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周天勇認(rèn)為,，現(xiàn)行土地住房體制晚改不如早改,，改革越拖越難,。資料照片 |
●房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為政府,、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)
●2009年房?jī)r(jià)上漲是土地招拍掛、賣(mài)地財(cái)政,、零房產(chǎn)稅等體制不合理的一次集中暴發(fā)
●如果不加以調(diào)控,，2010年的房?jī)r(jià)很可能還會(huì)繼續(xù)上漲
●應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)在大村莊、小集鎮(zhèn),、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房
●開(kāi)征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機(jī)的唯一手段
●嚴(yán)格控制村莊宅基用地,，適當(dāng)放寬城市建設(shè)用地
●解決土地房屋領(lǐng)域中的難題,，穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià),，必須用改革的辦法
房?jī)r(jià)太高，而且持續(xù)上漲,，超過(guò)了城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)形成的購(gòu)買(mǎi)能力,；遷移入城的農(nóng)民，更無(wú)能力在城市中購(gòu)買(mǎi)住宅,。與世界各國(guó)城市化道路不一樣的是,，中國(guó)當(dāng)前和未來(lái)遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作,，老年回農(nóng)村,，人口在城鄉(xiāng)間劇烈流動(dòng)，家庭不能團(tuán)圓,，農(nóng)村老齡化快于城市,，這種狀況，必定會(huì)給中國(guó)二三十年后的社會(huì)造成極不穩(wěn)定的麻煩,。房?jī)r(jià)太高,，從短期看，與流動(dòng)性過(guò)多等等有關(guān),；從供需看,，與城市建設(shè)的住宅用地供應(yīng)不足有關(guān),；而從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制,、地方政府賣(mài)地財(cái)政,、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機(jī)加劇等等有關(guān)。土地和房屋制度,，已經(jīng)到了非改革不可的地步了,。這些描述，就是本報(bào)記者專(zhuān)訪著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受,。
中國(guó)目前的房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重惡化
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：周教授，今年以來(lái),，您就土地和房產(chǎn)體制的改革發(fā)表了一系列觀點(diǎn),，今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣(mài)地財(cái)政體制及住房相關(guān)政策制度的問(wèn)題，以及如何進(jìn)行改革,，想請(qǐng)您談?wù)効捶ā?/FONT>
周天勇：目前房地產(chǎn)領(lǐng)域成了經(jīng)濟(jì),、社會(huì)的一個(gè)熱點(diǎn)，一是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力,；二是許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國(guó)有企業(yè),，天價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地,，成為“地王”，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)的預(yù)期,。之所以熱,，是因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn),。
