公積金改革任重道遠(yuǎn)，一次“喊話”解決不了問(wèn)題,，“舊調(diào)重彈”也不奇怪。
近日,，住建部部長(zhǎng)陳政高表示，要增加公積金貸款額度,，采取公積金跨省,、跨市異地支取使用，這被認(rèn)為是呼之欲出的樓市一攬子政策射出的“第一支箭”,。事實(shí)上，這支箭并不新穎,，因?yàn)樵?014年10月9日,，住建部等三部委發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(建金〔2014〕148號(hào))中，這些內(nèi)容就已經(jīng)有了,。
之所以老調(diào)重彈,，就是因?yàn)檎邎?zhí)行得不好!李克強(qiáng)總理今年“兩會(huì)”上提出的“鼓勵(lì)自住和改善性住房消費(fèi)”，也是2014年9月29日“央四條”的核心內(nèi)容,。而建金〔2014〕148號(hào)文在9天后發(fā)布,，也是為了落實(shí)“央四條”。因?yàn)�,，在管理層看�?lái),，回歸住房消費(fèi)品的本源,，要降低住房成本，而首當(dāng)其沖的就是要降低貸款成本,。但2014年以來(lái),，銀行資金來(lái)源成本上升，住房貸款收益低,，不受銀行待見(jiàn),。即便管理層幾次“隔空喊話”，銀行還是無(wú)動(dòng)于衷,。
看著“睡大覺(jué)”的公積金不用,，卻逼著銀行去發(fā)放低利率的住房貸款，這怎么可行?再說(shuō),，銀行早已市場(chǎng)化了,，不能怪怨人家拋棄低成本房貸。完全可以另辟蹊徑,，在公積金身上“打主意”,。截至2014年3月，全國(guó)公積金繳存總額6.47萬(wàn)億元,、沉淀的余額就有3.27萬(wàn)億元,。也就是說(shuō)，全國(guó)范圍內(nèi)公積金閑置的比例高達(dá)50%,，而目前存量個(gè)人住房貸款也僅僅才10萬(wàn)億元,，閑置公積金相當(dāng)于存量房貸的1/3強(qiáng)。
公積金不僅規(guī)模足夠很大,，更重要的是成本很低,。目前，5年期以上公積金貸款利率僅為4%,，比同期商業(yè)房貸利率低了近50%,。降低購(gòu)房成本，促進(jìn)自住和改善性住房消費(fèi),，還有什么比公積金貸款更合適的呢?但是,，符合政策導(dǎo)向、利于開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存,、可有效降低購(gòu)房成本,，緣何公積金新政執(zhí)行的不好呢?
公積金最大的問(wèn)題是貸款額度不足。一般來(lái)講,，夫妻兩個(gè)人公積金貸款的最高額度也就90萬(wàn)元,。如果按首付三成計(jì)算，僅能夠買價(jià)值130萬(wàn)元或50平米左右的房子，這哪里能夠支持自住性和改善性住房需求嘛!因此,，額度不足,，在現(xiàn)實(shí)中的反應(yīng)，就是老百姓不得不選擇“公積金+商業(yè)貸款”的組合貸款模式,，或者轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款,，貸款成本并沒(méi)有降下來(lái)多少。
而且,，由于程序冗長(zhǎng),、手續(xù)繁瑣、回款太慢,，開(kāi)發(fā)商不愿意幫忙,，一個(gè)項(xiàng)目可能只有少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)的公積金貸款。同時(shí),，銀行趕著發(fā)放商業(yè)性住房貸款,，也不愿意做公積金貸款業(yè)務(wù)，一來(lái)收益低,，沒(méi)動(dòng)力;二來(lái)公積金貸款發(fā)放多了,，低成本對(duì)公存款就少了。因此,，你要申請(qǐng)公積金貸款,，開(kāi)發(fā)商告訴你等吧，商業(yè)貸款立馬可放,，但成本很高,。看來(lái),，天下真的沒(méi)有免費(fèi)的午餐,。
大家也許要問(wèn)，為何不提高公積金貸款額度呢?原因很簡(jiǎn)單,，大城市公積金池子里的錢經(jīng)常不夠用,。越大的城市，申請(qǐng)公積金貸款的人越多,、買房后提取公積金的人也越多,、套取公積金的人也越多。每到房?jī)r(jià)上漲快的時(shí)候,，公積金池子中的水位隨時(shí)就會(huì)“告急”。以廣州為例,，廣州公積金2014年度結(jié)余-29.84億元,。2014年11月底，共積壓了9300多筆總共金額高達(dá)45.6億元的公積金貸款申請(qǐng)，現(xiàn)在還在審批,，一排就要大半年,、一年甚至一年半。因此,，廣州在2014年3月采取控制單筆貸款額度的粗暴做法,。
但是，從全國(guó)來(lái)看,，并不存在公積金“告急”的問(wèn)題,。前面講了，全國(guó)范圍內(nèi)50%的公積金在閑置,。所以,，就逼出一個(gè)異地支取和貸款的想法。初衷是不錯(cuò),，公積金像銀行存款一樣可以拆借和流動(dòng),，問(wèn)題是公積金中心不是銀行，而是地方政府下轄的一個(gè)職能機(jī)構(gòu),，一般是歸住建口管理的處科級(jí)行政事業(yè)單位,。更重要的是，公積金已成為地方政府口中的一塊“肥肉”,，姑且不說(shuō)公積金增值收益在建保障房上面幫了地方多大的忙,。近年來(lái)，大病,、低保,、繳學(xué)費(fèi)等等，都開(kāi)始打公積金的注意,，哪會(huì)讓別的地方使用?因此,，公積金改革任重道遠(yuǎn)，一次“喊話”解決不了問(wèn)題,，“舊調(diào)重彈”也不奇怪,，但這一步能走多遠(yuǎn)呢?
