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2010年的樓市注定是不平靜的,。近日,，由21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道主辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第10屆年會上，調(diào)控以后的樓市趨勢,，成為激烈爭論的話題,。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生說，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的效果是顯著的,，同比房價(jià)增幅下降,，環(huán)比房價(jià)下降，開發(fā)商資金充裕度下降,，調(diào)控的初步目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到,。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)建議開發(fā)商盡早降價(jià)，否則政府能出臺更加嚴(yán)厲的打壓政策,。上海復(fù)地董事長范偉也表示,，“房企要有銷售，必須隨行就市,，以消費(fèi)者接受的價(jià)格賣房子”,。在目前的市場環(huán)境下，有大公司帶頭降價(jià)是好事,。北京師范大學(xué)研究中心主任鐘偉表示,，如果成交量跟不上,，預(yù)計(jì)國慶前后房價(jià)會出現(xiàn)松動(dòng)，到明年年初房價(jià)會出現(xiàn)明顯的下滑,。國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石則判斷,，未來兩三個(gè)月房價(jià)將整體下跌約5%，少數(shù)樓盤和區(qū)域下跌20%至30%,。但表象的后面,，人們還在追問樓市背后的經(jīng)濟(jì)和制度設(shè)計(jì)問題。
樓市新政調(diào)控后銷售額下降60%
遏制部分城市房價(jià)過快上漲的第一步目標(biāo)雖已實(shí)現(xiàn),，但聶梅生在博鰲論壇上提出了另一種正在呈現(xiàn)的擔(dān)憂,。樓市新政調(diào)控后，銷售額下降了60%,，考慮到房地產(chǎn)長期以來特殊的經(jīng)濟(jì)地位,，一些負(fù)面效應(yīng)或?qū)a(chǎn)生,。聶梅生表示,，“房地產(chǎn)調(diào)控是雙刃劍”，目前在外部環(huán)境上,，人民幣還在升值,，出口形勢不樂觀，調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對我國經(jīng)濟(jì)來說需要時(shí)間和資本,，“房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落,，否則實(shí)體經(jīng)濟(jì)又會形成另外一個(gè)青黃不接”。
宏觀調(diào)控,、樓市低迷對經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)作用會否讓通脹預(yù)期加大,、“經(jīng)濟(jì)二次探底”？財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢表示相對樂觀,，稱“我們現(xiàn)在并沒有進(jìn)入后危機(jī)時(shí)代”,。賈康認(rèn)為，對于通貨膨脹,，目前仍然處于管理通脹預(yù)期政策時(shí)間段上,，并不等于現(xiàn)實(shí)通脹壓力。中國人民銀行研究局局長張健華指出,，通貨膨脹的預(yù)期是存在的,，原因在于目前的CPI明顯超過了一年期存款利率。但目前普遍認(rèn)為中國今年的通貨膨脹不會有特別大的問題,。經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、北京科技大學(xué)教授趙曉則認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)今年一個(gè)季度比一個(gè)季度低,，所謂的通貨膨脹的問題是根本不存在的,，如果說通貨膨脹是老虎的話,，政府就是武松，而且政府是養(yǎng)老虎的,，政府扮演武松的角色,，“通貨膨脹不是問題，中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的問題是接下來是否會面臨中期低速的增長,，從現(xiàn)在來看,，態(tài)勢和可能性是非常大的�,！�
“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控只是剛剛開始
樓市調(diào)控兩月有余,，在量跌價(jià)滯的當(dāng)口，逐漸顯現(xiàn)的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)陰晴不定狀況,，使得有人開始大膽猜測：號稱“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控或?qū)ⅧQ金收兵,。住建部政策研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人日前曾表示，中央已對此次樓市調(diào)控有可能帶來的影響做好了充分準(zhǔn)備,，調(diào)控政策不會半途而廢,。近日，國土資源部總規(guī)劃師胡存智表示,，國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度,，對于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%,，保證金不低于出讓最低價(jià)30%,。而今年3月國土部僅規(guī)定“競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”。金巖石就此指出,，第三,、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底線。一旦發(fā)生,，政府的調(diào)控政策必然轉(zhuǎn)向,，這也意味著本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策行將結(jié)束�,！白罴奄I房時(shí)機(jī)大約在12月,。”“政策最遲會在明年退出,，房價(jià)只是暫時(shí)下跌,，未來由于供給的斷層，房價(jià)很可能出現(xiàn)反彈,�,！甭穭诺禺a(chǎn)董事局主席單偉豹認(rèn)為這一次的調(diào)控仍然不會成功。
