2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌,，房價下跌城市迅速增加。本次住房市場調(diào)整與此前相比具有以下特點：第一,，調(diào)整（衰退與復蘇）時間更長,、速度更慢,、程度更深；第二,，未來住房市場將進入中速增長的常態(tài),，中國房地產(chǎn)進入“白銀時代”。本次調(diào)整是住房市場三期調(diào)整的重合,，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。2015年的住房市場將呈現(xiàn)雙重分化走勢,，即便在后續(xù)政策的支持下,，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復蘇乏力的態(tài)勢,。在經(jīng)濟下行壓力加大,，住房需求仍然是長期內(nèi)客觀存在的背景下，住房市場需要調(diào)整,，但是應(yīng)將調(diào)整的時間延長,、幅度減小。應(yīng)采取必要刺激措施,，穩(wěn)定住房消費,，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的刺激作用。
我國房地產(chǎn)進入全面調(diào)整時代
2013年中國住房市場在瘋狂上漲中隱現(xiàn)調(diào)整跡象,。從2014年第一季度開始進入調(diào)整狀態(tài),，2014年第三季度進入全面調(diào)整。
2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌,，房價下跌城市個數(shù)迅速增加,。2013年12月，70個大中城市中,，房價環(huán)比上漲的有65個,，持平的有3個，環(huán)比下降的僅2個,。到2014年9月,，環(huán)比下降的城市急增至69個。
2014年下半年開始,，房價跌幅增大,，多數(shù)大中城市房價開始跌破2013年同期價格。2013年12月,，70個大中城市中,，房價同比下降的城市僅1個。到2014年9月,，房價同比下降的城市增加至58個,，但尚有10個城市房價仍高于上年同期價格,。
這是在新的宏觀背景下，在住房市場發(fā)展關(guān)鍵階段,，各方主體通過市場相互博弈而進行的一次自發(fā)調(diào)整,。本次調(diào)整是住房市場三期調(diào)整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代,。
需求最終決定于人口結(jié)構(gòu),。第一，勞動適齡人口,。2010年,，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_到74.5%的峰值，到2013年這個比例下降到72.8%,，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加,。第二，婚齡人口,。70年代初和80年代中后期的人口高峰,，帶來了1985-2010年帶來了房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢,。我們預計全國新結(jié)婚對數(shù)將從2013年的1350萬對,，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%,。第三,，城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)新增人口在2010年達到2500萬的峰值后,，也開始明顯下降,。第四，住房存量,。城鎮(zhèn)居民住房2013年人均達到33平方米,，戶均達到1：1，盡管城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍將快速增長,，進而導致住房需求將繼續(xù)增長,，但告別短缺時代的住房需求收入彈性將明顯下降。
2010-2015年勞動力人口,、城鎮(zhèn)人口,、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內(nèi)房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)增長的拐點。住房市場發(fā)展：將由高速增長到中速增長,，加速增長向減速增長,，從“賣方市場”到“買方市場”轉(zhuǎn)變。
此次調(diào)整最主要的原因有三個方面：
第一,，供給過度,。2013年中國房地產(chǎn)幾乎達到瘋狂的程度,。需求得到過度釋放：2013年1-12月，中國商品住房銷售面積為115723萬平方米,，同比增長17.5%,，其中，期房銷售面積99549.24萬平方米,，同比增長17.8%,；商品房銷售額為67695億元，同比增長26.6%,；二是供給在最近幾年也獲得了過度的增加：2013年1-12月,，中國商品住宅開發(fā)投資額為58951億元，同比增長19.4%,。由此帶來了供大于求， 2013年12月底,，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米,，同比增長37.2%。到2014年9月底,，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米,，同比增長28.5%。
