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征收房產(chǎn)稅的時機(jī)：房產(chǎn)稅的征收固然面臨諸多技術(shù)難題，但技術(shù)問題并不是主要的
《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“新國十條”)已近5個月,，一些地方偏離老百姓購買力的房價未見明顯回落,，仍處在買賣雙方持續(xù)觀望的深度博弈期。隨著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售“金九銀十”的到來，對房價會否逆勢上揚的擔(dān)心,，讓房產(chǎn)稅儼然成為此輪房地產(chǎn)調(diào)控能否壓死高房價這匹“瘋狂駱駝”的最后一根稻草,。
從2003年10月十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”,，到“新國十條”要求“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”,，“要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”，針對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅這把磨了已近7年的劍,，何時出鞘至今不見明朗的信息,。
“進(jìn)入'十二五’的改革目標(biāo)應(yīng)該是毫無疑問的，但何時開始實施還不見明確的說法”,，中國人民大學(xué)財經(jīng)金融學(xué)院教授安體富認(rèn)為，“最簡單易行的方法是修改現(xiàn)行的1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,，將征稅對象擴(kuò)大到個人住房,。無論如何，應(yīng)該盡快開征,，越晚越被動,。”
“對個人住房征收房產(chǎn)稅是大勢所趨”,，中國社科院財貿(mào)所研究員楊志勇指出,，“但需要注意其局限性。首先,，不能脫離我國住房市場還是賣方市場的國情,；其次，這不意味著地方財政從此高枕無憂,；再有,，必須考慮重復(fù)征稅和社會反應(yīng)問題�,！�
受訪專家認(rèn)為,，房產(chǎn)稅改革到底是為了眼下的調(diào)控房價，還是長遠(yuǎn)的完善稅制,，抑或兩者都兼顧,，目標(biāo)不同會導(dǎo)致出臺不同的政策舉措，加上對千家萬戶的房產(chǎn)價值的評估是一項復(fù)雜的工程,，諸多困難讓房產(chǎn)稅的出臺慎之又慎,。
改革房產(chǎn)稅大勢所趨
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅,。1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，實行至今,。
根據(jù)上述暫行條例,，對個人非營利性住房免征房產(chǎn)稅。這意味著,，以2008年680.3億元的房產(chǎn)稅收入為例,，占當(dāng)年中國稅收總額的1.2%和地方稅收收入的17.6%的收入中，個人自用的住宅沒有稅收貢獻(xiàn),。而如果一旦開征,，“其規(guī)模將達(dá)到7000億元”，安體富以1985年以來的住宅竣工面積約700億平方米,，按每平方米3000元的價格,，1.2%的稅率，扣除免征之后保守估算,。
另一方面,，“物業(yè)稅或具有物業(yè)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅的缺失，加上未對炒房者征收土地增值稅,，客觀上增加了炒房者的收益,，在一定程度上助長了住房市場的投資投機(jī)需求”。在楊志勇看來,，對個人住房持有環(huán)節(jié)征稅,，無論是叫房產(chǎn)稅，還是叫物業(yè)稅,，都是大勢所趨,。
事實上，房產(chǎn)稅這一各國普遍征收的地方性稅收,，在1949年中華人民共和國建立后,，政務(wù)院發(fā)布的《全國稅政實施要則》(1950年)中，就列為開征的14個稅種之一,。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年簡化稅制,，把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅,，保留稅種只對房管部門、個人,、外國僑民,、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制,，國家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅,，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種,。兩年后《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》發(fā)布。
