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當(dāng)始于4月15日的樓市調(diào)控已經(jīng)過去整三個(gè)月之時(shí)，中糧萬科繼“紫苑”調(diào)整價(jià)格成功售罄之后，再一次選擇“低價(jià)開盤”,，只不過，這一次，故事的主角從“紫苑”項(xiàng)目變成了時(shí)下開盤的中糧萬科長陽半島項(xiàng)目(下稱長陽半島)。
幾經(jīng)思慮之后,，中糧萬科將長陽半島的開盤價(jià)由原來預(yù)期中的均價(jià)15000元/平方米，下調(diào)至均價(jià)13400元/平方米,，按照這一開盤均價(jià),，作為商品房的長陽半島甚至僅比比鄰的6號地限價(jià)房項(xiàng)目12500元/平方米的平均售價(jià)高出不到1000元/平方米。由于長陽半島為精裝修產(chǎn)品,，如果剔除裝修成本,，長陽半島開盤價(jià)格沒有比周邊限價(jià)房高出多少！
調(diào)控政策導(dǎo)致的市場預(yù)期變化之下,，地產(chǎn)商們對市場的預(yù)期,，也正在發(fā)生微妙的改變，除萬科外,，上海綠地,、中鐵建設(shè)等全國性開發(fā)商，也都開始“適當(dāng)降價(jià),，配合調(diào)控”,。三個(gè)月的樓市調(diào)控，已經(jīng)顯現(xiàn)“成效”的曙光,。
1600元的“調(diào)整”
“在此之前,，我們預(yù)期的開盤均價(jià)是15000元/平方米的水平，最高價(jià)是17000元/平方米,，但是,，結(jié)合目前調(diào)控之后的市場預(yù)期情況，我們還是把開盤價(jià)格調(diào)整到均價(jià)13400元/平方米開盤,�,！痹谡劦绞芨鞣疥P(guān)注的長陽半島項(xiàng)目開盤定價(jià)的問題時(shí)，中糧萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,。
實(shí)際上，如今下調(diào)1600元/平方米價(jià)格開盤的長陽半島項(xiàng)目,，系中糧萬科此前被媒體指為“房山地王”的長陽起步區(qū)一號地項(xiàng)目脫胎而來,，彼時(shí)，該塊土地拿地的樓面價(jià)已經(jīng)接近6500元/平方米,，也正因如此,，外界一度認(rèn)定，中糧萬科在此項(xiàng)目上的定價(jià),，將不可能低于15000元/平方米,。
然而，2010年4月“如期而至”的樓市調(diào)控，改變了這一切,。在5月后開盤的中糧萬科紫苑項(xiàng)目上,，中糧萬科率先將銷售單價(jià)下調(diào)800元/平方米，最終換來了開盤當(dāng)日銷售率50%以上,，不到三個(gè)月全部售罄的業(yè)績,。
于是，中糧萬科在長陽半島項(xiàng)目上,，再行“發(fā)現(xiàn)價(jià)格”的“積極定價(jià)策略”,，亦可在預(yù)料之中。13400元/平方米的開盤均價(jià),，可謂名副其實(shí)的“低價(jià)入市”,。
覆蓋剛性需求
記者掌握的情況表明，在前期的意向性客戶積累的過程中,，800套左右批準(zhǔn)預(yù)售房源的長陽半島,，參與排號的人數(shù)，已然在6000人上下,，雖然這其中包含一定比例的重復(fù)排號的人群,，但即便如此，也已體現(xiàn)出了調(diào)控之下,，剛性需求依然大量存在的現(xiàn)實(shí),。
“去年下半年以來部分熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過快，這一勢頭不可持續(xù)也不應(yīng)該持續(xù),，這些市場做出調(diào)整,、回歸理性是必然的，也是必須的,。只有重新回到市場由自住購房者主導(dǎo),、價(jià)格由自住購房者的購買能力決定的狀態(tài)，行業(yè)才能獲得相對穩(wěn)定的發(fā)展土壤,�,！北本┤f科營銷總監(jiān)肖勁表示。
肖勁的邏輯在于,，調(diào)控之下,，市場預(yù)期的調(diào)整會完善房地產(chǎn)市場的秩序性，而在這種完善了的秩序性之后,，剛性需求就能夠得到合理的釋放,，并且這種需求是房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的本源所在,。