一般來(lái)說(shuō),，政府以權(quán)力來(lái)分配土地、房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)所形成的利益,，在中國(guó),，主要是通過(guò)出讓金和壟斷性的市場(chǎng)、稅收,、收取各種費(fèi),、讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)配套等等來(lái)實(shí)現(xiàn)。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本,、政策機(jī)會(huì)等等,，獲得其中的利益，特別是利用需求遠(yuǎn)大于供給來(lái)分配，假定供應(yīng)量只有五百套,，但是需要的房屋是五千套,，那么房地產(chǎn)商五百套價(jià)格定位就在能買(mǎi)得起這五百套的消費(fèi)者層次；房地產(chǎn)商也采取囤地的措施,，使供給始終小于需求,；而作為買(mǎi)方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的話語(yǔ)權(quán),。
土地和房屋問(wèn)題,，如果調(diào)控不當(dāng)，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定,。城鎮(zhèn)居民能不能買(mǎi)得起房,，主要取決于其收入水平與房?jī)r(jià)水平的關(guān)系。據(jù)大部分學(xué)者的研究,，房?jī)r(jià)與居民收入比在3到6之間合適,，不宜超過(guò)7。2008年在我們?nèi)珖?guó)統(tǒng)計(jì),，中等收入戶的房?jī)r(jià)收入比為8.23,，已經(jīng)不具備購(gòu)買(mǎi)房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi),，中低收入的居民占全體居民的60%,，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住宅的能力,。房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買(mǎi)房屋能力之間的關(guān)系在惡化,，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：我看到您提出,，2009年房?jī)r(jià)上漲,，是招拍掛,、政府賣(mài)地,、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是,，有些學(xué)者認(rèn)為,，2009年房?jī)r(jià)上漲，主要是由貸款投放過(guò)多而流動(dòng)性過(guò)多形成的,。您怎么看,？
周天勇：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，并且高于居民收入增長(zhǎng)的速度,，其原因是復(fù)雜和綜合性的,。從供求上來(lái)看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說(shuō)的體制性的原因,。短期的流動(dòng)性過(guò)多,，也會(huì)推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。
現(xiàn)在許多人擔(dān)心,，2010會(huì)是一個(gè)通貨膨脹年,。2009年一年，可能有十萬(wàn)億貸款的投放,，有的進(jìn)入了投資建設(shè),，有的進(jìn)入了股市，有的形成票據(jù)和存款循環(huán),。但是,，從目前和未來(lái)的流向看，明年最麻煩的一個(gè)事是有一部分流動(dòng)性可能跑到了房地產(chǎn)市場(chǎng),，加上賭人民幣升值的投資需求,，熱錢(qián)進(jìn)入，而房地產(chǎn)又不能很快增加供給,。房?jī)r(jià)如果不加以調(diào)控,，2010年我認(rèn)為上漲的可能性較大。
房?jī)r(jià)上漲必定與土地的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)方式有關(guān)
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：有看法認(rèn)為,，房?jī)r(jià)上漲與土地的供應(yīng)無(wú)關(guān),，我看到您的一些不認(rèn)同的觀點(diǎn)，您能不能談?wù)劊?/FONT>
周天勇：房?jī)r(jià)的上漲,，不可能與土地的供應(yīng)多少無(wú)關(guān)系,，否則，在經(jīng)濟(jì)學(xué)道理上講不通的,。中國(guó)最大的一個(gè)兩難問(wèn)題是人口眾多與耕地較少,，你是實(shí)行嚴(yán)格的控制制度，用耕地來(lái)保證糧食安全呢,？還是用一部分耕地來(lái)滿足住房的建設(shè)需求,，防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快？不可能?chē)?yán)格控制土地用于住宅建設(shè),，而住宅價(jià)格不上漲,。當(dāng)然，有些地區(qū)是全國(guó)人民,，甚至是全世界的人來(lái)買(mǎi)房,，這樣地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，有其特殊的供給與需求原因,。中國(guó)目前的城市化水平只有46%左右,，比人均GDP3200美元水平的國(guó)家和地區(qū)，低了15個(gè)百分點(diǎn)以上。就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比,，我們住房缺口在50億平方米左右,。如果我們未來(lái)30年，城市化水平提高到70%,，城市就要增加4億人口,，如果對(duì)住宅用地供給不平衡，房?jī)r(jià)將還會(huì)持續(xù)上升,。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：2009年大家的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是房地產(chǎn)商的囤地,，您認(rèn)為這對(duì)房?jī)r(jià)有影響嗎？
