去年底，一線城市取消限購的消息不絕于耳,。在近期的地方“兩會”上,，北京市副市長陳剛表示,，北京房地產(chǎn)價格正有所回落,，房價正理性回歸,，取消限購暫不在考慮范圍內(nèi),。上海住房保障和房屋管理局局長劉海生也表示,，上海目前未考慮放寬住房限購政策,。
2014年房地產(chǎn)市場整體調(diào)整、表現(xiàn)低迷,，一線城市在前三季度表現(xiàn)較差,，但四季度表現(xiàn)可圈可點。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2014年一線城市商品住宅新增供應(yīng)量4370萬平方米,，同比增加19%,，商品住宅累計成交約3210萬平方米，同比下跌22%,，整體供求比為1.36,。但一線城市由于其潛在需求量大，購房人群支付力強,，第四季度均有不俗表現(xiàn),，成交反彈的力度和持續(xù)性卻為最強。尤其是2015年1月上半月,，在其他二,、三線城市后續(xù)需求不濟的情況下，唯獨一線城市成交量維持上漲,，且勢頭不減,，同比大漲31.5%。正基于此,，城市庫存消化周期快速下降,，北京、深圳由年中的20個月降至年底的12個月,，上海由13個月降至9個月,，市場中長期供不應(yīng)求的矛盾依然揮之不去。
從購房需求來看,，在一線城市2014年的樓市表現(xiàn)中,，上海成交表現(xiàn)最為穩(wěn)定，商品住宅成交總量為971萬平方米,，為近5年來第二高,，僅低于2013年。成交價格依然小幅穩(wěn)定上漲,，到去年12月均價已達30030元/平方米;北京樓市成交表現(xiàn)與上海并無二致,，成交量在四季度上漲明顯，需求依然非常旺盛,，不同的是成交均價一路下降,，房價理性回歸。
另一方面,，從開發(fā)企業(yè)對一線城市市場預(yù)期看,，戰(zhàn)略上延續(xù)回歸一、二線的大勢,，行動上各路房企甚至中小企業(yè)也積極布局一線市場,，直觀表現(xiàn)就是土地成交金額和樓板價雙雙突破歷史最高點。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2014年北京土地成交總金額達到1916.9億元,，同比微漲5%,，樓板價高達11527元/平方米，同比漲幅達51%,。上海2014年土地出讓金額與2013年同期相比雖有所滑落,，但整體而言，上海土地市場熱度不減,，從“方興地王”到“董家渡地王”,，再到“前灘地塊”一天兩次刷新全國土地市場的最高成交單價;火爆的土地市場、頻頻刷新的地王,，無不宣示房企對京,、滬等一線城市市場的信心和預(yù)期。
行業(yè)正從“黃金時代”進入“白銀時代”,，房地產(chǎn)市場進入
“新常態(tài)”,，城市市場、需求結(jié)構(gòu)等諸多方面分化加劇,，尤其是在整體經(jīng)濟增長放緩,、購房適齡人口減少等也成為“新常態(tài)”的背景下，部分二線和三,、四線城市房地產(chǎn)市場將持續(xù)低迷,，此時更加凸顯一線城市不動產(chǎn)巨大的投資價值，土地交易不斷升溫,、資金集中流向一線城市的背后,，也折射出市場預(yù)期的變化，一線城市樓市的投資需求依然大量存在,，未來可能會更加聚集,。
北京和上海分別作為中國的政治和經(jīng)濟中心，人口吸附力短期不會有改變,，剛性需求依然大量存在,。對于需求量巨大，購買力十足的一線城市來說,，假若放開限購,，被抑制的需求集中釋放，成交量迅速暴漲,，打破目前好不容易建立起來的良性平衡,，引發(fā)的市場過熱于房地產(chǎn)發(fā)展無益。
2014年可以說是中國樓市調(diào)控的“拐點”,，諸多“去行政化”措施相繼落實，還房地產(chǎn)行業(yè)真正的市場化發(fā)展之路。未來隨著長效機制逐漸完善,，一線城市“限購令”必然要退出舞臺,。但短期內(nèi)貿(mào)然取消限購，可能時機并不成熟,，既沒有取消限購的緊迫性,，也沒有取消限購的必要性。
我們認為,，雖然短期內(nèi)全面取消限購會有問題,，于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展無益。但局部調(diào)整并不無可能,，對一些“不合理”的條件進行調(diào)整,。比如北京要求必須繳納社保或者個稅5年以上方能購房,，上海的非戶籍單身不能買房等,，的確“誤傷”了大量有真實自住需求的在京滬兩地工作、生活的非戶籍購房者,。另外如限購的區(qū)域,、產(chǎn)品類型也可以不用“一刀切”，比如存量較大的區(qū)域進行政策放松;140平方米以上大戶型或者高端住宅完全交給市場,，供求自由匹配,。如若這樣，無疑將會更加有利于市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
