòng)新一輪宏觀調(diào)控。對(duì)此,，專家指出,，樓市調(diào)控并不影響保8目標(biāo)，政府并無后顧之憂,，開發(fā)商不可心存僥幸,。
南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師高波教授告訴記者，“前兩天看到國家統(tǒng)計(jì)局局長公布的數(shù)據(jù),，1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長同比高達(dá)37%左右,，這表示在上半年史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，雖然銷售大幅下滑,，但房地產(chǎn)投資仍然保持較高的增長,，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)并沒有減弱。說明樓市調(diào)控沒有影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長,�,！�
前不久，任志強(qiáng)來南京出席太湖論壇時(shí)也認(rèn)為,，房地產(chǎn)并不會(huì)拖累全年保8的目標(biāo),。“房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響大約在2個(gè)百分點(diǎn),，沒有這2個(gè)百分點(diǎn)了,，也不影響保8，所以政策不會(huì)緩和,�,！�
在這樣的大前提下，如果房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,，政府啟動(dòng)新一輪宏觀調(diào)控也就不會(huì)再有顧慮,。
調(diào)控最快10月能啟動(dòng)？
不一定,，要看有沒有報(bào)復(fù)性反彈
最近中央級(jí)媒體頻頻發(fā)出新一輪調(diào)控可能啟動(dòng)的聲音,，另有媒體甚至提出新調(diào)控就在10月啟動(dòng),。專家認(rèn)為，這些風(fēng)聲更多地是在對(duì)開發(fā)商予以警示和震懾,，調(diào)控的利劍高懸,，但不一定真正落下，如果房價(jià)出現(xiàn)大幅反彈,，才會(huì)促使政府再出猛招,。
一位開發(fā)商指出，“最近調(diào)控的風(fēng)聲漸緊,，我覺得這是政府在發(fā)出警告信號(hào),。從目前南京的市場來看，這種震懾還是有效果的,，本周開盤賣得好的,，還都是優(yōu)惠幅度比較大的”。
高波教授也認(rèn)為,，目前的樓市還不能視為從回暖走向繁榮,，仍然處在復(fù)蘇往回暖的階段，消費(fèi)者不降價(jià)就不出手的特點(diǎn)還比較明顯,，從目前來看,，本輪調(diào)控的效果還是成功的�,！熬旁卤揪褪菢鞘袖N售旺季,。下半年繼續(xù)緊縮型調(diào)控是肯定的，但調(diào)控有兩種,，一種是維持現(xiàn)狀,，一種是再出新招。如果銷售正常,，不會(huì)猛然放量,，銷售增長保持在10%-20%，價(jià)格穩(wěn)定,，那么調(diào)控將維持現(xiàn)狀,；如果銷售量猛增，房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,，目前的風(fēng)聲就將會(huì)變成真正的調(diào)控政策,。”
樓市調(diào)控還有幾張牌,？
政策儲(chǔ)備充分,，不排除有“核彈”
對(duì)于新一輪的宏觀調(diào)控，專家認(rèn)為，政府有著充分的政策儲(chǔ)備,。
【加息】此輪“負(fù)利率”已持續(xù)了7個(gè)月,。最近，有關(guān)加息的呼聲也日漸高漲,。不過,，有媒體稱，央行在加息政策這方面一直都有預(yù)案,，采取加息還需要有一段觀察期,，起碼要CPI上漲高于3%持續(xù)3個(gè)月以上，才會(huì)引入明確的政策,。全國七、八兩個(gè)月的CPI都已超過3%,，九月的CPI指數(shù)也因此顯得很關(guān)鍵,。
【征稅】物業(yè)稅和房產(chǎn)稅一直是新政以來熱議的話題，不過專家認(rèn)為,，閑置稅征收的可能性更大,。高波教授認(rèn)為，閑置稅是對(duì)樓市投機(jī)者的精準(zhǔn)打擊,，“如果你有兩套房,，一套自住，一套如果拿來租賃,，有租賃稅發(fā)票,，那也不算閑置，如果既不住又不租,，就應(yīng)該征稅,。”
【限制購房套數(shù)和異地購房】國十條規(guī)定,，地方政府可根據(jù)實(shí)際情況,，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù),。但目前除北京外,，其他城市基本還沒有對(duì)購房套數(shù)下指標(biāo)。專家認(rèn)為,，如果房價(jià)猛漲,，這一政策也有可能在多個(gè)城市普遍實(shí)行。此外,，異地購房目前僅是貸款有限制,，并沒有禁止購買。
【加強(qiáng)住房保障】高波教授指出，住房保障不僅是民生工程,，也可以有效平抑市場房價(jià),。
這些都是可想而知的手段，而任志強(qiáng)前些日子所坦白“最害怕”的“政策核彈”到底是什么,，目前誰也不敢預(yù)測,。