周天勇：囤地,，是控制土地供給與需求格局的一種經(jīng)營(yíng)行為,。也就是控制土地用來(lái)建設(shè)房屋的量，使其供給小于需求,，在房?jī)r(jià)較高時(shí),，將地轉(zhuǎn)賣(mài)給其他用地商，或者自己建房,，謀取更多的利潤(rùn),。囤地，不光是房地產(chǎn)商在囤地,，實(shí)際上地方政府也在囤地,。地方政府將城郊和農(nóng)村的集體土地，以較低的價(jià)格征用過(guò)來(lái),，先儲(chǔ)備起來(lái),，控制供應(yīng)量，創(chuàng)造供給小于需求的局面,，等本地房屋價(jià)格因此而上升時(shí),，再將其進(jìn)入招拍掛，這時(shí)政府就獲得了囤地的最大收入,。房地產(chǎn)商和地方政府的這種因囤地多得的收入,，必然要進(jìn)入房?jī)r(jià)，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的一個(gè)很重要的原因,。
土地招拍掛和土地財(cái)政是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?/STRONG>
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：房?jī)r(jià)后面的關(guān)系和問(wèn)題這樣復(fù)雜,，您認(rèn)為，穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià),，能讓大多數(shù)居民能買(mǎi)得起房，最主要的努力方向是哪里,？
周天勇：我認(rèn)為,，中國(guó)房?jī)r(jià)“一放就猛漲，一控就冷”的深層次原因，除了土地供應(yīng)不適應(yīng)城市化的需要外,，特別重要的原因是體制不順,，包括目前土地招拍掛、地方政府賣(mài)地和房屋持有成本太低等等,。體制不順要靠改革來(lái)解決,。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：眾所周知，土地招拍掛競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)俏覈?guó)從協(xié)議劃撥土地到土地市場(chǎng)化分配的一項(xiàng)重大改革,，您為什么說(shuō)它是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的第一個(gè)深層次原因呢,？
周天勇：當(dāng)然，將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為土地招拍掛出讓?zhuān)@在土地資源的分配上是一個(gè)大進(jìn)步,。但是,，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的改善是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)方面看,，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基本的構(gòu)成是供給與需求,，基本類(lèi)型有壟斷與競(jìng)爭(zhēng)，但是細(xì)分起來(lái),，它有供給競(jìng)爭(zhēng)與需求競(jìng)爭(zhēng)型,、供給壟斷和需求競(jìng)爭(zhēng)型、供給競(jìng)爭(zhēng)與需求壟斷型,、供給壟斷和需求壟斷型四類(lèi),。實(shí)際上我們現(xiàn)在的土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),。
這種高度寡頭壟斷的土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng),，還有它自己的一些特點(diǎn)：1、要出讓的土地,，掛是不連續(xù)掛的,，是間斷性的，有的在某家報(bào)紙上只刊登一天,，許多購(gòu)買(mǎi)者不知道,；2、可能掛和拍之間時(shí)間很短,，導(dǎo)致即使知道的購(gòu)買(mǎi)者,，也來(lái)不及了解有關(guān)土地的信息，信息不透明,，不對(duì)稱(chēng),；3、土地出讓在縣,、市,、省,、全國(guó)之間沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，沒(méi)有形成一個(gè)市場(chǎng)體系,；4,、一些地區(qū)在土地招掛拍方面，免不了內(nèi)部交易,。