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保利違建余波暴露房地產(chǎn)業(yè)擅改規(guī)劃潛規(guī)則
2010-09-14   作者:李巍  來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
 
【字號(hào)

    保利地產(chǎn)的“違建門”再一次讓開發(fā)商擅改規(guī)劃的行徑面臨拷問。
    日前,,有媒體披露,,保利地產(chǎn)在廣州金沙洲將二類居住用地改建低密度住宅,并且在未獲得施工證的情況下提前搶建,,最終經(jīng)由小額罰款即獲得規(guī)劃部門的“準(zhǔn)生證”,。
    這場典型的“違建”事件,將保利地產(chǎn)這家央企推向風(fēng)口浪尖,。但事實(shí)上,,類似的事情并非第一次上演,在違約成本極低的情況下,,開發(fā)商的頂風(fēng)作案并不足奇,。保利地產(chǎn)的“違建門”,,僅僅只是開發(fā)商擅改樓盤規(guī)劃的一個(gè)縮影。

   “西海岸”違建始末

  資料顯示,,在廣州金沙洲,,保利地產(chǎn)先后多次拍下了多宗地,而西海岸便是由其中編號(hào)為04,、05的地塊聯(lián)合開發(fā)的,,兩地塊總建筑面積約為12萬平方米。
    保利西海岸毗鄰珠江,,由一些高層住宅和低層聯(lián)排別墅組成,。但該項(xiàng)目卻因?yàn)樯嫦舆`建而多次受到城管的停工敦促。
  事件最早暴露于今年7月,。當(dāng)時(shí),,廣州市城管部門的一則公開通報(bào)稱,保利西海岸正在建設(shè)的85棟“別墅”全都是在“未取得規(guī)劃報(bào)建許可”的情況下擅自建設(shè)的,。廣州城管提供的消息顯示,,該項(xiàng)目2010年3月開始建設(shè),其中有90幢別墅的主體建筑在7月初已經(jīng)基本完工,。
  對于“違建”的定義,,保利地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為“表述有誤”,因?yàn)楫?dāng)時(shí)該集團(tuán)的報(bào)批文件已經(jīng)遞到了規(guī)劃部門,,而且去年底已經(jīng)遞交過一次,,只是當(dāng)時(shí)出于政府的原因未能批復(fù)�,!绊敹嘀荒芩闶菗尳�,。”該人士說,。
  對于西海岸項(xiàng)目的違建,,廣州市規(guī)劃局于7月中旬認(rèn)定保利西海岸項(xiàng)目這個(gè)“違法建設(shè)”是可以“限期改正”的,,為此給予建設(shè)工程造價(jià)5%的罰款,,即對這85棟別墅處以建設(shè)工程總造價(jià)約3344萬元的5%的行政處罰,共計(jì)罰款約167萬元,,折合每平方米罰款金額為54元,。
  在接受行政處罰后,7月初停工的保利西海岸項(xiàng)目在7月14日就獲批了修建性詳細(xì)規(guī)劃,,7月27日獲批了建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站上也顯示,2010年8月17日廣州市規(guī)劃局對部分別墅的建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行了批后公示,。
  據(jù)了解,,按照程序,,在規(guī)劃部門進(jìn)行處罰后,城管,、建設(shè)部門也會(huì)對這85棟違法別墅建設(shè)進(jìn)行相應(yīng)處置,。但在規(guī)劃局已經(jīng)將該項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)補(bǔ)充完備并定性為“限期改正”的情況下,其他部門也只能罰款了之,。

  擅自改建別墅,?

  不過,事件卻遠(yuǎn)不是“搶個(gè)時(shí)間差”這么簡單,,因?yàn)槲骱0渡嫦訉⒍惥幼∮玫馗慕ǖ兔芏嚷?lián)排別墅,,而這早已經(jīng)被國家相關(guān)政策所禁止。
  地塊的用地資料顯示,,兩塊用地規(guī)劃容積率都為2.8,,規(guī)劃用途都為居住用地(R2),也就是通常所說的二類住宅用地,,并不屬于別墅用地,。其中一塊土地出讓協(xié)議還對住宅用地進(jìn)行了戶型比例限制,明確規(guī)定“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,,必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的80%”,。
  二類居住用地被部分改建為別墅?對此,,保利地產(chǎn)內(nèi)部人士稱:按照國家的相關(guān)定義,,別墅是獨(dú)門獨(dú)院的,而西海岸全都是三拼六拼的聯(lián)排,,屬于低層洋房,。而且,在12萬平方米的總建筑面積內(nèi),,90平方米以下的戶型絕對是符合規(guī)定的,。
  而在業(yè)內(nèi)人士看來,這僅僅只是一個(gè)大家都心照不宣的潛規(guī)則,。即拿一部分土地多建幾棟高層建筑,,剩余土地建低密度住宅,而且只要不是獨(dú)門獨(dú)戶,,報(bào)批上面就可以成功繞開“別墅”的門檻,。
  如此規(guī)劃一舉兩得,一方面低密度的聯(lián)排別墅可以當(dāng)豪宅賣較高價(jià)錢,,另一方面,,高層住宅又憑借較好景觀而具備豪宅的基本條件。
  事實(shí)上,,報(bào)建之時(shí)做類似規(guī)劃處理,,早已經(jīng)是開發(fā)商通常使用的方法,。今年3月,雅居樂位于廣州科學(xué)城的一宗“天價(jià)”地王,,就曾經(jīng)被曝出申請修改規(guī)劃,,將住宅樓工程的建筑高度由55米調(diào)整為100米,直接增高了15層,。這遭到業(yè)內(nèi)多方質(zhì)疑,,雅居樂被指“為了解套或者牟取更大利潤”。
  當(dāng)時(shí),,雅居樂方面的解釋是,,項(xiàng)目容積率并沒有發(fā)生改變,談不上賺錢,,只是增加最高樓宇能夠達(dá)到的高度,,總建筑面積也并沒有增加。修改規(guī)則后樓間距加大,,以前做5棟樓,,現(xiàn)在做4棟,這樣景觀會(huì)更好看,。
  無獨(dú)有偶,,僅僅在去年底到今年初,廣州市內(nèi)“在容積率允許范圍內(nèi)更改規(guī)劃”的案例已經(jīng)不止一兩宗,,例如珠江新城內(nèi)的多棟寫字樓,,都進(jìn)行過“拔高”處理。
  但有業(yè)內(nèi)人士稱,,雖然容積率沒有變化,,但是項(xiàng)目的性質(zhì)卻發(fā)生了根本改變。政策限制90平方米以下住宅占據(jù)一定比例的初衷,,便是希望此舉能夠引導(dǎo)開發(fā)商建普通住宅,,遏制其開發(fā)豪宅謀取暴利的動(dòng)機(jī)。但一旦進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整,,項(xiàng)目由低密度聯(lián)排別墅和高層景觀洋房組成,,便能夠輕而易舉開發(fā)為豪宅,與70/90政策的初衷背道而馳,。
  廣州多位業(yè)內(nèi)人士更指稱,,相對于高昂的利潤,開發(fā)商的違約成本太低,,直接促使違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止。同時(shí),,政府主管部門的監(jiān)管不到位,,也縱容了開發(fā)商的違建行為,。

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