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湯敏,，男,，1953年出生于北京,。中國發(fā)展研究基金會副秘書長，北京大學中國經濟研究中心,、武漢大學,、曁南大學兼職教授，長城金融研究所研究員,。
1978年,，考入武漢大學數(shù)學系，畢業(yè)后留校任教,；1984年,，美國伊利諾伊大學香檳分校經濟系博士研究生；1989年,，被亞洲開發(fā)銀行經濟發(fā)展研究中心聘為經濟學家,，負責東亞經濟、區(qū)域間經濟合作,、亞洲債務,、亞洲金融市場方面的研究；2000年,，亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處首席經濟學家,，亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處副代表,；2007年，中國發(fā)展研究基金會副秘書長,。 |
中國經濟50人論壇,、新浪財經和清華經管學院聯(lián)合舉辦的新浪·長安講壇第172期日前召開。50人論壇成員,、中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏發(fā)表題為“對房地產還需要調控什么,？”的主題演講。他表示,，中國房地產價格在快速上漲,，房地產行業(yè)又是極容易產生大的經濟泡沫的行業(yè)，所以為了保證該行業(yè)的長久平穩(wěn)發(fā)展,，可以考慮借鑒對通貨膨脹的宏觀調控方式對房地產行業(yè)進行宏觀調控,。
中國的房地產泡沫到底有多大？
中國房地產的泡沫有多大,？這個泡沫到底能持續(xù)多久,？如果中國的房地產價格還像前段時間那樣增長的話，根據(jù)其它國家的經驗,，根據(jù)中國自己的經驗,，房地產泡沫總有一天會破裂。房地產泡沫的破裂將對整個經濟造成極大的影響,。
根據(jù)日本野村證券的數(shù)據(jù),，中國住宅平均價格在2009年3月份時還是3800元人民幣左右，到了2010年的3月份,，平均價格就超過了5000元人民幣,，這個速度是非常快的,。如果大家對北京市的房地產價格有所了解的話,，就知道北京房價的上漲速度之快，上漲數(shù)字之大,。湯敏說,，“不久前我到韓國，發(fā)現(xiàn)韓國首都首爾的房子價格相當高,，當?shù)乩习傩赵孤曒d道,。韓國很多年輕人都表示，現(xiàn)在必須推遲結婚,，甚至不結婚了,，因為買不起房子。然而我看到當?shù)氐膱蠹堄幸粋�對比,，探討韓國首爾的房子跟北京的房子到底哪個貴,？結果是北京的房子比首爾的還貴,。中國的人均GDP是3000美元多一些，韓國現(xiàn)在是18000—20000美元,，是我們的7倍,，所以應該說中國尤其是北京現(xiàn)在這個房地產的價格遠遠超過了老百姓的承受能力�,！薄�
可以做一個計算,，算算北京的月供跟收入之比。如果一個人買了這里的房子,，比如說是個三環(huán),、四環(huán)之內七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付,，剩下的按照正常的程序到銀行去貸款,，在2009年的7月份，月供已經達到了收入的70%多到80%左右,。然而如果一個家庭拿家庭收入的40%去供一套房子,，這樣的負債在美國就定義為次級債。大家知道,，這次美國的金融危機,，最早就是從次級債開始的。
現(xiàn)在房地產價格非常高是有目共睹的,，所以大家都盼望著房地產的價格下降,。對市場上認為房地產價格還要繼續(xù)上漲的觀點，中國的網民們給出了很強烈的批評,。
