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[提要]在全國1457宗閑置土地的“黑名單”被滬上媒體炒得沸沸揚揚之際?熏閑置多年的泛海建設(shè)董家渡項目卻悄然開始啟動,。近日,，商報記者從一份公開發(fā)布的公告獲悉,，泛海董家渡項目中的10號地塊將率先啟動,，計劃投資15億元建造8幢高層住宅樓和部分商務(wù)樓,。董家渡項目閑置8年終啟動
泛海建設(shè)欲投資15億,。
在全國1457宗閑置土地的“黑名單”被滬上媒體炒得沸沸揚揚之際?熏閑置多年的泛海建設(shè)董家渡項目卻悄然開始啟動,。近日,，商報記者從一份公開發(fā)布的公告獲悉,，泛海董家渡項目中的10號地塊將率先啟動,，計劃投資15億元建造8幢高層住宅樓和部分商務(wù)樓。這一項目名為“泛海國際公寓”,，并已規(guī)劃通過,，目前處于前期開發(fā)階段,，但具體開工日期未定。
作為上海舊區(qū)改造中最為耀眼的區(qū)域,，2002年5月,，董家渡首批地塊由香港華潤、北京光彩（即泛海系）,、浙江華浙三家共同開發(fā),，2005年，綠城悄然吃下原本屬于浙江華浙的項目公司——上海華浙外灘置業(yè)的51％股權(quán),。近幾年來,，華潤置地·上海灘花園、綠城·外灘黃浦灣都已進(jìn)入上海新房市場,，上月,，上海灘花園二期外灘九里更是售出2套均價高達(dá)10萬元／平方米以上的景觀房。而在首批地塊項目之中,，只有規(guī)模最大的泛海項目卻是在長達(dá)八年的時間里遲遲未見動靜,，至今未能動工。
先做大戶型住宅
泛海建設(shè)位于董家渡的3幅地塊占地面積約12．02萬平方米,，建筑面積達(dá)到54．41萬平方米,，其中，10號地塊規(guī)劃總建筑面積19．3萬平方米,；12號地塊規(guī)劃總建筑面積17．98萬平方米,；13號地塊規(guī)劃總建筑面積17．15萬平方米。整個項目地塊位于上海最優(yōu)地段之一——外灘和老城廂的外延地段,，地塊東邊緊臨黃浦江,，南面即是南浦大橋，西面臨近豫園商城,，往北則是十六鋪碼頭,，周邊的交通十分便捷。
商報記者注意到一個名為“泛海國際公寓?穴10號地塊?雪商業(yè),、住宅建設(shè)項目”的相關(guān)公示,，原來，在占地面積12萬平方米的泛海董家渡地塊項目中,，由中華路,、紫霞路、王家嘴角街（南倉街）和王家碼頭路合圍而成的10號地塊已經(jīng)悄然開始啟動,，在4．39萬平方米的占地面積上計劃新建8幢高層住宅樓,，沿中華路一帶則將建造部分低層商業(yè)用房，另有公建配套設(shè)施（含小區(qū)幼兒園）,，容積率3．3,，地上建筑面積約為14．47萬平方米,，加上6．22萬平方米的地下建筑面積之后，整個10號地塊的總建筑面積將超過20萬平方米,。
值得一提的是,，10號地塊項目的總住宅戶數(shù)為451戶，按照其12．36萬平方米的住宅樓建筑面積來粗略估算,，每戶住宅面積約為274平方米,，換言之，10號地塊的將來是以大戶型公寓產(chǎn)品為主,。
目前,，10號地塊的四周已經(jīng)用圍墻圈起，大部分地塊已經(jīng)基本拆平,，但靠近紫霞路還有部分待拆建筑,。目前看來，10號地塊仍屬閑置,，尚未見到動工的跡象,。就此，商報記者致電負(fù)責(zé)10號地塊開發(fā)的泛海建設(shè)旗下的通海建設(shè)有限公司,，一位前期部的相關(guān)工作人員告訴記者,，目前，10號地塊的確已經(jīng)開始啟動,，相關(guān)規(guī)劃也已通過,，但還只是處于前期開發(fā)階段，項目尚未開工,，至于10號地塊內(nèi)尚未拆平的部分,，他告訴記者說：“10號地塊暫時預(yù)計分兩期開發(fā)，而先拆好的部分自然是要率先開發(fā)的,，而具體開工日期目前未定,。”
拆遷成本巨大
2007年底,，泛海建設(shè)宣布將向控股股東泛海建設(shè)控股增發(fā)從而獲得其所持有的4個房地產(chǎn)公司項目,，合計作價約72．65億元，其中,，涉及上海董家渡三項目的通海建設(shè)100％股權(quán)的收購價格為18億元（通海建設(shè)正是董家渡10、12,、14號地塊項目的開發(fā)項目公司）,，三地塊合并后的項目總范圍為中華路以東、紫霞路以南,、南倉街以西,、東江陰街以北,，建筑面積超過50萬平方米，以住宅開發(fā)為主,。
