9月份之后土地市場開始呈現(xiàn)亢奮狀態(tài),。廣州、上海,、南京等地接連出現(xiàn)新“地王”,，北京也即將推出中服地塊等重量級土地，總價和單價均是“天量”,，市場開始出現(xiàn)地價上漲推高房價的擔憂,，而調(diào)控的第二只靴子也隨時會落下。
對此,，有上市房企人士認為,，地價推高房價并不成立，當前房價依然處于下跌周期,，而“小熊市”將成為未來很長一段時間市場的常態(tài),。
9月房企拿地兇猛
中國指數(shù)研究院最新一期報告顯示,，9月第一周監(jiān)測的20個主要城市，整體成交樓面均價為2155元/平方米,，環(huán)比上揚88%,，住宅成交樓面均價較上周大幅上漲，達4832元/平方米,，環(huán)比猛漲225%,。
數(shù)據(jù)顯示，上周,，各地共推出住宅用地71宗,，環(huán)比增加109%，推出土地面積439萬平方米,，環(huán)比激增171%,。
房企大鱷們從最初擇機抄底優(yōu)質(zhì)地塊，成交地價屢屢低于先前同區(qū)域地價,，到爭搶升級版稀缺優(yōu)質(zhì)地塊,，得手者頻頻刷新各區(qū)域地王記錄，較量正隨地塊優(yōu)質(zhì)等級而升級中,，甚至不惜重金造地王,。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，目前,，拿地的多為融資上具有先天優(yōu)勢,、資金儲備相對充裕的國企和上市公司，這些公司一方面有長遠布局,，特意在弱市抄底,；另一方面也是在中國經(jīng)濟的長期向好以及當下溫和通脹的背景下，資產(chǎn)價格將持續(xù)走高,，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景向好,，因此加大這部分業(yè)務的投資力度。
中原集團研究總監(jiān)陶琦認為,，由于預計“金九銀十”為樓市銷售旺季,，政府擇機推出該類優(yōu)質(zhì)地塊亦可能是看好開發(fā)商資金回籠快，能夠吸引具備資金實力的房企,，使優(yōu)質(zhì)地塊不至于賤賣,。
對于地價開始抬頭的這種傾向，保利地產(chǎn)董秘岳勇堅更早注意到了,�,！斑@種過熱不是在一個城市出現(xiàn)，而是全國性現(xiàn)象，”岳勇堅表示,，這一輪調(diào)控中,，全國土地市場的變化節(jié)奏趨于一致，廣州,、上海出現(xiàn)了“地王”,，一些二線城市也有了。
房企對土地的饑渴
9月9日,，北京市土地儲備整理交易中心公布的北京市昌平區(qū)回龍觀1818-028地塊二類居住用地的最終評標結(jié)果,，再次令在土地市場頻頻失手的任志強失望。盡管華遠地產(chǎn)欲用高價換取進入保障房市場門票,，但仍敗給了萬科與住總的聯(lián)合體�,！班秽淮浮钡娜A遠地產(chǎn)成為缺地房企的代表,。
陶琦認為，房企對于土地的饑渴程度一直都表現(xiàn)突出,。2007,、2008年，全國九個主要城市住宅新開工面積仍處在高位,，2009年至2010年一季度,，新開工面積與土地出讓數(shù)量同步增長，基本保持平衡,。但2010年二季度以來,，土地出讓數(shù)量大幅下降，存量再度減少,。關(guān)鍵是,，2007年至2010年三季度，累計出讓土地可建面積比同期新開工面積少約1.8萬公頃,，未來土地需求更趨旺盛,。