加上地方政府財(cái)政多收的利益驅(qū)動(dòng),，這種招拍掛體制，實(shí)際上已經(jīng)淪為了地方政府高價(jià)賣(mài)地的一種非常順手的操作機(jī)制,。從今年土地招拍掛價(jià)格暴漲和房?jī)r(jià)上漲的情況來(lái)看,，招拍掛體制已經(jīng)成了房?jī)r(jià)上升的一個(gè)深層次的重要推動(dòng)原因。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：這樣復(fù)雜,，那么,，地方政府財(cái)政在土地和房產(chǎn)方面有哪些利益呢？土地幾十年出讓的體制有什么問(wèn)題,，與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系,？
周天勇：政府賣(mài)地是有利益驅(qū)動(dòng)的。目前,，財(cái)政正規(guī)渠道中央拿走太多,，地方收入主要是賣(mài)地和收費(fèi)罰款，2007年的財(cái)政,，許多地方政府的收費(fèi)罰款的部分占到30%多,，地方政府賣(mài)地加上土地幾項(xiàng)稅的收入占整個(gè)總收入的40.7%，房屋成本中政府稅費(fèi)在40%-50%,。地方政府搞建設(shè)要花錢(qián),，養(yǎng)人要花錢(qián)，搞公共服務(wù)要花錢(qián),。因此,，它需要有來(lái)更多錢(qián)的道。賣(mài)地收益最大化,，必定成為其政策和行為的取向,。
我們買(mǎi)房時(shí)價(jià)格較高的一個(gè)重要成因，是將幾十年的土地出讓金,，一年收上來(lái),，攤?cè)敕績(jī)r(jià)，支出方面也是一年花掉,。其實(shí),，仔細(xì)想一下，這是一種吃子孫飯的不可持續(xù)的財(cái)政體制,。一個(gè)城市,，規(guī)劃面積為30平方公里,，王書(shū)記一任5年賣(mài)掉15平方公里,，李書(shū)記一任5年賣(mài)掉15平方公里,，出讓期為70年，后60年就無(wú)地可賣(mài)了,，也就是說(shuō)前兩任書(shū)記,、市長(zhǎng)把后12任書(shū)記、市長(zhǎng)的地全部賣(mài)光了,。
應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)在大村莊,、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：小產(chǎn)權(quán)房是社會(huì)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題,，您曾經(jīng)說(shuō)過(guò),，小產(chǎn)權(quán)房是合法的，大產(chǎn)權(quán)房是違法的,，您能解釋一下嗎,？
周天勇：從我們的憲法大法來(lái)看，規(guī)定只有公益性建設(shè)項(xiàng)目,，才能強(qiáng)制征用集體土地,；反之，也就是說(shuō),，住宅,、企業(yè)等等，是非公益性項(xiàng)目,，是不能征用集體土地的,。從這個(gè)意義上講，目前實(shí)施的土地法,，違背大法,。而集體土地，只要符合規(guī)劃,，直接進(jìn)入住宅等建設(shè)市場(chǎng),，不違背憲法的規(guī)定。我說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房合法,，大產(chǎn)權(quán)房違法,，是從這個(gè)意義上講的。
現(xiàn)在的幾難問(wèn)題是,，如果鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村大量地購(gòu)買(mǎi)容積率較低的院落等,，確也存在日后土地復(fù)墾、轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí),，補(bǔ)償成本提高的問(wèn)題,。但如果不讓農(nóng)村居民賣(mài)出其宅基地,，如果他在城鎮(zhèn)中有房了，或者在城鎮(zhèn)中工作,，他的宅基地又不能變現(xiàn),，不能形成對(duì)城鎮(zhèn)住宅的全部或者部分購(gòu)買(mǎi)能力，導(dǎo)致兩棲居住,，土地資源的浪費(fèi)更大,。
因此，我認(rèn)為,，可能要限制一些基本農(nóng)田區(qū)域中的宅基地被城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi),，以防止復(fù)墾時(shí)，成本太高,。對(duì)于基本農(nóng)田中的宅地,，如果農(nóng)民在城鎮(zhèn)中有房了，或者想購(gòu)買(mǎi)房,，政府財(cái)政應(yīng)當(dāng)有一筆國(guó)土整理的基金,，予以收購(gòu)，復(fù)墾為耕地,。而政策上應(yīng)當(dāng)允許符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地,，不再經(jīng)過(guò)征用，直接進(jìn)入土地建設(shè)市場(chǎng),，在一些人口集中的大村子,、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn),、城市郊區(qū),，允許建設(shè)多層的所謂的小產(chǎn)權(quán)房，以利于村莊的整理,，騰出更多的土地來(lái),。
