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85折的降價(jià)措施在業(yè)內(nèi)掀起了軒然大波,，這一既像是靈機(jī)一動(dòng)、又像是蓄謀已久的行為除了被譽(yù)為多米諾骨牌推手,，恒大從宣布降價(jià)到取消再到宣布85折依舊，也成為業(yè)界熱議的話題,。
降價(jià)真相
資料顯示,，
2009年11月5日登陸香港交易所的恒大地產(chǎn)并不“差錢”，截至2010年4月30日,，集團(tuán)現(xiàn)金余額達(dá)港幣209.9億元（合人民幣184.12億元）,。
那么，恒大地產(chǎn)為何還要宣布降價(jià)呢,？
“為了回籠資金,。”恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士透露,，但該人士同時(shí)還表示,，恒大公司全國(guó)降價(jià)并非由于財(cái)務(wù)壓力，但是公司看準(zhǔn)了國(guó)家的宏觀調(diào)控政策還將進(jìn)一步深化,，可能會(huì)導(dǎo)致一批中型或者中型以上的地產(chǎn)企業(yè)被淘汰,，恒大籌備更多資金，以備在合適的時(shí)候及時(shí)出手收購(gòu)這些公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。
那么,，在分析人士看來(lái)，恒大降價(jià)的真相并不單純是收購(gòu),，“恒大此番高調(diào)降價(jià),，除了回籠資金的因素之外，還有借此搶占市場(chǎng)的可能,。對(duì)于房產(chǎn)新政,，大家認(rèn)為此次國(guó)家調(diào)控決心較大，下半年的走勢(shì)不容樂(lè)觀,，因此,，恒大高調(diào)宣稱降價(jià)跟當(dāng)年萬(wàn)科一樣，既可以吸引大眾,、迎合政府調(diào)控要求,，還可以首先贏得客戶，從而擴(kuò)大市場(chǎng)分額,�,！蹦硻C(jī)構(gòu)研究港股的分析師告訴記者,。
該分析師同時(shí)還指出，“根據(jù)恒大的年報(bào),，截至2009年末,，恒大地產(chǎn)在全國(guó)25個(gè)城市共有57個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中41個(gè)在建項(xiàng)目,，32個(gè)在售項(xiàng)目,，1648萬(wàn)平方米的在建可售面積，13個(gè)未開(kāi)盤(pán)的銷售項(xiàng)目,，同時(shí)還擁有5498萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備,。由此可以看出，恒大地產(chǎn)今年的銷售壓力比較大,，而且這些前期鋪開(kāi)的攤子還需要恒大地產(chǎn)今后幾年持續(xù)不斷投入才能變現(xiàn),，因此雖然恒大地產(chǎn)現(xiàn)在的資金比較充裕，但是如果下半年資金回籠情況不好的話,，這都將直接影響恒大地產(chǎn)2011年及2012年的在建項(xiàng)目,。同時(shí)由于恒大地產(chǎn)去年剛上市，因此2010年也是其關(guān)鍵的一年,，銷售業(yè)績(jī)對(duì)其獲得投資者的認(rèn)可非常重要,。”
而縱觀其資本市場(chǎng)的表現(xiàn),，自從其2009年登陸資本市場(chǎng)以后,，在2009年11月5日開(kāi)盤(pán)價(jià)報(bào)4港元之后，其股價(jià)等一直在4港元左右徘徊,，然后從1月份開(kāi)始下滑,，一直跌至5月7日的3.12港元。
同時(shí),，高盛證券還發(fā)表研究報(bào)告表示,，恒大地產(chǎn)去年基本盈利下降12%至4.15億元，較預(yù)測(cè)低6%,，盈利與預(yù)期之差距,，是由于毛利率低于預(yù)期以及利息支出高于預(yù)期。同時(shí)還指出,，去年毛利水平較低主要已被較預(yù)期低的收入稅所抵,，而其他經(jīng)營(yíng)收入低于預(yù)期，亦令核心經(jīng)營(yíng)毛利率較該行預(yù)期低出一個(gè)百分點(diǎn),。
這不得不讓歷經(jīng)兩次劫難,、付出相當(dāng)代價(jià)才登陸資本市場(chǎng)的恒大地產(chǎn)緊張。
高息債風(fēng)波
流動(dòng)性資金充裕的恒大地產(chǎn)除了在全國(guó)率先降價(jià)之外,，2010年上半年還曾兩次發(fā)行高息債：
2010年1月23日,，恒大地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布公告稱,，將發(fā)行7.5億美元2015年到期的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行利息為13%,。根據(jù)其公告,，這部分資金的用途為：在償還2.573億美元結(jié)構(gòu)擔(dān)保債券后，恒大將剩余的約5億美金用于補(bǔ)充集團(tuán)流動(dòng)資金,。
2010年4月14日,，恒大地產(chǎn)集團(tuán)與華人置業(yè)集團(tuán)有限公司雙雙公告，恒大計(jì)劃向華人置業(yè)及其主席劉鑾雄追加發(fā)行6億美元的新增票據(jù),，若恒大未按協(xié)議當(dāng)中條款提早贖回,，該票據(jù)將于2015年1月27日到期，票面年利率高達(dá)13%,。
根據(jù)記者了解，在近幾年發(fā)行的高息債當(dāng)中,，13%可謂是最高的利息,。那么，本來(lái)資金充裕的恒大地產(chǎn)為何還要在降價(jià)之前發(fā)行如此高息債券呢,？
根據(jù)市場(chǎng)傳聞,，目前有消息稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)將檢查其貸款。對(duì)此傳聞,，在香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,，許氏表示，集團(tuán)現(xiàn)金流充足,，對(duì)于收緊銀根并不太擔(dān)心,。但是在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果萬(wàn)一監(jiān)管機(jī)構(gòu)真的開(kāi)始調(diào)查其銀行貸款,，這將對(duì)恒大地產(chǎn)影響巨大,，因此恒大地產(chǎn)為了以防萬(wàn)一，選擇提前準(zhǔn)備一部分資金,，將來(lái)可用以提前償還銀行貸款,。
