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征收房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)：房產(chǎn)稅的征收固然面臨諸多技術(shù)難題，但技術(shù)問題并不是主要的
《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(“新國(guó)十條”)已近5個(gè)月，一些地方偏離老百姓購(gòu)買力的房?jī)r(jià)未見明顯回落,，仍處在買賣雙方持續(xù)觀望的深度博弈期,。隨著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售“金九銀十”的到來，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)否逆勢(shì)上揚(yáng)的擔(dān)心,，讓房產(chǎn)稅儼然成為此輪房地產(chǎn)調(diào)控能否壓死高房?jī)r(jià)這匹“瘋狂駱駝”的最后一根稻草,。
從2003年10月十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出，“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”,，到“新國(guó)十條”要求“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”,，“要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，針對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅這把磨了已近7年的劍,，何時(shí)出鞘至今不見明朗的信息,。
“進(jìn)入'十二五’的改革目標(biāo)應(yīng)該是毫無疑問的，但何時(shí)開始實(shí)施還不見明確的說法”,，中國(guó)人民大學(xué)財(cái)經(jīng)金融學(xué)院教授安體富認(rèn)為,，“最簡(jiǎn)單易行的方法是修改現(xiàn)行的1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，將征稅對(duì)象擴(kuò)大到個(gè)人住房。無論如何,，應(yīng)該盡快開征,，越晚越被動(dòng)�,！�
“對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨”,，中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所研究員楊志勇指出，“但需要注意其局限性,。首先,，不能脫離我國(guó)住房市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)的國(guó)情；其次,，這不意味著地方財(cái)政從此高枕無憂,；再有，必須考慮重復(fù)征稅和社會(huì)反應(yīng)問題,�,！�
受訪專家認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革到底是為了眼下的調(diào)控房?jī)r(jià),，還是長(zhǎng)遠(yuǎn)的完善稅制,，抑或兩者都兼顧，目標(biāo)不同會(huì)導(dǎo)致出臺(tái)不同的政策舉措,，加上對(duì)千家萬戶的房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是一項(xiàng)復(fù)雜的工程,，諸多困難讓房產(chǎn)稅的出臺(tái)慎之又慎。
改革房產(chǎn)稅大勢(shì)所趨
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年9月15日,，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,，實(shí)行至今。
根據(jù)上述暫行條例,，對(duì)個(gè)人非營(yíng)利性住房免征房產(chǎn)稅,。這意味著，以2008年680.3億元的房產(chǎn)稅收入為例,，占當(dāng)年中國(guó)稅收總額的1.2%和地方稅收收入的17.6%的收入中,，個(gè)人自用的住宅沒有稅收貢獻(xiàn)。而如果一旦開征,，“其規(guī)模將達(dá)到7000億元”,，安體富以1985年以來的住宅竣工面積約700億平方米，按每平方米3000元的價(jià)格,，1.2%的稅率,，扣除免征之后保守估算,。
另一方面，“物業(yè)稅或具有物業(yè)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅的缺失,，加上未對(duì)炒房者征收土地增值稅,，客觀上增加了炒房者的收益，在一定程度上助長(zhǎng)了住房市場(chǎng)的投資投機(jī)需求”,。在楊志勇看來,，對(duì)個(gè)人住房持有環(huán)節(jié)征稅，無論是叫房產(chǎn)稅,，還是叫物業(yè)稅,，都是大勢(shì)所趨。
事實(shí)上,，房產(chǎn)稅這一各國(guó)普遍征收的地方性稅收,，在1949年中華人民共和國(guó)建立后，政務(wù)院發(fā)布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》(1950年)中,，就列為開征的14個(gè)稅種之一,。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅,。1973年簡(jiǎn)化稅制,，把對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對(duì)房管部門,、個(gè)人,、外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)征收,。1984年改革工商稅制,，國(guó)家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種,。兩年后《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》發(fā)布,。