而這一邏輯,，亦是當(dāng)初紫苑項(xiàng)目在降價(jià)800元/平方米開盤后，能夠得到迅速的市場反饋的真正原因所在。
記者了解到,，在長陽半島項(xiàng)目上,，按照中糧和萬科兩方的要求，在戶型設(shè)計(jì),、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面,，中糧萬科都是有針對性地對準(zhǔn)剛性需求的客戶群需求，項(xiàng)目自建10余萬平米大型特色商業(yè)配套,，與奧特萊斯共同打造國際化繁華商業(yè)氛圍,，并將諸多教育機(jī)構(gòu)引入片區(qū)，在北京首創(chuàng)15年全教育周期配套社區(qū),，均是直接指向自住客戶的剛性需求,，而且也進(jìn)一步提升了社區(qū)品質(zhì)。
“樓市調(diào)控的關(guān)鍵在于防控資產(chǎn)價(jià)格泡沫中的不合理溢價(jià)部分被投機(jī)性需求不斷放大,，而真正的與城市人居生活質(zhì)量基本保證和改善有關(guān)的剛性需求應(yīng)當(dāng)?shù)靡员Ｗo(hù),。真正覆蓋剛性需求，價(jià)格合理?xiàng)l件下的市場,，應(yīng)該形成供銷兩旺的局面,。”萬科集團(tuán)副總裁毛大慶表示,。
而北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(下稱住建委)的相關(guān)人士表示,，從政府的角度而言，則一直關(guān)注調(diào)控之下,，樓市剛性需求的動向,，而他也承認(rèn)，自住型的剛性需求作為樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐,，從國務(wù)院到地方政府,，都會予以支持。
調(diào)控效果隱現(xiàn)
“下半年的市場仍可能存在下滑態(tài)勢,。銷售量繼續(xù)下跌,，房價(jià)也可能下降，但到四季度可能會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所回升,。因?yàn)槟壳安簧賱傂孕枨蟮南M(fèi)者仍在觀望,，但下滑到一定程度，他們可能會‘出手’,。”綠地集團(tuán)董事長張玉良表示,。
而在此之前,，綠地繼恒大之后，在全國范圍內(nèi)啟動降價(jià)促銷的策略。
中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理吳仕巖則認(rèn)為,，面對市場未來可能出現(xiàn)的調(diào)整,，在大思路上，該公司將采取有效的“逆勢營銷策略”,，順應(yīng)市場調(diào)整,，積極響應(yīng)政府號召，主動配合有關(guān)調(diào)控措施,，適度下調(diào)價(jià)格,，但是在開盤量上會有所控制，以降低風(fēng)險(xiǎn),。
“今年1到6月份,，新開工面積的增長速度，達(dá)到了68%,，也是歷史上的最高位,，在建的商品房的增長速度達(dá)到28.7%，也是最高位,�,！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)定，這些先行指標(biāo)的創(chuàng)紀(jì)錄“新高”,，無疑將會加大10月之后樓市的“基礎(chǔ)供應(yīng)”,。
而她提供的另一組數(shù)據(jù)則顯示，整個(gè)商品房銷售額的增長速度直線往下降,。她提醒記者關(guān)注去年的情況,，“去年房地產(chǎn)市場成交和價(jià)格是上揚(yáng)的，但是它的前期開發(fā)指標(biāo)幾乎是平的,，甚至是負(fù)的,，但是今年成交和銷售額的增長速度是下降的，但是所有的房地產(chǎn)開發(fā)的前期指標(biāo)是上升的,�,！彼龘�(jù)此認(rèn)為，開發(fā)商將在2010年的最后幾個(gè)月中,，承受巨大的資金壓力,。
這也是各方判斷10月新盤可能引發(fā)開發(fā)商集中調(diào)整價(jià)格的主要原因所在�,！皬氖袌鼋嵌瓤�,，由于調(diào)控政策的影響，上半年上海新建商品住房的成交量明顯下降,。受此影響,，我們和許多其他開發(fā)商一樣,，未完成上半年的銷售計(jì)劃�,！睆堄窳嫉脑�,，或許可以很好地解釋這種壓力的邏輯所在，而這也恰是樓市調(diào)控預(yù)想中的效果所在,。
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