1月7日，華潤(rùn),、首開(kāi)、平安聯(lián)合體以86.25億元奪得北京豐臺(tái)一幅地塊,。由于該地塊被稱為北京“三最地王”(面積最大,、自住房最貴和總價(jià)最高)而備受媒體關(guān)注。這并非今年房企搶收北京土地
“第一單”,。1月5日,，招商、華潤(rùn),、九龍倉(cāng),、平安聯(lián)合體搶收北京豐臺(tái)另外兩宗地塊,。
與上述場(chǎng)景形成鮮明對(duì)比的是，即便是限購(gòu)?fù)顺�,、限貸松綁,、各地刺激不斷，全國(guó)樓市依舊疲弱,。此時(shí),，房企瘋搶一線城市土地意味著什么?樓市在邁向存量時(shí)代的過(guò)程中，又有哪些新的特征?
目前,，房地產(chǎn)年度開(kāi)發(fā)投資達(dá)9萬(wàn)億元,、施工面積超過(guò)70億平方米、年度銷售面積13億平方米,，這些指標(biāo)相比2008年翻了一倍多,。由于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著60%的固定資產(chǎn)投資、關(guān)聯(lián)著60%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),、關(guān)聯(lián)著60%的銀行貸款,。哪怕是些許下滑，由于強(qiáng)大的基數(shù)效應(yīng),、關(guān)聯(lián)效應(yīng),，房地產(chǎn)對(duì)于“保底”和邁向“新常態(tài)”的沖擊都非常明顯。即便未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政要去除房地產(chǎn)依賴,，但在未來(lái)若干年,，如何穩(wěn)住這個(gè)“龐然大物”，讓其在歷史的頂部上維持幾年,，不至于快速下滑,，減緩其對(duì)于固定資產(chǎn)投資、上下游傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)被動(dòng)“去產(chǎn)能”,、銀行貸款質(zhì)量的沖擊,，將是國(guó)家在樓市政策上的基本思路。
在樓市政策上,，國(guó)家將堅(jiān)持“政策適度刺激以維持頂部運(yùn)行”的策略,，這是包括2015年在內(nèi)的未來(lái)幾年，國(guó)家在樓市政策上的基本策略,，也是樓市在存量時(shí)代的第一個(gè)特征,。
第二個(gè)特征，就是行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)將呈現(xiàn)“弱勢(shì)增長(zhǎng)”到“弱勢(shì)回落”的平滑走勢(shì),。盡管勞動(dòng)年齡人口和婚齡剛需人口進(jìn)入下行通道;城鎮(zhèn)家庭平均擁有住房1.02套/戶,，在建未售住房可解決1.5億人的住房需求，住房供求基本平衡或略顯過(guò)剩,，但在“政策適度刺激”的思路下,，未來(lái)幾年,，通過(guò)棚戶區(qū)改造、改善性住房消費(fèi),、完善住區(qū)配套,、收購(gòu)商品房做保障房等，依然可以保持房地產(chǎn)銷售面積,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10%左右的增速,。即便未來(lái)幾年會(huì)下滑，在政策“托底”的作用下,，也不會(huì)大幅度下滑,，5%左右的個(gè)位數(shù)緩慢下滑是大概率事件。
2014年,，在限購(gòu)限貸相繼退出,、扶持性政策不斷推出的情況下，樓市不僅不像過(guò)去幾年
“一有刺激便雄赳赳,、氣昂昂”,，而且疲態(tài)盡顯，全國(guó)樓市成交規(guī)模在2014年下滑了10%,，一線城市下滑15%,。這說(shuō)明，樓市供需格局正在從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過(guò)于求,，多數(shù)城市庫(kù)存壓力太大,，市場(chǎng)整體對(duì)于政策刺激的彈性下降了。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講,，未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)集中在人口凈流入的一線和二線重點(diǎn)城市,。