從2003年10月中央提出，“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”開始,，房產(chǎn)稅改革這一大勢(shì)引起了廣泛的關(guān)注,，在今年表現(xiàn)得尤為強(qiáng)烈。先成為全國(guó)兩會(huì)代表委員們熱議的話題,，接著4月17日新“國(guó)十條”公布，要求“要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”,。隨后,，傳出上海版調(diào)控細(xì)則可能試行房產(chǎn)稅。5月31日,，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》,，明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,，幾度引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測(cè)。之后,，國(guó)家發(fā)改委官員表態(tài),，房產(chǎn)稅改革推進(jìn)暫無總體安排，但支持地方進(jìn)行試點(diǎn)和實(shí)驗(yàn),。
“要把征稅范圍擴(kuò)大到住宅,，只要國(guó)務(wù)院修改《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》就可以了，不需要通過人大立法程序,，這是當(dāng)前來看最簡(jiǎn)便易行的”,。安體富認(rèn)為，上世紀(jì)80年代個(gè)人所得稅推出相對(duì)容易,，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒有多少人能達(dá)到納稅條件�,，F(xiàn)在隨著房產(chǎn)越來越重要，房產(chǎn)稅越晚推出越被動(dòng),。
但是,，楊志勇認(rèn)為，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)稅短時(shí)期內(nèi)可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌,。從中長(zhǎng)期來看,，試圖以房產(chǎn)稅來降房?jī)r(jià)的目標(biāo)是難以實(shí)現(xiàn)的。
在他看來,，讓稅收擔(dān)負(fù)遏制房?jī)r(jià)過快上漲的任務(wù),，是一個(gè)關(guān)系到市場(chǎng)與政府界限確定的問題。如果承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng),，那么市場(chǎng)在資源配置中應(yīng)發(fā)揮基礎(chǔ)性作用,。如果政策對(duì)市場(chǎng)成敗有著決定性的影響，那么市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制就無從談起,。
“世界上許多國(guó)家或地區(qū)都有物業(yè)稅或同類稅收,，但在金融危機(jī)之前，多數(shù)地方經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,。由此可見,，有了物業(yè)稅或同類稅收，即使短時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)下跌,，最終房?jī)r(jià)仍然可能回歸高位,。試圖以房產(chǎn)稅來降房?jī)r(jià)的目標(biāo)從根本上是難以實(shí)現(xiàn)的”，楊志勇說,。
征收面臨五大難題
客觀來看,，改革房產(chǎn)稅，現(xiàn)實(shí)條件還面臨一系列的問題亟待解決,。
其一,，征收對(duì)象的問題,。征收房產(chǎn)稅的目的之一是抑制投機(jī)性住房需求，而非打擊自住性的剛性需求,。這就需要明確從第幾套住房開征,。但另一方面，物業(yè)稅本身是從價(jià)征收的,，以數(shù)量作為免稅或享受優(yōu)惠的依據(jù)又是不合適的,。此外，多套住房的價(jià)值不一定就比一套的價(jià)值高,。楊志勇指出,，如果采取此種優(yōu)惠政策，則勢(shì)必導(dǎo)致新的稅收不公平,。
退一步來看,，即使以家庭為單位從第二套住房開征，有關(guān)專家指出,，這需要全國(guó)各地的房屋主管部門建立全面,、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)購(gòu)買和保有情況數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí),，各地民政部門,、公安系統(tǒng)也需建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民婚姻和家庭人口以及戶籍的數(shù)據(jù)庫(kù),。這不僅需要資金的投入,，還需要打破體制的障礙。
其二,，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問題,。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率在確保公平的基礎(chǔ)上，面臨如何確定的問題,。以北京為例,，地段的差異甚至地段內(nèi)有無重點(diǎn)學(xué)校的差異，都造成房產(chǎn)價(jià)值的巨大差距,。如何動(dòng)態(tài)地評(píng)估納稅額將是一項(xiàng)浩大的工程,。反過來說，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格,，容易因?yàn)椴还蕉兄路磳?duì),。
其三，在目前住房市場(chǎng)呈賣方市場(chǎng)的情況下,，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅到底能夠發(fā)揮什么作用,？楊志勇認(rèn)為，從理論上看,，直接稅不容易轉(zhuǎn)嫁,，但不容易轉(zhuǎn)嫁不等于不能轉(zhuǎn)嫁。只要市場(chǎng)是賣方的,，賣方就能夠想方設(shè)法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買方,。若此，稅收調(diào)節(jié)目標(biāo)不僅難以實(shí)現(xiàn),，反而會(huì)加重買方的負(fù)擔(dān),，與政策設(shè)計(jì)的目標(biāo)相悖。