但是,，湯敏說，房地產本身不但關系到千家萬戶,，而且牽涉到國民經濟的多個領域、多個行業(yè),。房地產的產業(yè)鏈非常長,，它一旦出問題，就會影響整個產業(yè)鏈,。房地產本身在中國的國民經濟里占的比例非常高,，再加上有幾十個產業(yè)，水泥,、鋼鐵,、裝修等等全部都跟它有關系，所以它發(fā)展的好壞會影響到整個經濟,。并且,，在中國還有一個很特殊的情況,，就是地方政府的收入跟房地產的價格有很大的關系。我們的城市在快速地擴建,，很多基礎設施要建,，這些資金從哪里來？一部分當然通過稅收,，但是還有相當一部分是通過地方政府賣地的收入來獲得,。有人做了一個計算，說基礎設施投入里政府占33.9%,，貸款占29.8%,，企業(yè)自籌占27.7%。這里面的政府投資部分,，很大是來自賣地的收入,；貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來的,；一部分企業(yè)的自籌資金,，是通過所謂地方政府的融資平臺融資來的，其實也是通過土地抵押得來的,。也就是說地方政府的收入和地方政府的投資跟房地產行業(yè)的發(fā)展捆綁得非常緊,。
房價能否降下來？
當房地產價格不斷推高時,，國務院開始出重拳調控房地產市場,。各地也采取了各種非常強硬的措施，這在過去很少出現(xiàn),。比如說北京市,，出了個北京市的房地產新政。包括對三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā),，第二套房首付要求在50%以上,，而且對那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強硬的一個條件是,，同一購房家庭只能新購買一套商品住房,。也就是說即使你有錢，想同時買兩套房都不賣給你,。
這一系列的政策,，包括現(xiàn)在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策，最近一段時間把房地產的價格壓了下來,。最近很多的房地產項目雖然價格不一定是下降,，但是通過打折，通過送電器等手段,，變相地進行價格調整,，而且這個調整還在進行中,。另外一個馬上看到的效果是，現(xiàn)在幾乎所有地方房地產的交易量都在迅速下降,。
現(xiàn)在可能一部分房地產商賬戶上還有一部分錢,，所以會出現(xiàn)一段時間的有價無市現(xiàn)象，因為房地產項目不肯降價,，但是買房者在這個價格上又不愿意買,。這樣的情況中國過去也出現(xiàn)過幾次。這次這樣的重拳出擊,，是不是能夠從根本上解決房地產價格飛漲的問題,，或者說會不會又出現(xiàn)過去前一段時間出現(xiàn)過的博弈過后房價又漲的現(xiàn)象？應該說這種可能性是存在的,。
過去幾年里,，對房地產的調控一直在進行，但是正如一些房地產商所說的,，很多房產項目的價格是越調越高,。為什么呢？一個當然是調控的力度不夠,。另外一個,，湯敏認為，就是調控缺乏一個清晰的目標,，也缺乏一個清晰的指標,。比如說房地產調控的目標到底是什么？是要保證居者有其屋,，還是要保證低收入家庭有住房,？之前調控的微觀手段過多，但是在宏觀大層面上力度不夠,。第三,，前一段調控還有一個問題，就是缺乏問責制,。在這種不清晰的情況下,，由于地方政府跟房地產商的利益趨同,，就造成了對房地產的調控在很長時間里不是特別有效,。
已經出臺的這些政策,，從現(xiàn)在的情況來看來還是很有效果的,，但是這個效果能持續(xù)多久,？另一種可能性是效果很好,，房地產的價格從此降下來,。但是又面臨著另一個疑問——這種調控會不會導致房地產崩盤的情況出現(xiàn),，現(xiàn)在我們不得而知,。對房地產這樣一個產業(yè),，怎樣保證它的長期、平穩(wěn)增長,，是一個很大的問題,。
從各國的經驗看來，房地產市場很容易產生大的泡沫,，進而把整個國民經濟拖垮,。從周邊國家來看，日本就曾經出現(xiàn)過這樣的問題,。從上個世紀70年代開始,，日本的房地產價格就一直在上漲，一直漲到1991年,。當時日本的房價非常高,，股市也非常好，人們認為日本是個島國,，人口非常密集,，大家都想到東京去買房子，所以東京的房價是不會跌的,。在最鼎盛的時候,，如果把東京的土地按照當時的市價賣出去的話，就可以把整個美國給買下來,。但是到了1991年的時候,，整個日本經濟崩盤，股市下降,，房價也下降,，到目前為止20多年過去了，東京的房地產價格還沒有回到1991年的價格,，日本經濟更是從此進入到了一個低速增長的過程,。