2014年，一線城市住宅用地的出讓金達(dá)到3500億元,，同比增長(zhǎng)54.8%,，溢價(jià)率41%。但是,，2014年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金同比則下跌了27%,，溢價(jià)率只有10%。土地市場(chǎng)的分化說(shuō)明,，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存僅限于重點(diǎn)城市,，即便是廣大的二線省會(huì)城市，樓市庫(kù)存消化的壓力也非常大,。樓市的有效市場(chǎng)區(qū)域在進(jìn)一步收窄,，在熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)片區(qū),，未來(lái)土地拍賣(mài)出現(xiàn)“天價(jià)”,，應(yīng)該不是奇怪的事情,，這是樓市在存量時(shí)代的第三個(gè)特征。
樓市進(jìn)入存量時(shí)代后,，新增土地開(kāi)發(fā)的空間已經(jīng)見(jiàn)頂,，以復(fù)制圖紙開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)，靠土地溢價(jià)賺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商,，若不轉(zhuǎn)型只有死路一條,。樓市在向“新常態(tài)”過(guò)渡過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一方面要積極賣(mài)房,，通過(guò)消化庫(kù)存兌現(xiàn)對(duì)股東的承諾,，降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn);另一方面，要思考如何轉(zhuǎn)型升級(jí),。
但房地產(chǎn)下游服務(wù)業(yè),，如物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù),、智能社區(qū)等,，盡管被認(rèn)為是藍(lán)海，但成熟的盈利模式至今沒(méi)有浮出水面,，基本沒(méi)有哪家房企轉(zhuǎn)型成功,，而逃離地產(chǎn)行業(yè)的卻很多。萬(wàn)科與綠地的老大之爭(zhēng),，是“拼規(guī)�,！钡呐f模式之爭(zhēng)，凸顯行業(yè)龍頭轉(zhuǎn)型迷茫,，不得不靠提高市場(chǎng)占有來(lái)延緩傳統(tǒng)行業(yè)衰退,。房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)和事業(yè)合伙人制度等，看似謀求轉(zhuǎn)型,，但尋求賣(mài)房新渠道的成分更大,。在市場(chǎng)有效空間收窄，庫(kù)存“壓力山大”,，轉(zhuǎn)型異常艱難的情況下,，未來(lái)幾年，借助于政府托底創(chuàng)造的機(jī)會(huì),，龍頭房企的第一要?jiǎng)?wù)是加速賣(mài)房,，并期待轉(zhuǎn)型的曙光，這是樓市在存量時(shí)代的第四個(gè)特征,。
過(guò)去10多年,，無(wú)論供應(yīng)多少房子，似乎都滿足不了狂熱的需求,，除了強(qiáng)大的居住需求推動(dòng)外,，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的可觀資產(chǎn)收益是最重要的力量,。當(dāng)今，居民收入差距不在工資,，而在資產(chǎn)收入差距,。本在同一起跑線上的兩個(gè)人，就因?yàn)橐粋�(gè)人炒了幾套房,，從此兩個(gè)人的收入差距就若天壤之別,，這一財(cái)富效應(yīng)驅(qū)動(dòng)下的需求，是造成樓市供求長(zhǎng)期失衡的主要因素,。在經(jīng)濟(jì)邁向新常態(tài)的過(guò)程中,，緊縮地方債務(wù)和預(yù)算制度改革，將從根本上破除地方政府依賴土地,，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,、造成貨幣超發(fā)的局面，基于投資目的的購(gòu)房需求開(kāi)始退潮,。目前樓市整體供求格局已經(jīng)逆轉(zhuǎn),、住房需求基本解決，基于居住目的的住房需求也開(kāi)始消退,。
購(gòu)房需求的趨勢(shì)性下降,，意味著住房占家庭資產(chǎn)高達(dá)70%的比例也可能是最高點(diǎn)。盡管重點(diǎn)城市,、城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)還可能會(huì)上漲,，這一比例會(huì)有差異，再加上政策托底,，未來(lái)這一比例下降緩慢,，但整體下降的大趨勢(shì)不改。隨著資產(chǎn)證券化的推進(jìn),，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)有望從“磚頭化”向“證券化”轉(zhuǎn)變,，這是樓市在存量時(shí)代的第五個(gè)特征。