其四,，重復(fù)征稅問題,。從國(guó)際上來看，房產(chǎn)稅更多對(duì)應(yīng)的是地方公共服務(wù),。從我國(guó)目前的情況來看,，在房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)，個(gè)人住宅實(shí)際上已經(jīng)承擔(dān)了大量與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套相關(guān)的稅費(fèi),，范圍涉及道路,、供水、供電,、供氣,、環(huán)境綠化，等等,；還有存量房產(chǎn)的稅收待遇問題,。在實(shí)際操作過程中，房產(chǎn)稅的開征需要結(jié)合十六屆三中全會(huì)的“相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”的精神進(jìn)行,，楊志勇認(rèn)為,。
其五，對(duì)個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅影響面大,，必須考慮其社會(huì)影響,。特別是，近年來“被高檔化”的樓盤不少,，即使是很低的稅率,，居民個(gè)人是否有房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的支付能力，也是一個(gè)問題,。
對(duì)于上述難題,，安體富認(rèn)為，肯定有難度,，但各部門應(yīng)該大力配合,，逐步解決。例如房管部門關(guān)于房屋方面的信息就可以提供給稅務(wù)部門,，否則永遠(yuǎn)沒有完全準(zhǔn)備好的那一天,。從這個(gè)意義上來看,，安體富認(rèn)為，技術(shù)上的難度只是表面原因,，深層次原因則是利益,。
房產(chǎn)稅并不能包治“百病”
對(duì)個(gè)人住宅征收物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。它關(guān)系到地方政府的財(cái)力來源問題,，是中國(guó)土地財(cái)政模式轉(zhuǎn)換的必然要求,，將重構(gòu)政府間財(cái)政關(guān)系，特別是讓財(cái)政體制“重心下移”,。但是,，楊志勇強(qiáng)調(diào)，“即使如此,，地方政府仍然無法告別土地財(cái)政,。”
“環(huán)顧世界主要國(guó)家中,，哪個(gè)國(guó)家的地方政府能夠擺脫土地財(cái)政,？與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收是許多國(guó)家地方政府的重要收入來源。房地產(chǎn)價(jià)格越高,，地方政府才能獲得更多的財(cái)產(chǎn)稅收入,。中國(guó)所應(yīng)該轉(zhuǎn)變的是土地財(cái)政模式，應(yīng)致力于構(gòu)建新型的具有可持續(xù)性的土地財(cái)政模式”,，楊志勇認(rèn)為,。
在他看來，對(duì)個(gè)人住宅開征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅,，并不意味著地方財(cái)政從此高枕無憂,。
在許多國(guó)家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是地方財(cái)政的重要收入來源,。在我國(guó),，地方主體稅種的缺失一直是一個(gè)問題。由于缺少主體稅種,，地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓金收入,，形成了具有中國(guó)特色的“土地財(cái)政”。這種以“賣地”為特征的“土地財(cái)政”不具有可持續(xù)性,。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅,，細(xì)水長(zhǎng)流，地方財(cái)政不會(huì)因此竭澤而漁,。但是,，楊志勇提醒，不能由此就認(rèn)為，物業(yè)稅開征之后,，地方財(cái)政就不會(huì)出現(xiàn)困難,，財(cái)力緊張的狀況就不會(huì)再出現(xiàn)。
關(guān)于房產(chǎn)稅的定位,，有將之與地方主體稅種的健全聯(lián)系起來的看法,，但楊志勇指出,，還需結(jié)合現(xiàn)實(shí)評(píng)估開征房產(chǎn)稅所可能帶來的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn),。
在他看來，這一對(duì)中長(zhǎng)期有利的舉措,，在短期內(nèi)可能帶來負(fù)面影響,。各地政府已經(jīng)建立了各種各樣的融資平臺(tái)。在數(shù)萬億元規(guī)模以上的融資平臺(tái)中,，有一些是不能帶來經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目,，如學(xué)校工程等融資項(xiàng)目自身不會(huì)帶來充足償還借款的現(xiàn)金流，地方來自土地出讓金的收入在一定程度上可以應(yīng)對(duì)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn),。但是,，地方能否得到充足的土地出讓金收入也是有前提的。如果市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下跌,，或者事實(shí)上已經(jīng)在持續(xù)下跌,，那么地方將很難獲得相應(yīng)的土地出讓金收入以及相關(guān)稅費(fèi)收入。由此,，短期內(nèi)要積極防范地方融資平臺(tái)所帶來的潛在財(cái)政風(fēng)險(xiǎn),，也要求對(duì)房產(chǎn)稅的開征慎之又慎。這也要求,，房產(chǎn)稅的開征,，需要?jiǎng)?chuàng)造條件，突破短期的瓶頸,，以防地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步暴露,。
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