再看亞洲其它國家和地區(qū)，像韓國,、香港特別行政區(qū),，像臺灣，新加坡,，包括在亞洲金融危機時候的泰國,、馬來西亞、印度尼西亞等,。它的經濟泡沫一開始不一定產生在房地產領域,，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產行業(yè)。包括美國的次貸危機，前段時間的迪拜,，這段時間的希臘,，產生經濟危機都跟房地產行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入,、大量借款有關,。
從東亞經濟來看，房地產的泡沫又特別容易形成,。人們歸結了幾個原因：一個是東亞經濟成長非�,？欤坏诙䝼�,，亞洲房地產投機風氣特別濃,。所以作為中國來說，怎樣防止房地產行業(yè)出現(xiàn)大的泡沫,，進而造成大的崩盤,，引發(fā)經濟大的震蕩，就變得格外重要,。
建立量化調控指標和機制
現(xiàn)在中國政府對房地產已經重拳出擊,，但是從中長期來說怎樣保證房地產能夠長期穩(wěn)定地發(fā)展，湯敏提出了一個想法,，就是用調控通貨膨脹的方式來調控房價,。
他說，調控通貨膨脹,，首先是有一個非常明確的,、非常權威的物價指數(shù)——CPI；第二個,，對物價指數(shù)要有調控的目標,。比如去年年底的中央工作會議就定出來，今年通貨膨脹的調控目標是3%,，就是說如果CPI超過了3%,，一系列的貨幣政策、財政政策就要出臺,。甚至還沒到3%的時候,，為了防止通貨膨脹的出現(xiàn)，央行就會開始上調存款準備金率,。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話,，更多的財政政策、貨幣政策,，甚至一部分的行政手段都將要實行,。第三個,，調控應該以宏觀手段為主,。
湯敏認為,，借鑒調控通貨膨脹的方式，我們對房價也應該有一個大的目標,。首先,，要進行量化的目標管理。中國現(xiàn)在的房地產調控沒有量化指標,。比如說現(xiàn)在要把房地產價格打壓下來,，但是不知道大概要打下來多少，也不知道在什么情況下要開始進行調控,。
怎樣建立量化管理目標呢,？就要建立兩個核心指數(shù)。一個指數(shù)叫城市基本房價指數(shù),。中國現(xiàn)在的房價指數(shù),，建設部出一套，發(fā)改委出一套,，統(tǒng)計局出一套,，各種各樣的數(shù)字不斷出現(xiàn)，而且很多是互相矛盾的,，這樣就會使調控非常困難,。因此應該要有一個權威指數(shù)。在這個指數(shù)里,，應該把市場被干預了的那些小城鎮(zhèn)住房,、經濟適用房、別墅高檔房都排除出去,。因為真正的調控目標跟這些無關,，剩下的可以被叫做城市基本房價。
湯敏表示,，這個基本房價應該好好地研究,，確定它的具體范圍，最終形成的指數(shù)應該是權威的,。這種房價指數(shù)應該不難做,，因為世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鑒,，可以根據(jù)中國的國情把不合理的部分去掉,，再把一些中國因素加進來，就可以做出來,。這個指數(shù)不但應該有全國性的,，也應該有地區(qū)性的。
有了基本房價后，還應該有一個基本房價變化容忍度指標,，就跟通貨膨脹有3%這個容忍度一樣,。超過了這個容忍度，就要采取各種各樣的政策,。當然,，這個容忍度是多少，也要認真研究,，可能每年都有所不同,，但大體上應該差不多。湯敏個人認為,，這個數(shù)應該比通貨膨脹的目標稍高一些,，但是最好不要超過城市居民每年人均收入的增長率。有了這些指標后,，何時對房價進行干預全社會都會很清楚,。
除了有上限之外，還需要有一個下限,，因為政府也不希望房地產崩盤,。對于買方來說，當然房地產價格跌得越多越好,，但問題是在短時間內價格跌得過猛,，對整個經濟的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產“軟著陸”,，讓它慢一點跌,，跌的時間長一點。比如說很多買房者的首付是20%,，如果房價跌過20%,，有些人可能就會不要他買的房子了。這種行為很可能就會像滾雪球一樣越滾越大,，造成恐慌性的拋售,。
