|
自1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》正式引入商品房預(yù)售制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在缺乏監(jiān)管的寬松環(huán)境下得到了空前發(fā)展,。直到今年5月,，住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確指出不僅要引入預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶,，而且鼓勵(lì)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,，引入監(jiān)管機(jī)制的趨勢(shì)才明朗，商品房預(yù)售制度正�,；辛丝赡�,。
預(yù)售制度可部分減少房地產(chǎn)未來(lái)需求的不確定性，并有助于降低開(kāi)發(fā)商的存貨成本,，在國(guó)際上具有相當(dāng)?shù)钠毡樾�,。不過(guò)各國(guó)和各地區(qū)都對(duì)住房預(yù)售的市場(chǎng)準(zhǔn)入、資金支付方式,、資金�,？顚Ｓ煤托畔⑴兜冗M(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)管，總體上共性包括：
第一是嚴(yán)格的預(yù)售準(zhǔn)入條件：一般而言,，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資格進(jìn)行較為嚴(yán)格的限制,。如在美國(guó)，雖然預(yù)售的方式比較靈活,，甚至可以未開(kāi)工預(yù)售,，但是資信和商譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商可免除托管賬戶的監(jiān)管要求。
第二是嚴(yán)格控制預(yù)售資金的支付節(jié)點(diǎn)和支付比例：幾乎所有的國(guó)家在期房預(yù)售時(shí),，都嚴(yán)格要求預(yù)售合同中對(duì)預(yù)售資金的支付節(jié)點(diǎn),、方式和比例進(jìn)行明確,。
第三是嚴(yán)格的預(yù)售款第三方專門(mén)管理：從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有的成熟市場(chǎng)都會(huì)引入第三方的托管賬戶,，預(yù)售資金并不能一次性全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的賬戶,，而是由專業(yè)的律師事務(wù)所或銀行進(jìn)行專門(mén)管理，并在嚴(yán)格的監(jiān)管下按照建設(shè)工程進(jìn)度逐筆撥付,。
2009年,，中國(guó)期房預(yù)售面積占全部住宅銷售的比例已達(dá)72.1%(10年前這一比例僅為40%)，這說(shuō)明住宅預(yù)售早已成為我國(guó)主要的房屋銷售方式,，相對(duì)于成熟經(jīng)濟(jì)體，我國(guó)的住宅預(yù)售占比已經(jīng)很高,。然而,，對(duì)比國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的住宅預(yù)售制度服務(wù)于開(kāi)發(fā)商的融資需求,，是特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的一種過(guò)渡性安排,。
從政策取向上看，引入監(jiān)管是預(yù)售制度正�,；年P(guān)鍵,，具有政策糾偏意義：中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)預(yù)售制度的重要區(qū)別在于預(yù)售款包括定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭?guī)缀醵际且淮涡缘剡M(jìn)入開(kāi)發(fā)商的資金賬戶,，從而在預(yù)售的第一個(gè)環(huán)節(jié)就將銀行抵押貸款支付給了開(kāi)發(fā)商,。正是這個(gè)角度講，引入監(jiān)管的關(guān)鍵之處就在于按照開(kāi)發(fā)商的建設(shè)進(jìn)度分批,、分期支付,，并在每個(gè)環(huán)節(jié)明確設(shè)定支付比例。從北京市擬出臺(tái)的監(jiān)管方案看,，將預(yù)售款引入專門(mén)賬戶管理,，并參照基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂,、竣工驗(yàn)收,、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)核撥資金，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%,。這種監(jiān)管措施完全符合國(guó)際監(jiān)管慣例,，具有較高的可操作性。實(shí)際上,，引入監(jiān)管機(jī)制本身并不是新政策,，而是參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)售制度正�,；闹匾襟E,，屬于政策糾偏的范疇,。
|