而提前發(fā)債的另一個(gè)動(dòng)機(jī)，根據(jù)市場(chǎng)長(zhǎng)期研究恒大的分析師研究,，還有一種可能就是恒大地產(chǎn)可能要回購(gòu)一部分股份,。根據(jù)恒大地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的公告，5月24日上午10點(diǎn),，恒大地產(chǎn)在香港金鐘太古廣場(chǎng)二座港香格里拉酒店39樓天窗廳舉行股東周年大會(huì),。在此次會(huì)議當(dāng)中，除了重選董事的決議之外,，還有提呈有關(guān)更新配發(fā),、發(fā)行及處理股份回購(gòu)的授權(quán)內(nèi)容,。
在回購(gòu)的理由當(dāng)中，恒大地產(chǎn)這樣宣稱,，“董事現(xiàn)在無(wú)意購(gòu)回任何股份,，但認(rèn)為購(gòu)回授權(quán)令本公司具備更高靈活彈性，且視當(dāng)時(shí)市況及資金安排而定,，有關(guān)購(gòu)回可能提高本公司資產(chǎn)凈值或每股股份盈利,，董事相信有關(guān)購(gòu)回將對(duì)本公司及股東整體有利時(shí)方會(huì)進(jìn)行，故有利于公司及股東,�,！�
眾所周知，2006年11月,，恒大地產(chǎn)曾經(jīng)向私募機(jī)構(gòu)稀釋過(guò)一次股權(quán),，而在2007年折戟資本市場(chǎng)之后，因資金問(wèn)題而恒大又再一次向私募機(jī)構(gòu)及香港投資人融資,，這兩次融資之后,，恒大地產(chǎn)掌門(mén)人許家印的個(gè)人持股比例被稀釋到56.36%。此后,，2009年6月份,，許家印通過(guò)其夫人所轄公司以8折價(jià)格購(gòu)買德意志銀行所持的11.19%的恒大地產(chǎn)股份，使夫婦二人擁有的股份重新接近70%,。
2009年11月5日,，恒大地產(chǎn)登陸香港交易所之時(shí)，恒大地產(chǎn)首發(fā)當(dāng)日共發(fā)售約16.149億股,，占公司股本的10.8%,，恒大地產(chǎn)股份又一次得到了稀釋。
三次股權(quán)稀釋之后,，根據(jù)資料顯示,，每次完成稀釋之后，許家印必定又會(huì)通過(guò)多種渠道回購(gòu)股份,，側(cè)面顯示出他對(duì)親自締造的“恒大地產(chǎn)王國(guó)”的熱愛(ài),。
由此，此次恒大地產(chǎn)降價(jià)以及發(fā)行高息債的真實(shí)企圖開(kāi)始浮出水面——除了應(yīng)對(duì)前景不確定的市場(chǎng)以外,，恒大地產(chǎn)還要儲(chǔ)備一部分資金用于回購(gòu)股份,。
高土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)
龐大的土地儲(chǔ)備幫助恒大完成了IPO，如今卻成為恒大沉重的“包袱”,。
“在市場(chǎng)景氣的時(shí)候,，土地儲(chǔ)備可以成為公司強(qiáng)大的資產(chǎn)，而在市場(chǎng)出現(xiàn)變化的時(shí)候，土地儲(chǔ)備將成為燙手山芋,，因?yàn)檎w市場(chǎng)不好的情況下,，大家普遍是現(xiàn)金為王，但此時(shí)龐大的土地儲(chǔ)備卻需要按照政策你不得不投入資金繼續(xù)開(kāi)發(fā),。而在此時(shí),，即使投資資金開(kāi)發(fā)了項(xiàng)目，也不一定能夠獲得相應(yīng)回報(bào),，反而更容易讓公司處于現(xiàn)金流緊張的狀態(tài),，這對(duì)于一個(gè)公司來(lái)說(shuō)非常危險(xiǎn)�,！币晃辉�(jīng)投資過(guò)房地產(chǎn)的私募人士告訴記者,。
在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)“風(fēng)雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”的背景之下，在恒大地產(chǎn)內(nèi)部,，根據(jù)其年報(bào),，截至2009年末，恒大地產(chǎn)總共擁有5498萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備,，可滿足未來(lái)5年開(kāi)發(fā)的需要,。顯然，如果市場(chǎng)一旦不好,，5498萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備將讓恒大地產(chǎn)成為市場(chǎng)上最危險(xiǎn)的公司。由此可見(jiàn),，恒大地產(chǎn)降價(jià)以及發(fā)行高息債其實(shí)是勢(shì)在必行,。
恒大遇到的麻煩遠(yuǎn)不止于此。因?yàn)槲窗春贤U納土地出讓金,，2010年1月,，廣州市國(guó)土局宣布收回恒大于2008年1月以41億元獲得的廣州絹麻廠地王，并沒(méi)收1.3億保證金,。該事件為恒大帶來(lái)了不可估量的影響,。從今年3月中旬開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)禁止向有囤地,、捂盤(pán)惜售等違規(guī)行為的房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款,。這意味著恒大很難獲得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款。
“此外,，恒大地產(chǎn)的模式與碧桂園有些相似,，由于過(guò)分依賴速度和價(jià)格，因此,，一旦銷售影響了其速度,，就將對(duì)整個(gè)公司產(chǎn)生巨大影響。”某長(zhǎng)期關(guān)注港股的分析師告訴記者,。
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