有了上限、下限以后,，如果基本房價在這個區(qū)間里波動,，政府就認為這是一個比較正常的市場，不去干預,。一旦超過了這個限制,，可能就要啟動各種各樣的調控機制，這些機制以宏觀機制為主,，包括貨幣政策,。而且這個調整,，如果是全國性的出現(xiàn)房價上漲，就應該出全國性的政策,。如果是地區(qū)性的,，就應該出地區(qū)性的政策。
把地產納入宏觀經濟目標
湯敏表示,，他提出的這種方式,，國際上目前還沒有。不過現(xiàn)在世界的理論界正在討論,，房地產泡沫到底應不應該作為宏觀調控的目標。因為在很長的時間里,，房地產,、股市都不在宏觀調控的目標里。大家如果研究宏觀經濟學的話,，就可以看到,，宏觀經濟學對通貨膨脹、對就業(yè)研究得非常細,、非常多,，但是對資本市場、對房地產價格的影響研究非常欠缺,。
湯敏說,，過去傳統(tǒng)的宏觀調控，都是以通貨膨脹或者就業(yè)為目標,，對資產價格往往沒有加以注意,，這實際上造成了很多問題。比如說上個世紀80年代的日本,，當時日本的房地產價格,、股市價格拼命上漲，但是它的通貨膨脹率并不高,，所以日本的中央銀行從通貨膨脹的角度認為市場沒有風險,，為了防止日元升值過高，往市場上提供了大量的貨幣,。這些錢沒有進入實體經濟,，也就沒有推高通貨膨脹率，但是跑到股市,、房市去把資產價格推高了,，最后造成了很大的問題。
美國這次的次貸危機,，從某種意義上來說也跟這個有關,。美國聯(lián)邦儲備銀行前主席格林斯潘長期以來反對中央銀行干預資產價格,。1997年的時候，美國納斯達克市場的泡沫已經很高了,，但是格林斯潘在國會聽證的時候曾經說,，現(xiàn)在的股市是非理性繁榮，但是這不是中央銀行該管的,。格林斯潘認為,，當資產泡沫破裂以后，美聯(lián)儲可以通過貨幣政策救市,，但是去打壓資本市場,、打壓房地產價格并不是他的責任�,！�9·11”以后,，美聯(lián)儲給市場注入了大量的資金。當時美國通貨膨脹率并不高,，所以中央銀行認為沒風險,，繼續(xù)注入資金。這些錢進入到了美國的房地產市場,，加上次級債和其它一些金融衍生產品,，造成了美國房地產市場的泡沫，最后導致了危機,。
這次國際金融危機以后,，很多學者開始痛定思痛，考慮宏觀管理應不應該把資產價格,，尤其是房地產的價格,、股市的價格考慮進去。這個問題現(xiàn)在還在討論之中,，不過有一種趨勢是,，未來的宏觀管理很可能把這些考慮進去，作為一個調控的目標,。
湯敏說,，到目前為止，這些問題還沒有形成完整的理論,。但是對中國來說,，可能等不到這些理論都完善的時候再去做。事實上,，很多的經濟理論恰好是在實踐中做了以后再總結,，最終上升為理論的。中國正面臨著一個非常緊急,、非常危急的時候,，因為房地產泡沫已經明顯地形成,，所以怎么樣從自身利益出發(fā)，建立一套能夠讓房地產市場長治久安,、平穩(wěn)發(fā)展的機制,，就顯得格外重要。
[現(xiàn)場問答]
問：您覺得該如何制約地方政府賣地的沖動,？
答：地方政府有各種各樣的壓力,，也是可以理解的。但是如果沒有一個制約的話,，房價會越推越高,。如果有一個標準，比如說房價上漲的幅度超過5%,，地方政府就要負責任,。賣地雖然可能多賺錢，但是也可能因此丟了烏紗帽,，這樣可能就會好些。
問：您覺得該如何解決老百姓買不起房的問題,？
答：如果房價漲得比較慢,，還比較合理的話，人們工作了一定年限,，有了一定的積蓄后,，還是有可能買的。如果你沒有很高的收入,，國家還有廉租房等一系列的方法來解決居民住房難的問題,。這些就需要把整個房地產的結構進行完善。
問：您覺得房價在什么位置屬于合理區(qū)間,，有沒有指標,？
答：什么叫合理區(qū)間，這確實是個復雜的問題,。從國際上比較來說,，租售比或者是租金的比等等，還是有一定道理的,。中國有自己的國情,，會有所不同。但是如果偏離太多,，就可能證明我國的房地產行業(yè)存在泡沫,。
問：如果打壓房地產造成GDP下降，出現(xiàn)這個矛盾怎么辦,？