第二,，預期改變,。宏觀背景的變化以及三期調(diào)整的重合，尤其在2014年初,，受傳言影響,，市場預期迅速發(fā)生重大變化。2014年初開始,，市場預期發(fā)生改變,。在住房市場上，就購房者整體而言,，受預期影響,，購房意愿急劇下降，同時剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放,。開發(fā)商投資信心下降,，住房新開工面積出現(xiàn)負增長。2014年1-9月,，中國商品住宅新開工面積為91754萬平方米,，同比下降13.5%。與此同時,，至2014年9月,，租金指數(shù)同比上漲2.6%,，較上年末漲幅下降2.1個百分點；在土地市場上,，房地產(chǎn)企業(yè)購地熱情下降,，地方政府面對收入銳減的壓力，增加優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例,。導致土地市場價升量跌,。2014年1-9月，中國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積為24014萬平方米,，同比增長-4.6%,。中國房地產(chǎn)開發(fā)土地成交價款為6781億元，同比增長11.5%,。
第三,，資金緊縮。住房金融同時連著房地產(chǎn)的供給與需求,。在金融市場上,，金融機構(gòu)預期的改變，一方面,，導致了開發(fā)商的資金來源緊張,，影響住房投資。另一方面導致抵押貸款下降,，影響住房需求,，最終也影響住房開發(fā)投資。2013年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長26.5%,，個人按揭同比增長33.3%,，而2014年1-9月份，則為2.3%和-4.9% ,。
面對逐步轉(zhuǎn)向深度和全面的調(diào)整,，地方政府陸續(xù)采取一些應(yīng)對政策，中央政府：一方面,，不在采取行政或經(jīng)濟調(diào)控救市措施,，另一方面，借助市場發(fā)生變化的機遇,，允許地方政府和支持金融機構(gòu)解除行政性的限購和限貸政策,，穩(wěn)定住房消費。盡管如此,，受預期影響金融機構(gòu)住房資金供給增速依然在逐步下滑,。
住房市場結(jié)構(gòu)性問題突出局部風險加大
住房市場：潛在性供給過剩嚴重，結(jié)構(gòu)性失衡突出
過去幾年，竣工面積快速增加,，尤其是2011,、2012、2013年均接近20億平方米,，人均住房面積迅速提升,，住房短缺時代提前結(jié)束。按照每年城鎮(zhèn)人均1平方米的快速增長,，每年住房總增長8億平方米左右,，考慮拆遷重置，每年不應(yīng)超過12億平方米,。但若按照過去幾年每年增加20億左右的增長,，未來住房存在嚴重的潛在過剩。
同時,，一二線大城市行政級別高,，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)好，人口聚集勢頭猛,，住房需求旺,，但是這些城市土地供應(yīng)量相對緊張，住房供給相對滯后,；而三四線城市，行政級別低,，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)差,，人口聚集速度相對較慢，住房需求小,，但這些城市土地供應(yīng)大,，住房供給相對過剩。
根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)以及本文估算：2010年4.4億城市非流動人口中的2.2億基本解決了住房問題,；19.1%兩套以上,，3.5%三套以上。2.2億流動人口的0.88億基本解決住房,， 2.2億流動人口的1.32億住房存在嚴重的問題,。
總體上，住房結(jié)構(gòu)市場問題具有必然性也是總體可控的,，這些問題主要是市場發(fā)揮不夠和政府保障不足造成,。
住房金融：結(jié)構(gòu)失衡加劇，風險概率增大
第一,，房地產(chǎn)融資在全社會融資中的比重不降反升,。第二，房地產(chǎn)融資市場的集中度過高,。中國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款的20%左右,，其中,，個人購房貸款占到整個房地產(chǎn)貸款的67%左右。第三,，個人按揭貸款余額規(guī)模巨大（接近10萬億元）,，面臨期限錯配、利率和房價下跌惡意斷供風險,。
住房用地：供大于求,，價升量跌
過去10年，地價遠高于房價上漲,。2003-2013年全國商品住房成交價漲幅為145%,，但全國主要城市的居住地價漲幅達到了332%。2014年前三季度在土地成交面積減少24%的情況下,，樓面地價上漲達5%,，一線城市成交面積減少31%，地價增長57%,。全國土地市場總體供大于求,。2014年1-9月，全國300個城市共推出住宅類用地面積34594萬平方米,，同比減少20%,。1-9月，全國300個城市共成交面積26605萬平方米,，同比減少28%,。
宏觀政策：宏觀政策面臨兩難，政策引導預期遭遇挑戰(zhàn)
第一,，貨幣供應(yīng)難以有效傳到實體經(jīng)濟尤其是中小企業(yè),。當前，一方面,，貨幣供給余額超過百萬億,，利率和法定準備金率偏高，貨幣供給增長率偏低：2014年9月底,，廣義貨幣（M2）余額120.21萬億元,，同比增長12.9%，比去年末低0.7個百分點,；社會融資規(guī)模增長較慢,，2014年前三季度社會融資規(guī)模為12.84萬億元，比去年同期少1.12萬億元,，中小企業(yè)融資難,、融資貴十分嚴峻。房地產(chǎn)抵押貸款和開發(fā)融資也面臨難與貴問題。
第二,，經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)下行導致政府收入減少,，但支出要增加。經(jīng)濟下行導致財政收入下降,，房地產(chǎn)市場調(diào)整,，尤其是地方政府的房地產(chǎn)稅和土地出讓金大幅增加，但是刺激經(jīng)濟增長,，增加住房等社會保障支出,，政府一般性支出面臨挑戰(zhàn)，長期實施擴張性的財政政策更是壓力巨大,。