小產(chǎn)權(quán)房的重要作用是，有了一個(gè)重要的低一個(gè)層次的供應(yīng)市場(chǎng),，對(duì)目前的大產(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)上漲形成抑制,。
開(kāi)征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機(jī)推動(dòng)漲價(jià)的唯一手段
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：溫家寶總理前幾天在上海、江蘇考察時(shí)說(shuō),，要抑制投機(jī)性購(gòu)房,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在您看來(lái),，抑制投機(jī)性購(gòu)房有哪些手段呢,？
周天勇：購(gòu)買(mǎi)住宅無(wú)非有兩種需求，一種是自己住,，一種是當(dāng)做資產(chǎn)投資賺取利益,，后一種需求,，當(dāng)然希望房?jī)r(jià)越漲越好，如果一套房子從每平方米三千元漲到兩萬(wàn)元,，那投資者將非常興奮,。這是資產(chǎn)性需求。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講,，資產(chǎn)的持有成本高低與投資與投機(jī)的活躍性是高度相關(guān)的,。中國(guó)目前的房屋持有成本幾乎為零,，不收房產(chǎn)稅,，有的如果不住，物業(yè)費(fèi),、水電等等費(fèi)都不交,。中國(guó)許多城市中的住宅小區(qū)，晚上黑燈率很高,，入住率有的只有30%,。中國(guó)城鄉(xiāng)居民，如果都有兩套以上的房屋,，甚至四五套房屋,，住宅用地將翻番，還需要3到4億畝耕地,。雖然房屋投機(jī)使投資者的財(cái)富增加,，但是，從中國(guó)人多地少,、糧食還不安全的國(guó)情來(lái)看,，房子的閑置，實(shí)際是土地資源的極大浪費(fèi),。抑制房屋投機(jī)和投資,，其方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)征房產(chǎn)稅,。房產(chǎn)稅對(duì)投機(jī)需求抑制非常大,。房屋是不是閑置，美國(guó)和澳大利亞就不一樣,，澳大利亞是不征房產(chǎn)稅的,，晚上住宅黑燈比例非常高。美國(guó)人口那么少,，土地資源那么多,，但是有兩套房子的人非常少，因?yàn)橐鞫�,，各�?.2%到2%不等,。一套50萬(wàn)美元的住宅,，一年要交1萬(wàn)美元的稅，房屋的持有成本很高,。
嚴(yán)格控制村莊用地適當(dāng)放寬城市建設(shè)用地
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：您提出,，控制土地浪費(fèi)的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村，而不是城市,，這怎么理解,？
周天勇：因?yàn)槿绻麑?duì)城市建設(shè)用地，特別是城市住宅用地控制太嚴(yán)格,，地價(jià)上漲,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲。我提出一個(gè)觀點(diǎn),，我們控制建設(shè)用地也要城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,。我們過(guò)去控制建設(shè)用地，總是緊盯著城市用地,。實(shí)際上我今年搞了一個(gè)研究報(bào)告,，發(fā)現(xiàn)1978年的農(nóng)村村莊用地只有7000多萬(wàn)畝，2007年達(dá)到了27000多萬(wàn)畝,，村莊用地?cái)U(kuò)大2億畝,，而農(nóng)村人口卻凈減少了6000多萬(wàn)人。城市建成區(qū),，改革開(kāi)放初為2600多萬(wàn)畝,，2007年為7600萬(wàn)畝左右，30年來(lái)城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)大了5000多萬(wàn)畝,，卻轉(zhuǎn)移和增加了4.1億人口,。哪個(gè)合算？應(yīng)當(dāng)把房?jī)r(jià)降低下來(lái),，讓更多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市,。一些農(nóng)村衰落了，復(fù)墾成耕地,，嚴(yán)格控制農(nóng)村宅地的供應(yīng),，多拿出一些土地進(jìn)行城市建設(shè)，并且在城市中發(fā)展小企業(yè)和服務(wù)業(yè),，轉(zhuǎn)移農(nóng)民,，這是多好的辦法。到最后,，算總賬,，還能多出土地來(lái)。