答：我們的GDP增長速度是有目標的,，比如說8%,。但是第一季度增長速度達到了11.9%，遠遠超出了這個目標,。這個時候打壓房地產,，讓GDP的增長速度掉一兩個百分點問題并不太大。在這種情況下,，我們應該以防止房地產行業(yè)出現(xiàn)泡沫為主,。如果日后GDP的增長速度跌得非常厲害，比如還剩5%,，那是另外一回事,。但是現(xiàn)在看不出有這么嚴重的情況。
問：您怎么理解關于房地產稅的問題,？
答：稅的問題非常重要,。中國的房地產出現(xiàn)亂象，特別是地方政府跟房地產商利益如此一致,，跟稅非常有關,。我們現(xiàn)在的地產一次性把70年的稅全收了，一個是造成房價一開始就非常高,，第二個是這一屆政府把70年的稅全收了,，地都快賣完了以后，下一屆政府怎么辦,。這種模式會造成地方政府在這一屆上趕緊賣地,，先出政績再說。物業(yè)稅或者房地產稅,，我認為早晚是要出來的,。房地產稅什么時候推出？現(xiàn)在有關部門正在研究,。但是我們要防止一種傾向,，就是不能平白無故加了什么稅而不減稅。一定要這邊加了稅,，同時告訴我們要減什么稅,，使總體稅負不變。按一般情況來說,，通常是發(fā)達國家稅負高一些,，發(fā)展中國家稍微低一些，但是現(xiàn)在我們國家的稅負已經相當高了,，跟美國,、韓國、日本差不多,。如果這個時候再去加一筆很大的物業(yè)稅,，還不同時減稅的話,，就可能會進一步加大人們的稅負。
問：您覺得當前房地產的問題是要通過調價格還是調結構來理順,？
答：房價是由市場的供給和需求決定的,，為什么政府要去干預它，這是不是我們過多地干預了市場,。這個問題首先要看,，通貨膨脹也是由市場的供給和需求決定的，我們做的所有宏觀調控同樣也是在干預市場,，不能說只要市場存在供給和需求就不能干預,。因為宏觀經濟學已經表明，如果出現(xiàn)影響整個宏觀經濟穩(wěn)定的情況,，政府是有權利來進行市場干預的,。從這種意義上來說，既然我們能夠調控CPI,，也就能夠調控房地產的價格,，因為房地產的價格上漲得過高過快同樣會把整個經濟拖入泥坑中，同樣會影響市場穩(wěn)定,。市場已經證明,，房地產價格從某種意義上比CPI更能影響宏觀經濟的穩(wěn)定，所以我們應該有一定的調節(jié)手段,。
至于這種調節(jié)是不是能夠保證對每個人都合理，對窮人特別有利或者對富人特別不利,，這是另外一個問題,。我要控制房價，不讓房價漲的過高,，如果過多地考慮控制過程對富人有利,，對窮人不利等等，就難以解決問題,。如果這么做會讓一些想買房的人買不著房了,，那可能需要通過別的方式來調整。
問：有人說當前中國的情況是房地產綁架了銀行,，您怎么看,？
答：各國政府為什么怕把房地產的泡沫打下來，是擔心銀行出現(xiàn)太多的壞賬,，造成整個金融體系出現(xiàn)問題,。美國就是這樣，房地產價格掉下來以后,，銀行收不回貸款,，就不敢再發(fā)放貸款,，于是就造成了經濟危機。不過中國的銀行里房地產貸款不算太多,，只占20%多,，所以如果房地產不是出現(xiàn)太大的崩盤的話，銀行還撐得住,。
同時要看到,，美國、日本的房地產出現(xiàn)問題,，都跟貨幣政策過于寬松有關,。銀行錢多了以后，就會想各種各樣的辦法盈利,。所以要解決房地產的問題,，一個，宏觀的貨幣政策要適宜,。第二個,，能不能征收暴利稅，這是個很好的辦法,。如果這次房價還打壓不下去,，過了一段時間突然又漲起來，征收暴利稅的可能性就存在,。
問：調控會不會讓投機房地產的資金進入別的領域,，引發(fā)新的問題？
答：這個問題很有意思,，市場上有那么多資金,，當房地產行業(yè)被政策打壓了，資金就會從這個市場退出來,，去干別的事情,。比如這些錢轉到股市上去，可能會把股市的泡沫做大,；比如說這些錢用來購買某些特定的商品,，會造成通貨膨脹。但是從目前的情況來說,，房地產行業(yè)的交易量甚至價格下降以后,，股市沒漲反而跟著跌了下去，跟房地產有關聯(lián)的各行業(yè)各企業(yè)的價格,，也大多跌了下來,。所以你說的那種風險是存在的，但是在目前看來，風險并不是很大,。