從調(diào)控之初的“量跌價漲”到目前的“量價齊跌”，樓市正在發(fā)生積極的變化,，如脫韁野馬一般狂飆的房價也暫時止住了腳步,。筆者了解到，目前不少城市部分區(qū)域房價出現(xiàn)了一定程度的下跌,，但絕非“一片普跌”,，樓市仍處于深度博弈之中。一個好的現(xiàn)象是,，公眾的心理預期已經(jīng)發(fā)生了明顯變化,。中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，36.1%的購房者對本輪房地產(chǎn)調(diào)控有比較大的信心,，同時近六成購房者持有房價下行預期,，其中39.2%的購房者認為房價會在一年內(nèi)有小幅下降。
一邊是部分開發(fā)商的小幅讓利,，一邊是消費者的持續(xù),、深度觀望,。樓市膠著的態(tài)勢何時才能打破呢？筆者認為,，僵局能否打破將主要取決于兩方面的因素：一方面,，開發(fā)商能否進一步降價、讓利,，而這與開發(fā)商的資金狀況息息相關(guān),。數(shù)據(jù)顯示，一季度上市房企板塊經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-418.58億元,，預計二季度后開發(fā)商資金缺口還將放大。更為關(guān)鍵的是,，在資本市場融資受阻和銷售回款減緩的情況下,，目前公司債發(fā)行、銀行貸款及房地產(chǎn)信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊,，未來房企將面臨更大的來自資金層面的壓力,，這將成為促其降價促銷的直接動力。
另一方面,，調(diào)控政策的執(zhí)行力度也決定著僵局能否被打破,。與以往歷次調(diào)控政策相比，此輪房地產(chǎn)新政的速度之快,、力度之大,、范圍之廣，前所未有,。但歷史經(jīng)驗告訴我們,，再好的政策若得不到有效落實、執(zhí)行,，到頭來也只會是“竹籃打水一場空”,。令我們感到欣慰的是，當前多方面信息顯示此輪調(diào)控絕不會半途而廢,，中央將繼續(xù)強化對樓市的調(diào)控,，并對已出臺政策將繼續(xù)深化實施，從嚴執(zhí)行,。
在嚴格執(zhí)行既有政策的同時,，后續(xù)的調(diào)控政策會否再次發(fā)力呢？這也是目前業(yè)界內(nèi)外最為關(guān)心和議論最多的一個話題,。筆者認為,，后續(xù)的調(diào)控政策會否出臺將主要取決于以下因素：
第一，樓市形勢,。目前諸多調(diào)控政策的效果還未顯現(xiàn),，現(xiàn)階段處于對調(diào)控效果的“觀察期”,，出臺新的政策會比較謹慎。如果樓市在短暫的“觀察期”內(nèi)發(fā)生明顯變化,，不排除稅收等后續(xù)調(diào)控政策延期出臺的可能性,；但如果樓市僅僅是延續(xù)年初停停漲漲的態(tài)勢，新的調(diào)控措施將很可能繼續(xù)擇機出臺,。
第二,，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟再度出現(xiàn)復雜形勢，這讓房地產(chǎn)調(diào)控有了更多的考量,，因為中國的房地產(chǎn)業(yè)帶動著相關(guān)數(shù)十個上下游行業(yè),，可謂是“牽一發(fā)而動全身”。根據(jù)“房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟增長有顯著貢獻,。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動GDP增長1.12%,，與上下游產(chǎn)業(yè)間接拉動GDP增長3%,。因此，中國經(jīng)濟所面臨的復雜內(nèi)外部環(huán)境,，也為房地產(chǎn)政策走勢增加了不確定性,。
可以說，樓市調(diào)控是一個各方利益博弈的過程,，暫且不論后續(xù)的調(diào)控政策會否出臺,，僅憑房地產(chǎn)調(diào)控政策并未出盡的強烈預期，也將繼續(xù)對高房價起到一定的威懾作用,。筆者認為,，目前最為重要的是，貫徹和執(zhí)行既有的調(diào)控政策決不能松動,，否則將功虧一簣,。而預留一部分政策儲備，也可備不時之需,。如果在“觀察期”內(nèi),，樓市調(diào)控仍未達到預期效果，則不妨投出更多的“彈藥”,。
年中報道：展望中國經(jīng)濟（之七）