住房狀況不善會(huì)給未來(lái)造成社會(huì)問(wèn)題
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：房屋土地不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它在很大程度上還是個(gè)社會(huì)問(wèn)題,，有時(shí)它的社會(huì)屬性還重于經(jīng)濟(jì)屬性,。我看到您提出，土地,、房?jī)r(jià)與中國(guó)的城市化道路有關(guān),，如果不能理順，可能造成非常嚴(yán)重的社會(huì)后果,，能不能具體談?wù)劇?BR> 周天勇：各國(guó)有各國(guó)的城市化道路,，城市化就是農(nóng)村人口不斷地向城市轉(zhuǎn)移，最后,，城市人口的比例不斷地上升,，變成一個(gè)城市人口在75%以上的工業(yè)化國(guó)家。
城市化的過(guò)程,，有許多因素,，比如要進(jìn)得來(lái)、有工作,、留得下。國(guó)內(nèi)許多學(xué)者提出限制我們城市化的主要是戶籍制度,。這是一個(gè)因素,。我認(rèn)為，臨時(shí)居住證制度和可以在城鎮(zhèn)中務(wù)工的制度,，很大程度上解決了農(nóng)民進(jìn)得來(lái)和有業(yè)可就的障礙,，妨礙城市化水平提高的主要因素實(shí)際上是留不下。主要是居住成本太高,！城里人都買(mǎi)不起房,，何況進(jìn)城的一般農(nóng)民。
現(xiàn)在我擔(dān)心的是,，中國(guó)10年后,，20年后，30年后,，城市化會(huì)是一個(gè)什么樣呢,？目前，城市中房?jī)r(jià)與兩個(gè)農(nóng)民工的收入比,，已經(jīng)達(dá)到了30,，房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上升，居住成本太高,，農(nóng)民根本不可能買(mǎi)房留在城市中,。而如果2030年城市化水平達(dá)到70%，將有4億人口要城市化，還有目前城市中的流動(dòng)人口2億,，他們能留在城市中嗎,？
工棚式居住、城郊農(nóng)民家中簡(jiǎn)陋式居住,、集體宿舍特別擁擠式居住,，是中國(guó)進(jìn)城農(nóng)民的居住方式；人口在城鄉(xiāng)之間劇烈流動(dòng),；夫妻分離,、上下代分離，家庭不能團(tuán)圓,；青壯年到城市貢獻(xiàn),，老年回農(nóng)村，農(nóng)村老齡化速度要遠(yuǎn)比城市快,。而且,，城市中形成有房食利和租賃交租的兩個(gè)階層，形成兩極分化,。是家庭團(tuán)圓的社會(huì)穩(wěn)定,，還是妻離子散、單身在外的社會(huì)穩(wěn)定,？是人口在一地穩(wěn)定居住的社會(huì)穩(wěn)定,，還是人口在城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間劇烈流動(dòng)的社會(huì)穩(wěn)定,？是老年人口均勻地分布在城鄉(xiāng),，與下一代離得較近的社會(huì)穩(wěn)定，還是老人和下一代人天各一方的社會(huì)穩(wěn)定,？是城市中大家都有房的社會(huì)穩(wěn)定,，還是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租,，形成社會(huì)巨大心理反差和失衡的社會(huì)穩(wěn)定,？
必須用改革的辦法來(lái)解決難題把房?jī)r(jià)穩(wěn)定和降下來(lái)
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：看來(lái)中國(guó)的這種土地制度和房屋體制，確實(shí)已經(jīng)到了不改革不行的地步了,。您認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)如何調(diào)整和改革？
周天勇：我認(rèn)為,，首先,，思路上要進(jìn)行調(diào)整，即糧食安全和城鄉(xiāng)居民的住房安全同樣重要,。土地資源要在吃飯和居住方面合理進(jìn)行分配,。要嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地的供應(yīng),，適當(dāng)擴(kuò)大城市住宅用地的供應(yīng)。每年的城市化需要的住宅要合理地預(yù)測(cè),，農(nóng)民工是多少,，城市人口需要多少，轉(zhuǎn)移進(jìn)來(lái)人的需要多少,，國(guó)土資源部每年需要供應(yīng)住宅用地多少,。住宅用地應(yīng)當(dāng)分類(lèi)按比例下放到地方，從上到下嚴(yán)格規(guī)定不能挪作他用,，以防止住宅供應(yīng)土地少而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,。
要鼓勵(lì)小自然村并到大村子和小城鎮(zhèn)，鼓勵(lì)宅地復(fù)墾,，老百姓把宅基地讓出來(lái)變成耕地,，中央財(cái)政或者是地方財(cái)政應(yīng)當(dāng)拿錢(qián)給他補(bǔ)，鼓勵(lì)把它變?yōu)楦�,；一部分騰出來(lái)的宅基地,，可以搞建設(shè)用。
