2015年我國房地產(chǎn)市場能實現(xiàn)軟著陸嗎?答案很可能是否定的,。原本要是兩年前政府能有意識地擠出房地產(chǎn)市場泡沫,，那是有可能把擠出房地產(chǎn)泡沫的成本降到最低，并使中國經(jīng)濟(jì)生活中的許多問題迎刃而解的,。但是這個機(jī)會錯過了,。2012年至2013年房地產(chǎn)市場繼續(xù)過度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)被吹大,。2014年房地產(chǎn)迫于市場法則出現(xiàn)了周期性調(diào)整,，各地方政府還出臺房貸新政試圖中斷房地產(chǎn)市場這次周期性調(diào)整，不意讓房地產(chǎn)陷入了更高的風(fēng)險泥淖,。
中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2014年12月全國100個城市新建住宅平均價格按月再跌0.44%，為連續(xù)第8個月下行,，全年樓價以連跌收尾,。進(jìn)入2015年，北京3天小長假期間商品房成交量及成交面積同比分別下跌53%和64%,。上海的情況也相類似,。一線城市住房市場寒氣襲人，其他城市房地產(chǎn)市場的情況或許還更糟,。最近房地產(chǎn)企業(yè)的信貸違約事件不是已經(jīng)開始出現(xiàn)了么?
現(xiàn)在要問的是,，為何2014年10月政府推出了比2008年131號文件更為利好的房貸新政仍不能救起當(dāng)前的住房市場?
因為當(dāng)前住房市場與2008年已完全不同了。首先,，國內(nèi)住房市場在經(jīng)過2008年之后的快速成長后,，不僅銷售快速增長、房價快速飆升,、市場泡沫被吹得更大,，而且由于房地產(chǎn)市場暴利，讓越來越多的企業(yè)競相涌入這個市場以求分一杯羹,，住房供給由此更為快速增加,。比如說，市場一直在強(qiáng)調(diào)深圳土地緊缺,，但深圳的房價一高,，住房供給依然還在源源不斷地涌現(xiàn)。我最近到深圳,，看到一個深圳灣近期所增加的住房供給量就十分驚人,。一線城市的深圳都是如此，其他城市住房供給增長又將如何呢?從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來看,，各地房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重供給過剩已經(jīng)是不爭之事實,。事實上全國各大中城市都是如此，遠(yuǎn)不止所謂三四線城市,。
其次,，房價快速飆升,，不僅會讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大,，更使得進(jìn)入住房市場的購買者越來越少,，購買住房者分化越加嚴(yán)重，即最后只剩下住房的投機(jī)投資者在市場,，因為絕大多數(shù)住房消費者根本就沒有支付能力進(jìn)入這個高房價的市場,。同時，已經(jīng)制定了近十年的《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)由國務(wù)院簽署,，將于2015年3月實施,。該條例的制定不僅是房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)性制度，預(yù)示未來持有住房的成本增加,，也警示公職人員不敢持有太多的住房,。特別在當(dāng)前反腐進(jìn)一步深化的大環(huán)境下，公職人員更有可能在條例實施前把已經(jīng)持有的住房脫手,，否則容易惹火燒身,。在這種情況下，國內(nèi)整個住房市場供求關(guān)系將發(fā)展很大的變化：一邊是住房供給嚴(yán)重過剩,，一邊是住房需求全面減少,。
還有，當(dāng)房價越推越高后,，許多城市的住房市場基本由投機(jī)投資為主導(dǎo),。過往十多年，在不合適的住房政策推動下,，我國各地住房市場的賺錢效應(yīng)十分誘人,，即只要購買了住房就一定賺錢。所以投資者都涌入住房市場,，住房成了最好的投資工具,。房地產(chǎn)市場在這種情況下當(dāng)然價格會越推越高。進(jìn)入市場購買者越來越分化,，最后剩下少數(shù)住房投機(jī)投資者,。但是，2014年住房市場周期性調(diào)整讓樓市預(yù)期全面逆轉(zhuǎn),，投資者開始感覺到住房投資的巨大風(fēng)險,，再加上2014年下半年以來低迷了7年多的滬深股市突然爆發(fā)，指數(shù)連續(xù)飆升,，顯示出了極其強(qiáng)烈的賺錢效應(yīng),。這使得已進(jìn)入及準(zhǔn)備進(jìn)入住房市場投資者紛紛把目光轉(zhuǎn)向了股市。而一個以投資者為主導(dǎo)的住房市場,，當(dāng)投資者紛紛轉(zhuǎn)向股市時,，需求不僅會急劇下降,，而且可能完全消失。再加上當(dāng)前滬深股市也可以通過杠桿化的方式投資,，房貸新政想刺激投資者進(jìn)入住房市場難度就更高了,。
另外，對于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來說,，在企業(yè)融資方面正面臨著幾個方面夾擊：一則從國際市場來看,，美元強(qiáng)勢不僅會讓已有的2萬多億美元的債務(wù)(多為房地產(chǎn)企業(yè)持有)債務(wù)成本增加，也緊縮了房地產(chǎn)企業(yè)再次出外融資渠道;二則由于房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整,，不僅會讓房地產(chǎn)企業(yè)銷售全面下降,，流動性風(fēng)險增加，也會讓國內(nèi)正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)貸款更為謹(jǐn)慎甚至大幅收縮;三則由于早幾年房地產(chǎn)的暴利,，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不在乎高成本融資,。當(dāng)影子銀行這些高成本的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)之后，在房價上漲時,，房地產(chǎn)企業(yè)不用擔(dān)心融資成本高低,，但當(dāng)房價在下跌時，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本過高,，就隨時有可能成為壓垮房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草,。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面會比以往更緊,。最近一些房地產(chǎn)企業(yè)信貸違約及跑路,，都是因為資金鏈出了問題。筆者認(rèn)為,，信貸違約可能成為2015年房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài),。
綜上所述，2015年我國住房市場不僅越來越難以軟著陸,，而且存在的風(fēng)險越來越高,。尤其隨著越來越多的住房投資者把投資熱情轉(zhuǎn)向了股市，住房市場的預(yù)期更會逆轉(zhuǎn),，周期性調(diào)整更會深化,。這意味著不光房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒃谳^長的時間內(nèi)難以擺脫經(jīng)營困境，而且還會深深影響上下游行業(yè)并拖累整體經(jīng)濟(jì),。
政府部門及各方投資者對此要有充分的思想準(zhǔn)備,。