從2003年10月中央提出,，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”開始,，房產(chǎn)稅改革這一大勢引起了廣泛的關(guān)注，在今年表現(xiàn)得尤為強(qiáng)烈,。先成為全國兩會代表委員們熱議的話題,，接著4月17日新“國十條”公布，要求“要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”,。隨后,，傳出上海版調(diào)控細(xì)則可能試行房產(chǎn)稅。5月31日,，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知》,，明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，幾度引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測,。之后,，國家發(fā)改委官員表態(tài)，房產(chǎn)稅改革推進(jìn)暫無總體安排,，但支持地方進(jìn)行試點和實驗。
“要把征稅范圍擴(kuò)大到住宅,，只要國務(wù)院修改《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》就可以了,，不需要通過人大立法程序，這是當(dāng)前來看最簡便易行的”,。安體富認(rèn)為,，上世紀(jì)80年代個人所得稅推出相對容易，因為當(dāng)時沒有多少人能達(dá)到納稅條件�,，F(xiàn)在隨著房產(chǎn)越來越重要,，房產(chǎn)稅越晚推出越被動。
但是,，楊志勇認(rèn)為,，應(yīng)該認(rèn)識到房產(chǎn)稅短時期內(nèi)可能導(dǎo)致房價下跌。從中長期來看,，試圖以房產(chǎn)稅來降房價的目標(biāo)是難以實現(xiàn)的,。
在他看來，讓稅收擔(dān)負(fù)遏制房價過快上漲的任務(wù),，是一個關(guān)系到市場與政府界限確定的問題,。如果承認(rèn)房地產(chǎn)市場是一個市場，那么市場在資源配置中應(yīng)發(fā)揮基礎(chǔ)性作用,。如果政策對市場成敗有著決定性的影響,，那么市場的調(diào)節(jié)機(jī)制就無從談起,。
“世界上許多國家或地區(qū)都有物業(yè)稅或同類稅收，但在金融危機(jī)之前,，多數(shù)地方經(jīng)歷了較長時間的房價持續(xù)上漲,。由此可見，有了物業(yè)稅或同類稅收,，即使短時期內(nèi)房價下跌,，最終房價仍然可能回歸高位。試圖以房產(chǎn)稅來降房價的目標(biāo)從根本上是難以實現(xiàn)的”,，楊志勇說,。
征收面臨五大難題
客觀來看，改革房產(chǎn)稅,，現(xiàn)實條件還面臨一系列的問題亟待解決,。
其一，征收對象的問題,。征收房產(chǎn)稅的目的之一是抑制投機(jī)性住房需求,，而非打擊自住性的剛性需求。這就需要明確從第幾套住房開征,。但另一方面,，物業(yè)稅本身是從價征收的，以數(shù)量作為免稅或享受優(yōu)惠的依據(jù)又是不合適的,。此外,，多套住房的價值不一定就比一套的價值高。楊志勇指出,，如果采取此種優(yōu)惠政策,，則勢必導(dǎo)致新的稅收不公平。
退一步來看,，即使以家庭為單位從第二套住房開征,，有關(guān)專家指出，這需要全國各地的房屋主管部門建立全面,、實時和動態(tài)的居民個人房產(chǎn)購買和保有情況數(shù)據(jù)庫,。同時，各地民政部門,、公安系統(tǒng)也需建立全面,、實時和動態(tài)的居民婚姻和家庭人口以及戶籍的數(shù)據(jù)庫。這不僅需要資金的投入,，還需要打破體制的障礙,。
其二，房產(chǎn)價值評估問題,。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅率在確保公平的基礎(chǔ)上,，面臨如何確定的問題,。以北京為例，地段的差異甚至地段內(nèi)有無重點學(xué)校的差異,，都造成房產(chǎn)價值的巨大差距,。如何動態(tài)地評估納稅額將是一項浩大的工程。反過來說,，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價格,，容易因為不公平而招致反對。
其三,，在目前住房市場呈賣方市場的情況下,，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅到底能夠發(fā)揮什么作用？楊志勇認(rèn)為,，從理論上看,，直接稅不容易轉(zhuǎn)嫁，但不容易轉(zhuǎn)嫁不等于不能轉(zhuǎn)嫁,。只要市場是賣方的,，賣方就能夠想方設(shè)法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買方。若此,，稅收調(diào)節(jié)目標(biāo)不僅難以實現(xiàn),，反而會加重買方的負(fù)擔(dān)，與政策設(shè)計的目標(biāo)相悖,。
