1月7日，華潤、首開,、平安聯(lián)合體以86.25億元奪得北京豐臺一幅地塊。由于該地塊被稱為北京“三最地王”(面積最大,、自住房最貴和總價最高)而備受媒體關(guān)注。這并非今年房企搶收北京土地
“第一單”,。1月5日,，招商、華潤,、九龍倉,、平安聯(lián)合體搶收北京豐臺另外兩宗地塊。
與上述場景形成鮮明對比的是,，即便是限購?fù)顺�,、限貸松綁、各地刺激不斷,，全國樓市依舊疲弱,。此時，房企瘋搶一線城市土地意味著什么?樓市在邁向存量時代的過程中,，又有哪些新的特征?
目前,，房地產(chǎn)年度開發(fā)投資達9萬億元、施工面積超過70億平方米,、年度銷售面積13億平方米,，這些指標相比2008年翻了一倍多。由于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著60%的固定資產(chǎn)投資,、關(guān)聯(lián)著60%的實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),、關(guān)聯(lián)著60%的銀行貸款。哪怕是些許下滑,，由于強大的基數(shù)效應(yīng),、關(guān)聯(lián)效應(yīng)，房地產(chǎn)對于“保底”和邁向“新常態(tài)”的沖擊都非常明顯,。即便未來經(jīng)濟增長和財政要去除房地產(chǎn)依賴,，但在未來若干年，如何穩(wěn)住這個“龐然大物”,，讓其在歷史的頂部上維持幾年,，不至于快速下滑，減緩其對于固定資產(chǎn)投資,、上下游傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)被動“去產(chǎn)能”,、銀行貸款質(zhì)量的沖擊，將是國家在樓市政策上的基本思路,。
在樓市政策上,，國家將堅持“政策適度刺激以維持頂部運行”的策略，這是包括2015年在內(nèi)的未來幾年,，國家在樓市政策上的基本策略,，也是樓市在存量時代的第一個特征。
第二個特征,，就是行業(yè)關(guān)鍵指標將呈現(xiàn)“弱勢增長”到“弱勢回落”的平滑走勢,。盡管勞動年齡人口和婚齡剛需人口進入下行通道;城鎮(zhèn)家庭平均擁有住房1.02套/戶，在建未售住房可解決1.5億人的住房需求,，住房供求基本平衡或略顯過剩,，但在“政策適度刺激”的思路下，未來幾年,，通過棚戶區(qū)改造,、改善性住房消費、完善住區(qū)配套,、收購商品房做保障房等,，依然可以保持房地產(chǎn)銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資10%左右的增速,。即便未來幾年會下滑,，在政策“托底”的作用下，也不會大幅度下滑,，5%左右的個位數(shù)緩慢下滑是大概率事件,。
2014年，在限購限貸相繼退出,、扶持性政策不斷推出的情況下,，樓市不僅不像過去幾年
“一有刺激便雄赳赳、氣昂昂”,，而且疲態(tài)盡顯,，全國樓市成交規(guī)模在2014年下滑了10%，一線城市下滑15%,。這說明,，樓市供需格局正在從過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求,，多數(shù)城市庫存壓力太大，市場整體對于政策刺激的彈性下降了,。對于開發(fā)商來講,，未來市場機會集中在人口凈流入的一線和二線重點城市。
2014年,，一線城市住宅用地的出讓金達到3500億元,，同比增長54.8%，溢價率41%,。但是,，2014年全國300個城市土地出讓金同比則下跌了27%，溢價率只有10%,。土地市場的分化說明,，開發(fā)商補庫存僅限于重點城市，即便是廣大的二線省會城市,，樓市庫存消化的壓力也非常大,。樓市的有效市場區(qū)域在進一步收窄，在熱點城市的熱點片區(qū),，未來土地拍賣出現(xiàn)“天價”,，應(yīng)該不是奇怪的事情，這是樓市在存量時代的第三個特征,。
樓市進入存量時代后,，新增土地開發(fā)的空間已經(jīng)見頂，以復(fù)制圖紙開發(fā)見長,，靠土地溢價賺錢的開發(fā)商,，若不轉(zhuǎn)型只有死路一條。樓市在向“新常態(tài)”過渡過程中,，開發(fā)商一方面要積極賣房,，通過消化庫存兌現(xiàn)對股東的承諾，降低資金鏈風險;另一方面,，要思考如何轉(zhuǎn)型升級,。
但房地產(chǎn)下游服務(wù)業(yè)，如物業(yè)管理,、租賃業(yè)務(wù),、智能社區(qū)等，盡管被認為是藍海,，但成熟的盈利模式至今沒有浮出水面,，基本沒有哪家房企轉(zhuǎn)型成功，而逃離地產(chǎn)行業(yè)的卻很多,。萬科與綠地的老大之爭,，是“拼規(guī)�,！钡呐f模式之爭，凸顯行業(yè)龍頭轉(zhuǎn)型迷茫,，不得不靠提高市場占有來延緩傳統(tǒng)行業(yè)衰退,。房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)和事業(yè)合伙人制度等，看似謀求轉(zhuǎn)型,，但尋求賣房新渠道的成分更大。在市場有效空間收窄,，庫存“壓力山大”,，轉(zhuǎn)型異常艱難的情況下，未來幾年,，借助于政府托底創(chuàng)造的機會,，龍頭房企的第一要務(wù)是加速賣房，并期待轉(zhuǎn)型的曙光,，這是樓市在存量時代的第四個特征,。
過去10多年，無論供應(yīng)多少房子,，似乎都滿足不了狂熱的需求,，除了強大的居住需求推動外，房價上漲帶來的可觀資產(chǎn)收益是最重要的力量,。當今,，居民收入差距不在工資，而在資產(chǎn)收入差距,。本在同一起跑線上的兩個人,，就因為一個人炒了幾套房，從此兩個人的收入差距就若天壤之別,，這一財富效應(yīng)驅(qū)動下的需求,，是造成樓市供求長期失衡的主要因素。在經(jīng)濟邁向新常態(tài)的過程中,，緊縮地方債務(wù)和預(yù)算制度改革,，將從根本上破除地方政府依賴土地，進而推動房價上漲,、造成貨幣超發(fā)的局面,，基于投資目的的購房需求開始退潮。目前樓市整體供求格局已經(jīng)逆轉(zhuǎn),、住房需求基本解決,，基于居住目的的住房需求也開始消退。
購房需求的趨勢性下降,，意味著住房占家庭資產(chǎn)高達70%的比例也可能是最高點,。盡管重點城市,、城市核心區(qū)域房價還可能會上漲，這一比例會有差異,，再加上政策托底,，未來這一比例下降緩慢，但整體下降的大趨勢不改,。隨著資產(chǎn)證券化的推進,，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)有望從“磚頭化”向“證券化”轉(zhuǎn)變，這是樓市在存量時代的第五個特征,。