“從具體城市來看，統(tǒng)計2007-2010年住宅用地出讓面積與同時期的住宅新開工面積,，除武漢外,，其他城市新增土地可建面積均低于新開工面積。其中,，上海,、廣州、深圳,、重慶,、杭州的可建面積，僅為新開工面積的一半,，這些城市階段性供地不足狀況更為嚴重,�,！碧甄治觥�
北京萬科營銷總監(jiān)肖勁認為,，房企加速拿地,，表現(xiàn)出房企也正面臨著土地斷頓的問題。
“地價并不能決定房價”
猶記得,，去年5月份開始,，央企搶地王在全國上演，不僅一線城市黃金地塊拍出天價,，北京的大興,、房山等郊區(qū)也頻頻出現(xiàn)“區(qū)域地王”。光耀東方董事長李貴斌擔憂,，由于金融機構(gòu)更青睞國企,，國企強勢進入土地市場，很有可能會進一步推高地價,。
今年9月上旬多個地王重現(xiàn),，再次引發(fā)市場對地價推高房價的擔憂。
對此,，萬科董秘譚華杰表示,，堅決反對把房價上漲歸結(jié)為土地招拍掛制度的說法。地價不能直接決定房價,，地價是在土地市場上,，開發(fā)商根據(jù)未來房價的預期倒推出來的，在房價上漲的周期,，地價幾乎對房價沒有影響,。
譚華杰認為，價高者得本身沒有錯,，但為什么地王那么多,？首先是因為土地供應量跟不上房屋的銷售量，過去5年,，上海的土地購置量僅有房屋銷售的1/3左右,。而在一線城市，都被開發(fā)商看作戰(zhàn)略要地,，寧死不退,；其次，有些開發(fā)商招拍掛之后不履約,，沒有受到應有的懲罰,。“這種不遵守契約的行為不應得到支持”。
建銀精瑞投資顧問總經(jīng)理李曉東也認為,，房價是由供求決定,，而不是由成本/地價決定，“那些高價拿地的企業(yè)可能砸在手里,，”他說,，不要以為28000元買的地，就能賣40000元,、50000元,，市場不接受，也只能賣20000元,。
“小熊市”將成常態(tài),？
土地泡沫的另一重擔憂，則指向宏觀調(diào)控“第二只靴子”的落下,。
“我們已經(jīng)不期望2009年的那種火爆會重現(xiàn),，”華潤置地內(nèi)部人士對記者表示，因為“一旦過熱,，政策馬上就會進行調(diào)控”。
該人士分析,，當前樓市的回暖僅僅是成交量的上揚,，而價格的所謂回暖只是結(jié)構(gòu)性的，即8月份成交的高端住宅量加大,，拉高了環(huán)比的整體成交均價,，但從個案的樓盤來看，價格基本并未上漲,。
另一家大型房企人士則用“小熊市”來形容當前及此后一段時間的房地產(chǎn)市場,，“房價就像水里的葫蘆，剛一浮出水面,，就會被壓下去,，”這位人士比喻，這樣不斷地抑制,、上揚,、抑制，保持房價的相對穩(wěn)定,，而未來一兩年的商品房市場成交金額總量,，將是向下走的趨勢；另一方面,，政府則用此種策略爭取時間,，來彌補過去所欠下的保障性住房的賬，加快推進保障性住房供應、解決資金來源問題,，以及供應人群資格認定等等,，全面平衡房屋供求體系。
華潤置地人士認為,，調(diào)控將持續(xù)很長時間,，這一市場狀況是從來沒有發(fā)生過的，開發(fā)商的生存能力受到考驗,，“是否能夠精準操作,，非常關(guān)鍵，”該人士說,，什么時間入貨,，什么時間出貨，以及什么可以拿來走量換取現(xiàn)金流,，什么可以放著等待升值,，都是檢驗開發(fā)商能力的問題。
上述人士分析,，如果房價或地價出現(xiàn)過熱,，政策還有多種手段可用，比如提高首套房首付比例,，嚴格執(zhí)行二套,、多套房首付及利率提高政策，提高開發(fā)商自有資金比例,，甚至嚴格執(zhí)行70/90等,，都可能祭出。