泛海建設(shè)在當(dāng)時的公告中表示,，10號地塊的“動遷工作已近尾聲，計劃2007年年底開工,�,！倍�12號地塊和14號地塊都計劃于2008年正式啟動動遷工作，其中,，12號地塊位于10號地塊的南面,，地處中華路以東,、王家碼頭街以南,、董家渡路以北的位置，規(guī)劃建造6幢25－27層的居住樓,、1幢6層商業(yè)樓以及地下車庫和相應(yīng)的公建配套設(shè)施,；14號地塊則處于整個地塊項目的南端，地處中華路以東,、董家渡路以南,、東江陰街以北的位置，計劃建造6幢23－27層的高層住宅,、1幢6層配套商業(yè)用房,、1幢17層酒店式公寓以及地下車庫和公建配套設(shè)施等。
然而,，時至今日,，泛海建設(shè)的董家渡10號地塊仍然未能動工，拆遷也未能完成,。
今年3月,，泛海建設(shè)發(fā)布2009年年報稱，上海董家渡項目10號地塊“拆遷克服重重困難,，取得較大進(jìn)展,。”截至2009年底,，10號地塊動遷已完成全部工作量的86．7％,。同時，泛海建設(shè)還表示,，在2010年,，泛海建設(shè)將加快項目開發(fā)節(jié)奏、加大項目開發(fā)規(guī)模,，至于10號地塊,，則將加快拆遷,，“力爭年內(nèi)項目開工建設(shè)�,！�
眾所周知,，董家渡舊區(qū)改造項目的拆遷成本巨大，需要大量資金,。而為了加快董家渡項目的開發(fā),，泛海建設(shè)也多番融資，今年1月,，通海建設(shè)剛剛采取股權(quán)融資的形式進(jìn)行融資,，引入新股東中誠信托，取得了新的資金來源,，中誠信托出資10億元,，持有通海建設(shè)40％股權(quán)，股權(quán)融資完成后,，通海建設(shè)的注冊資本由15億元增加至25億元,，而中誠信托投入的增資款用于通海建設(shè)在董家渡項目的開發(fā)。
記者手記
閑置土地：政府和開發(fā)商各有責(zé)任
一份涉及全國1457宗閑置土地的“黑名單”——《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》近日在滬上掀起了軒然大波,，各大媒體爭相報道,，據(jù)該“黑名單”顯示，截至去年9月底,，全國閑置土地總計達(dá)1457宗,，閑置面積達(dá)9772公頃，且70％以上為住宅用地,，北京,、廣東、海南,、江蘇,、重慶等地更是成為閑置土地“重災(zāi)區(qū)”，而上海的閑置土地面積則為零,。
在名單所披露的閑置原因中,，1457宗閑置土地被劃分為“政府原因”和“企業(yè)原因”兩大類，但在現(xiàn)實中,，閑置土地更多地由不同的“實際原因”綜合而成,，因此，閑置土地并不能用成因系政府或開發(fā)商來實行“一刀切”,，然后以“單方面原因”統(tǒng)計數(shù)量,。商報記者認(rèn)為，全國1457宗閑置土地“黑名單”中雖然羅列的閑置土地體量驚人，且信息詳盡,，但客觀上，全國的實際閑置土地數(shù)目必定遠(yuǎn)不止于此,。
以上文所述的泛海建設(shè)董家渡地塊項目為例,，自開發(fā)商獲得地塊項目開始，一直“停滯”至今歷經(jīng)8年之久,。商報記者以一個市場觀察者的角度認(rèn)為,，泛海建設(shè)董家渡地塊閑置彌久，至今未能動工,，自然是名副其實的閑置土地,；從地方政府的角度而言，這一地塊的拆遷工作遲遲未能完成,，所以對于無法完成土地使用權(quán)出讓負(fù)有一定的責(zé)任,；從開發(fā)商角度而言，早在2007年底之前,，泛海建設(shè)宣布向控股股東增發(fā)A股從而收購其持有的項目公司股權(quán)之際,，董家渡地塊早已經(jīng)成為其融資圈錢的重要“資產(chǎn)儲備”之一，于是,，開發(fā)商對于整個項目未能如期動工同樣負(fù)有不可推卸的責(zé)任,。
但對于上述閑置土地名單而言，泛海董家渡地塊卻并不在其中,。所以,，商報記者認(rèn)為，泛海董家渡地塊或許是可以區(qū)別于全國閑置土地“黑名單”之外,，閑置原因更復(fù)雜的地塊樣板之一,。
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