不同意見則認(rèn)為,，實(shí)際上,，這一輪的調(diào)控或只是一個(gè)開始,。趙曉表示，目前樓價(jià)和成交量雙下降,，是因?yàn)闃莾r(jià)還沒有跌到大家的心理價(jià)位,。他指出，下半年,，“政府政策有可能放松,，但是退出可能很小，這次調(diào)控最大不一樣是老百姓不答應(yīng)房價(jià)再上漲”,。過去十年中國樓市經(jīng)歷了九次調(diào)控,，“如果第十次調(diào)控還是失敗，倒下的將會是政府部門的公信力”,，這次的調(diào)控只能往前推,，房產(chǎn)調(diào)控只是個(gè)開始�,！敖衲暌患径菺DP增長達(dá)到11.7%,，許多人變得非常自信和傲慢，他們覺得中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已不再需要房地產(chǎn)與汽車,，盡管今年GDP增長的走勢很可能是前高后低,，但考慮到政府目前正希望為經(jīng)濟(jì)降溫，政策放松的可能性很小,，頂多就是貨幣政策的微調(diào)�,！辩妭ケ硎�,。
以制度創(chuàng)新求解公平才是可持續(xù)發(fā)展方向
在新的經(jīng)濟(jì)、政治形勢下為中國的房地產(chǎn)業(yè)出謀劃策,，尋找新的可持續(xù)發(fā)展的方向是“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第10屆年會的出發(fā)點(diǎn),。南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)董事長、社長楊興鋒在致開幕辭時(shí)表示,，30多年改革的經(jīng)驗(yàn),，總結(jié)起來就是三個(gè)關(guān)鍵詞“市場經(jīng)濟(jì)、民主政治,、法治社會”,。楊興鋒表示，隨著改革進(jìn)入深水區(qū),，社會各界對改革的目標(biāo)和路徑,，發(fā)生了不少爭議和分歧，這也集中的表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè),。本屆房地產(chǎn)年會適時(shí)推出“地產(chǎn)考驗(yàn)中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平”的主題,，探討中國房地產(chǎn)業(yè)在新的政策,、新的局勢下如何平衡民眾、政府,、金融機(jī)構(gòu)以及開發(fā)商的關(guān)系,，如何通過制度創(chuàng)新，在多方利益格局下取得效率與公平的雙贏,。
調(diào)控解決不了房地產(chǎn)的根本問題,。歷次調(diào)控被人詬病，就在于未能觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的一系土地,、稅收,、財(cái)政和分配制度。如果制度仍然缺位,，調(diào)控就不可能成功,。陽光100董事長易小迪認(rèn)為，土地問題不解決,，根本性的供求問題是無法解決的,。房地產(chǎn)市場化進(jìn)程在本次調(diào)控過程中是倒退的，采取計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段不允許購買房屋,，或者將房價(jià)下調(diào)才會發(fā)預(yù)售證,，這樣的房價(jià)不真實(shí)�,！叭绻敫淖冞@種局面,，實(shí)質(zhì)上是改變土地出讓金和土地收益的問題，政府可以收到土地出讓金,，而不應(yīng)該得到土地開發(fā)的全部收益,，應(yīng)該交給市場，從而使土地供應(yīng)的鏈條完整,�,！�
聶梅生認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革已是大勢所趨,，應(yīng)該在房屋持有環(huán)節(jié)征稅,，關(guān)鍵是要厘清土地出讓金與房產(chǎn)稅的關(guān)系。據(jù)了解,，去年土地和房地產(chǎn)的稅收對中國稅收的貢獻(xiàn)率超過了35%,。而任志強(qiáng)就此表示，“房產(chǎn)稅如果只是增加了老百姓的負(fù)擔(dān),，那這個(gè)改革一定是失敗的,。”例如,，二套房交易的稅費(fèi),，本來是為了打壓二手房房價(jià),，“結(jié)果房價(jià)并沒降下去”。如果土地出讓金,、使用費(fèi),、各環(huán)節(jié)的稅都取消，那才可以征收房產(chǎn)稅,�,！皝y加稅是不允許的�,！币苍S正如聶梅生所說,，房地產(chǎn)當(dāng)前的問題不是房價(jià)高和低的問題，也不是可以壓的問題,，而是深層次的改革問題,，例如土地政策、房產(chǎn)稅,、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)等等問題,，“這不是經(jīng)濟(jì)層面的問題，也不是通過一次的調(diào)控,，通過政府的行政干預(yù)就可以解決問題,。”
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