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4月17日以新國十條為標(biāo)志的此輪房地產(chǎn)調(diào)控,，已屆百日。政策和市場將往何處去,？本報記者調(diào)查顯示,，進入7月中下旬,，各地新開樓盤價格比預(yù)期明顯下調(diào)，其中尤以品牌房企最為明顯,；地價方面,，近期土地出讓溢價率下降，環(huán)比漲幅趨緩,。
調(diào)控效果初顯,，但信貸執(zhí)行力度、保障房供地及建設(shè)等后續(xù)調(diào)控措施,，仍然不容懈怠,。
新盤定價下調(diào)
0.1%,，這是國家統(tǒng)計局近日公布的全國房價6月份首次環(huán)比下跌的比例；而對于普通人而言,，根本尚未感受到房價的真實下跌,。
變化正在發(fā)生。7月下旬,，位于北京北五環(huán)外的標(biāo)桿樓盤華貿(mào)城,，推出新一期LOFT房源，均價27500元/平米,，相當(dāng)于買一層送一層,；而此前的上半年，華貿(mào)城平層產(chǎn)品均價曾達到27500元/平米,，“這相當(dāng)于變相降價,，”長期關(guān)注華貿(mào)城的韓小姐說，她去看了樣板間,，雖然層高僅為4.85米,，但確實可以隔成兩層。
將于月底正式開盤的萬科長陽半島項目,，于18日公開了部分房源價格,。買房人劉女士告訴本報記者，銷售人員給與她的價格最低可至11500元/平米,，該項目對外預(yù)計均價為13500-16500元/平米,。
根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)等機構(gòu)監(jiān)測，目前北京存在打折,、降價,、促銷的新盤已由6月底的80個，上升到了現(xiàn)在的近百個,。目前推出的新盤,，均有或多或少的折扣降價。但公開降價的項目依舊寥寥無幾,，大部分項目仍舊采用暗降的方式,。
在廣州，年度標(biāo)桿亞運城的入市,，將是下半年樓市風(fēng)向標(biāo),。業(yè)內(nèi)對于亞運城首期房源的價格預(yù)期,，已從之前的13000元以上調(diào)至萬元以下,，但亞運城五大開發(fā)商尚未對此明確表態(tài)。
在深圳,，萬科華府樓王棟134平雙拼戶型7月15日開盤,，價格區(qū)間為28000元/平米-32000元/平米,，購買按揭付款總價減8萬，3日內(nèi)簽約再減5萬,，雙拼戶型按兩套計算,，3日內(nèi)簽約按揭付款總價減26萬。寶安,、龍崗多個項目推出的特價房,，價格也降至萬元以下。
“房價實質(zhì)性下跌將從新盤開始,�,！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。近期,，萬科,、保利、中海,、金地等標(biāo)桿房企均表示,，其下半年將集中推出新房源。預(yù)計供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在傳統(tǒng)的銷售旺季9月份之前,，如果屆時成交量仍未大幅恢復(fù),，則供大于求的局面將對房價形成實質(zhì)性的下調(diào)壓力。
地價繼續(xù)下行
中國土地勘測規(guī)劃院日前公布的地價監(jiān)測報告顯示,，二季度全國105個主要監(jiān)測城市地價漲幅進一步趨緩,，商業(yè)、居住,、工業(yè)地價較上一季度分別下降0.36,、1.24、0.53個百分點,，居住地價增幅下降幅度最大,。
據(jù)北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至6月30日
,，北京共拍賣土地117塊,，其中新政以后拍賣50塊，樓面價則明顯下調(diào),，住宅的樓面價從新政前的12258元,，下調(diào)至新政以后的5085元每平米，下調(diào)近6成,。
萬科,、恒大、遠(yuǎn)洋等公司有關(guān)負(fù)責(zé)人對本報記者表示,，下半年將是這一輪調(diào)控帶來的絕佳拿地時機,，公司有意在土地市場抄底,。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)甚至進行了一筆最多9億美元的海外融資。
但問題也已出現(xiàn)：伴隨著土地溢價率的大減,，地方政府出讓土地的積極性也在消減,。北京、上海,、廣州和深圳,，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為土地供應(yīng)緩慢。萬科執(zhí)行副總裁肖莉提醒,，應(yīng)關(guān)注目前土地供應(yīng)和開發(fā)投資不足,，將給明年帶來房屋供應(yīng)不足的問題，并采取一些辦法解決這一問題,。萬科的建議是,，在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)、在市政,、公用設(shè)施領(lǐng)域引入民間資金,，減少政府投入成本、加快土地開發(fā)節(jié)奏,，提高土地出讓效率,。
如何防止供應(yīng)不足導(dǎo)致的房價報復(fù)性反彈，令調(diào)控走出“越調(diào)越漲”的怪圈,？
保障房住房被寄予補足投資和分流需求的厚望,。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新7月17日表示，今年保障性住房建設(shè)580萬套的目標(biāo)不會變,，中央已經(jīng)下?lián)?00多億資金用于這一事務(wù),。姜偉新還透露，國務(wù)院批準(zhǔn)利用住房公積金貸款支持保障性住房的試點,，已確定北京等28個城市作為試點城市,。
中原地產(chǎn)研究中心董事程澐認(rèn)為，鑒于國內(nèi)正在改變過去住宅市場化為主導(dǎo)的單一局面,，保障房的推出,，有助于實現(xiàn)樓市的供需平衡。深圳社科院城市運營中心主任高海燕指出,，保障房住房供應(yīng)首先影響人們的心理預(yù)期,。本輪調(diào)控目的不僅僅在于房價，還作用于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、促進收入分配公平等方面,，必將持續(xù)相當(dāng)長的時間。而伴隨政策的持續(xù)，將從現(xiàn)有的心理層面影響進入試探性調(diào)整,，并真正進入全面調(diào)整期。
房價跌20%,，地價跌30%,？
市場發(fā)生變化的同時，銀監(jiān)會,、住建部,、國土部高層近期也頻頻表態(tài)，嚴(yán)控信貸,、嚴(yán)查囤地,、加強保障房等措施被反復(fù)強調(diào)，顯示政策仍未放松,，下半年房價下跌已成共識,。
房價究竟會下跌多少？幾乎所有人都迫切需要答案,。一些數(shù)據(jù)或許可以一窺端倪：品牌房企帶動的降價潮,，將對區(qū)域市場產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)公開資料,，萬科,、保利等十大標(biāo)桿房企2008年底以前所獲得的土地儲備，將是今年下半年新增供應(yīng)的集中區(qū)域,，其中大部分土地價格不超過兩年前地價水平,，中原地產(chǎn)認(rèn)為，考慮到這兩年間土地價格的大幅增長,，大部分項目即使降價10%~15%仍然可盈利,。
“上半年的觸底僅僅是階段性的調(diào)整。預(yù)計下半年,，新增供應(yīng)將加速入市,，在短期供大于求的情況下，各地住宅項目將陸續(xù)降價,，降幅可能在15%～20%,。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉預(yù)測,。
建銀精瑞投資董事長李曉東認(rèn)為,，不排除某些高價地虧本的可能性；肖莉也認(rèn)為,，有開發(fā)商可能會不得不針對部分項目計提存貨跌價準(zhǔn)備,。
中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱分析，5、6月份土地市場和1-4月份相比,，所謂地王已經(jīng)不存在了,，高總價地塊整體水平明顯下降；從樓板價來看,，6月僅有4幅地塊樓板價超過萬元,，且無一地塊進入上半年前十的排行榜，樓板價水平持續(xù)降低,。他預(yù)計,，一線及部分二線城市地價將出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。
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