其次要推進(jìn)改革,，思路為：一是把政府寡頭壟斷的土地招拍掛供應(yīng)市場(chǎng),，改革為信息對(duì)稱(chēng)和供給方也充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)；二是把政府土地招拍掛,，一次性將土地和房屋幾十年的收入收上來(lái),，改變?yōu)殚L(zhǎng)期可持續(xù)的收入；三是把建設(shè)中分散繁多的有關(guān)房屋稅費(fèi),，改革為購(gòu)買(mǎi)后簡(jiǎn)單的兩三種房產(chǎn)稅，改購(gòu)買(mǎi)時(shí)收大部分稅費(fèi),，為住了以后再收,，而土地交易政府收取增值稅。這樣的好處是：1,、把地方政府吃子孫飯和不可持續(xù)的收入流程,，改革為穩(wěn)定和持續(xù)的收入流程；2,、對(duì)收入少而需要買(mǎi)房的,，降低了成本，對(duì)于收入多且有了財(cái)產(chǎn)的,，政府用稅收來(lái)調(diào)節(jié),，縮小貧富差別。
解決土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)思路為：形成競(jìng)爭(zhēng)性的土地供給市場(chǎng),、競(jìng)爭(zhēng)性的土地需求市場(chǎng),，抑制土地的價(jià)格，供需信息對(duì)稱(chēng)和對(duì)接，網(wǎng)上撮合形成均衡價(jià)格,。具體改革措施為：需要國(guó)土資源部門(mén)出臺(tái)條例,，或者立法制定限制地方政府囤地的條款；在符合建設(shè)規(guī)劃的前提下,，集體土地,、城鎮(zhèn)國(guó)有土地，不論什么類(lèi)型,，全部自由地進(jìn)入市場(chǎng),；能供應(yīng)的土地，經(jīng)常性地在市場(chǎng)掛牌,；形成縣,、中心地區(qū)、省甚至全國(guó)性的交易市場(chǎng),，要聯(lián)網(wǎng),，形成網(wǎng)絡(luò)層級(jí)性的市場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)交易,，屬地管轄,；改善土地需求市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，經(jīng)常性地網(wǎng)上掛出需求信息,，對(duì)大面積購(gòu)買(mǎi)土地有囤積目的的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行限制,。
而從地方政府有關(guān)房地的財(cái)政收入渠道看，需要有這樣的理順：一是廢除目前的土地招租,，將幾十年收入一次性收上來(lái)的體制,，改革為對(duì)交易的土地，不論何種所有制,，不論誰(shuí)在使用,，不論在誰(shuí)手中，在交易中收取交易增值稅,，土地交易增值部分,，國(guó)家、集體,、企業(yè),、使用者之間合理分配。二是按照房屋市場(chǎng)價(jià)格征收房產(chǎn)稅,，對(duì)于城鎮(zhèn)房改房,、已經(jīng)含有土地出讓金的房，前者明確產(chǎn)權(quán),，按照市場(chǎng)價(jià)征稅,，后者按照出讓金多少,，逐年先征后抵扣返還出讓金部分；對(duì)于超過(guò)一定規(guī)定面積的,，進(jìn)行累進(jìn)征稅,；別墅可以按照所處區(qū)位的不同，如在平整的地區(qū)或山坡上等等,，除了征收一般和累進(jìn)的房產(chǎn)稅外,，還應(yīng)當(dāng)征收不同程度的土地使用稅；對(duì)于一些特殊的領(lǐng)域和不同體制內(nèi)的情況,，可實(shí)行老人老辦法,、新人新辦法的政策，進(jìn)行過(guò)渡,。三是進(jìn)行房屋普查登記,，稅務(wù)部門(mén)建立房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，為開(kāi)征房產(chǎn)稅做好基礎(chǔ)工作,，并且清理土地和房屋建設(shè)中的各種稅費(fèi),，合并簡(jiǎn)化地方政府的房地收入。
土地交易增值稅,、房產(chǎn)稅,、別墅土地使用稅，都應(yīng)當(dāng)作為縣市級(jí)政府的地方稅收,，全部留給市縣級(jí)政府使用,，中央和省級(jí)政府不進(jìn)行集中和分成。
我認(rèn)為,，晚改不如早改,，改革越拖越難，應(yīng)當(dāng)考慮社會(huì)大多數(shù)人的利益,，考慮國(guó)家和民族長(zhǎng)期的利益,，避免因居住和房?jī)r(jià)問(wèn)題而引起社會(huì)動(dòng)蕩，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)人民的樂(lè)業(yè)和安居,，實(shí)現(xiàn)中國(guó)人的住房夢(mèng)。
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