其四,，重復(fù)征稅問題。從國際上來看,，房產(chǎn)稅更多對應(yīng)的是地方公共服務(wù)。從我國目前的情況來看,，在房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié),，個人住宅實際上已經(jīng)承擔(dān)了大量與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套相關(guān)的稅費，范圍涉及道路,、供水,、供電、供氣,、環(huán)境綠化,，等等；還有存量房產(chǎn)的稅收待遇問題,。在實際操作過程中,，房產(chǎn)稅的開征需要結(jié)合十六屆三中全會的“相應(yīng)取消有關(guān)收費”的精神進(jìn)行，楊志勇認(rèn)為,。
其五,，對個人住宅征收房產(chǎn)稅影響面大,，必須考慮其社會影響。特別是,，近年來“被高檔化”的樓盤不少,，即使是很低的稅率，居民個人是否有房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的支付能力,，也是一個問題,。
對于上述難題，安體富認(rèn)為,，肯定有難度,，但各部門應(yīng)該大力配合，逐步解決,。例如房管部門關(guān)于房屋方面的信息就可以提供給稅務(wù)部門,，否則永遠(yuǎn)沒有完全準(zhǔn)備好的那一天。從這個意義上來看,，安體富認(rèn)為,，技術(shù)上的難度只是表面原因，深層次原因則是利益,。
房產(chǎn)稅并不能包治“百病”
對個人住宅征收物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是大勢所趨,。它關(guān)系到地方政府的財力來源問題，是中國土地財政模式轉(zhuǎn)換的必然要求,，將重構(gòu)政府間財政關(guān)系,，特別是讓財政體制“重心下移”。但是,，楊志勇強(qiáng)調(diào),，“即使如此，地方政府仍然無法告別土地財政,�,！�
“環(huán)顧世界主要國家中，哪個國家的地方政府能夠擺脫土地財政,？與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收是許多國家地方政府的重要收入來源,。房地產(chǎn)價格越高，地方政府才能獲得更多的財產(chǎn)稅收入,。中國所應(yīng)該轉(zhuǎn)變的是土地財政模式,，應(yīng)致力于構(gòu)建新型的具有可持續(xù)性的土地財政模式”，楊志勇認(rèn)為,。
在他看來,，對個人住宅開征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，并不意味著地方財政從此高枕無憂,。
在許多國家,，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是地方財政的重要收入來源,。在我國，地方主體稅種的缺失一直是一個問題,。由于缺少主體稅種,，地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓金收入，形成了具有中國特色的“土地財政”,。這種以“賣地”為特征的“土地財政”不具有可持續(xù)性,。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅，細(xì)水長流,，地方財政不會因此竭澤而漁,。但是，楊志勇提醒,，不能由此就認(rèn)為,，物業(yè)稅開征之后，地方財政就不會出現(xiàn)困難,，財力緊張的狀況就不會再出現(xiàn),。
關(guān)于房產(chǎn)稅的定位，有將之與地方主體稅種的健全聯(lián)系起來的看法,，但楊志勇指出,，還需結(jié)合現(xiàn)實評估開征房產(chǎn)稅所可能帶來的財政風(fēng)險。
在他看來,，這一對中長期有利的舉措,，在短期內(nèi)可能帶來負(fù)面影響。各地政府已經(jīng)建立了各種各樣的融資平臺,。在數(shù)萬億元規(guī)模以上的融資平臺中,，有一些是不能帶來經(jīng)濟(jì)效益的項目，如學(xué)校工程等融資項目自身不會帶來充足償還借款的現(xiàn)金流,，地方來自土地出讓金的收入在一定程度上可以應(yīng)對這個風(fēng)險,。但是，地方能否得到充足的土地出讓金收入也是有前提的,。如果市場預(yù)期房價下跌，或者事實上已經(jīng)在持續(xù)下跌,，那么地方將很難獲得相應(yīng)的土地出讓金收入以及相關(guān)稅費收入,。由此，短期內(nèi)要積極防范地方融資平臺所帶來的潛在財政風(fēng)險,，也要求對房產(chǎn)稅的開征慎之又慎,。這也要求，房產(chǎn)稅的開征,，需要創(chuàng)造條件,，突破短期的瓶頸,，以防地方財政風(fēng)險的進(jìn)一步暴露。
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