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日前,，一則“國土部出爐1457宗閑置土地‘黑名單’”的新聞引人關(guān)注,。不過，很快便出現(xiàn)了“辟謠”的聲音,。
業(yè)內(nèi)人士認為,，“土地閑置”的現(xiàn)象已不是新聞,。而此則消息之所以會引發(fā)熱議，最主要的原因是如此規(guī)模的閑置土地如果是真的,，將會對當前正處于博弈當中的房地產(chǎn)走向產(chǎn)生影響,；也是對國家調(diào)控房地產(chǎn)決心的考驗，給仍在遭受高房價煎熬的百姓多了一份期待。
近日,，房地產(chǎn)人士潘石屹公開稱,，造成土地閑置的主要原因來自開發(fā)商。開發(fā)商主要借用大量的土地儲備增加市值,。
北京囤地均價僅為895元/平方米
繼泛海建設(shè),、新世界等房企卷入囤地風(fēng)波之后，該事件又在近日進一步升級,。
8月10日,，網(wǎng)易房產(chǎn)披露了“1457宗閑置土地黑名單”。該名單共分為兩張表格,，一份是因政府原因造成的閑置土地共849宗,，一份是因企業(yè)原因造成的閑置土地，涉及608宗地塊,，多家知名上市房企,、國企、央企涉嫌“坐地升值”,。
在北京的閑置土地名單中,，記者發(fā)現(xiàn)了10家上市公司的身影，除了此前曾經(jīng)報道過的泛海國際,、華潤和新世界外,，還包括金隅集團、金融街,、中關(guān)村和中國石油等,。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計，這10家上市公司共擁有29宗近102萬平方米土地,，平均地價為895元/平方米,，土地閑置時間都在3-5年左右，已經(jīng)超過了國務(wù)院規(guī)定的“兩年不開發(fā)被無償收回”的時間期限,。
該名單顯示,，囤地時間最長的為北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司寶華東里小2#住宅樓。該地塊合同簽訂時間為2002年4月26日,，約定竣工時間為2004年5月31日,。金隅嘉業(yè)負責(zé)人表示，長期未開發(fā)主要是由于拆遷問題,，目前該樓依然有居民未搬走,。
不過，經(jīng)過長達8年的漫長拆遷,，該地塊樓面價已經(jīng)翻了6倍,。網(wǎng)易房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,，這兩塊土地面積約為5000平方米，合同價款為2075萬元,，相當于地價僅為4150元/平方米,，而如果按普通住宅小區(qū)容積率2.5計算，樓面價僅為1660元/平方米,。而目前,，當?shù)氐亩址績r格已經(jīng)達到了2.5萬-2.9萬元/平方米。
而另一中石油子公司所屬地塊閑置5年,，地價也翻了5倍,。數(shù)據(jù)顯示，該地塊于2005年3月取得,，原計劃在2007年底竣工,，地價為4271.5元/平方米，目前已經(jīng)閑置了5年,，2010年5月8日,，中石油掛牌出讓都市圣景100%股權(quán)及6400萬余元債權(quán)，掛牌價格1.26億元,。這個閑置了5年的項目,，在5年間翻了近5倍。
按國土部相關(guān)規(guī)定,，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費,；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán),。
囤地令開發(fā)商資產(chǎn)升值
“房地產(chǎn)開發(fā)商有一個土地銀行的概念,，土地儲備越多，公司價值和上市市值就越高,�,！本蛧敛拷谄毓�1457宗閑置土地，SOHO中國總裁潘石屹在今日的網(wǎng)聊中,，再次力挺清理囤地的觀點,，建議國土部迅速處理這些閑置土地,。
他認為,，閑置土地有“四害”：一是造成資源浪費；二是導(dǎo)致房價上漲,；三是法律尊嚴難以得到維護,；四是造成房地產(chǎn)市場扭曲。“建房子的不如倒地的更賺錢”,，“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”,。
特別令他驚訝的是，這些閑置土地的價格非常低,，接近1億平方米的土地,，合同價款只有256億元。如果容積率為1的話,，樓面地價只有256元／平方米,。
在他看來，造成土地閑置的主要原因來自開發(fā)商,。
“土地的迅速升值,，讓囤地的開發(fā)商有利可圖。他們可以等到土地升值后再開發(fā)或者轉(zhuǎn)讓,。房地產(chǎn)商有囤地的利益驅(qū)動,。”潘石屹說,。
在資本市場中,，對于房地產(chǎn)開發(fā)商有一個土地銀行的概念。土地儲備越多,，公司價值和上市市值就越高,，因為衡量房地產(chǎn)公司的價值，不光有利潤指標,，還有NAV估值法,。這鼓勵上市和即將上市的房地產(chǎn)公司大量增加土地儲備，但也有一部分土地在沒有開發(fā)技術(shù)和資金的開發(fā)商手中倒賣(轉(zhuǎn)讓)或者土地抵押擔保過程中,，出現(xiàn)很多扯皮的官司,，法律關(guān)系不清楚，導(dǎo)致這些土地?zé)o法開發(fā),，因為誰也不愿意在法律關(guān)系不清楚的土地上投入資金建房子,，于是土地就一直這樣閑置著。
除了上述因素外,，也有一部分是地方政府的原因,，如規(guī)劃的修改，需要在土地上增加市政道路等等,，這些土地往往一拖就是幾年,，造成巨大的浪費。這次處理閑置土地,，對地方政府也是一種壓力,，可以促使相關(guān)部門工作更有效一些,，避免土地閑置造成更大的浪費。
被媒體曝光的囤地大戶泛海建設(shè),，在8月3日開盤前發(fā)布緊急停牌公告,。據(jù)了解，泛海建設(shè)旗下子公司在北京東風(fēng)鄉(xiāng)拿下的多宗地塊至今未開發(fā),，涉嫌囤地,，面臨被國家無償收回的風(fēng)險。據(jù)了解,，涉嫌捂地的地塊原定的開工時間為2005年2月27日,，而約定竣工時間為2007年5月30日，但是目前該地塊依舊雜草一片,。
面對媒體公布的囤地情況,，泛海建設(shè)隨即發(fā)布公告稱，上述4塊地的建設(shè)用地面積30.57萬平方米,，規(guī)劃總建筑面積87.31萬平方米,。4塊地未能按原計劃開工建設(shè)，主要是因為項目功能,、規(guī)劃調(diào)整所致,，其中包括奧運會因素。
業(yè)內(nèi)人士認為,，由于閑置土地會影響上市公司的現(xiàn)有資產(chǎn)計提減值損失,，會直接影響上市公司的損益。而有的時候,，如果該閑置土地不被發(fā)現(xiàn),，管理層一般不會主動計提。
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