第三,，政府宏觀政策對社會預期的有效引導面臨挑戰(zhàn)。過去十年,，中央在住房市場的調(diào)控中擁有相當?shù)闹鲃有�,，即市場主體對中央的調(diào)控政策具有敏感性，也即政府政策能夠很有效引導市場預期,。未來隨著買方市場時代的到來,，以及此前調(diào)控政策效應(yīng)在市場主體中反復體驗，中央政策有效引導市場預期面臨一定挑戰(zhàn),，政策不僅難以得到市場主體的積極回應(yīng),，甚至還可能產(chǎn)生逆向選擇。此前一些地方政府解除限購政策,，以及9月30日央行出臺貸款放松的政策,，沒有達到預期的效果即是例證。
2015年：住房市場將呈現(xiàn)雙重分化趨勢
四大宏觀背景,，三期調(diào)整重合以及“買方市場”的到來,，決定本次住房市場調(diào)整與此前相比：第一,，調(diào)整（衰退與復蘇）時間更長,、速度更慢、程度更深,；第二,，未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進入“白銀時代”,。第三,，不同層級的城市調(diào)整的時間、速度和程度將發(fā)生分化,。一線,、二線城市需求旺、消化快、時間短,、程度深,。三四線城市需求弱、消化慢,、時間長,、程度淺。綜合而言,，2015年的住房市場將呈現(xiàn)雙重分化走勢,，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退,，整體呈現(xiàn)復蘇乏力的態(tài)勢,。
2014年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施的影響,，以及穩(wěn)定消費政策正向影響,，土地開發(fā)融資，住房抵押貸款和開發(fā)融資將有所改善,。但受到整體預期的影響,，金融機構(gòu)資金供應(yīng)會持續(xù)謹慎，首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限,。
2015年,，住房銷售量價回升幅度不會太大。主要基于以下幾方面的正反向因素作用：第一,，庫存規(guī)模大,，市場預期難以較大改觀。第二,，世界經(jīng)濟與住房市場的持續(xù)復蘇,，美國等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降,，導致資本外流,，海外置業(yè)增加。第三,，產(chǎn)能過剩嚴重局面沒有根本改變,，社會總需求總體不足，經(jīng)濟增長進一步放緩,。但是,，第四，居民收入增長仍然較快,，城鎮(zhèn)化積極推進,，剛性需求繼續(xù)釋放,。第五，房地產(chǎn)投資過快下滑威脅經(jīng)濟增長底線,，中央政府將繼續(xù)采取正向調(diào)控政策,。一、二季度市場需求不振,，開發(fā)商以價換量,，市場將繼續(xù)走弱。三季度以后,，一,、二線城市有望逐漸轉(zhuǎn)暖回升，三,、四線城市將繼續(xù)面臨調(diào)整,，整個調(diào)整將在2015年難以走出向復蘇。但是,，住房租賃市場表現(xiàn)相對溫和增長,。
受季節(jié)因素影響和住房保障投資任務(wù)完成影響，2014年4季度,，投資,、開工、施工和竣工將繼續(xù)下降,。2015年,，投資、開工,、施工和竣工將保持將有所改善,，投資保持在10%的增幅水平。
引導市場預期 穩(wěn)定住房消費
完善政府調(diào)控住房市場的政策與方法
第一,，采取區(qū)間調(diào)控政策,。通過研究，選擇關(guān)鍵指標,，利用科學方法,，制定標準界定住房市場的預警區(qū)間，實施風險提示,、政策調(diào)控或行政管制,。在合理的綠色景氣區(qū)間,，采取中性經(jīng)濟政策,；超出合理區(qū)間，在比較熱或冷的黃色景氣區(qū)間,，采取逆向調(diào)控經(jīng)濟政策,；在過熱或過冷的紅色景氣區(qū)間,，可采取行政性管制措施。第二,，分類或定向調(diào)控的政策,。按照區(qū)間調(diào)控的標準，針對不同城市,，實行中央指導,，各城市差別調(diào)控的辦法。
取消若干行政性管制措施,，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用
住房周期性波動是住房市場的自然現(xiàn)象,，也有利于住房市場健康發(fā)展。過去十年由于住房短缺和制度不完善,，導致住房市場投機盛行和房價暴漲,，對住房市場實施必要行政管制是正確的，但是也給市場帶來了許多問題,。本次調(diào)整具有必然性,，也是第一次市場自發(fā)的調(diào)整，調(diào)整的幅度比較溫和,，多數(shù)城市的各項指標均在可控的范圍之內(nèi),，因此，第一,，政府應(yīng)抓住供需環(huán)境寬松的良機,，解除或減少政府行政管制，退出對市場的直接干預,，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用,。通過住房市場機制，吸收住房價格泡沫,，消化新增住房庫存,，降低住房存量空置，實現(xiàn)住房總量和結(jié)構(gòu)的動態(tài)均衡,。第二,，目前不應(yīng)再出臺新的行政性管制措施。
采取必要的刺激政策,，以穩(wěn)定住房消費
在經(jīng)濟下行壓力加大,，住房需求仍然是長期內(nèi)客觀存在的背景下，住房市場需要調(diào)整,，但是將調(diào)整的時間延長,、幅度減小。確保一定幅度的住房投資增長,，有利于居民住房需求的滿足,，也有利于經(jīng)濟的平穩(wěn)增長,。為此，第一,，合理引導市場預期,。通過信息發(fā)布、風險提示等措施,，引導形成住房市場將進入中速增長和買方市場時代的穩(wěn)定,、謹慎、樂觀的市場預期,。第二,，在宏觀經(jīng)濟下行壓力大和物價增幅較低、融資成本過高的背景下,，適當降低利率,，增加流動性，有利于穩(wěn)定住房消費,，減少庫存,，穩(wěn)定價格。第三,，稅費政策,。在住房市場處在衰退期，一方面,，政府減低房地產(chǎn)交易稅等提升購房者的支付能力,，另一方面，大力清理不合理的行政性收費,，減少住房開發(fā)與經(jīng)營成本,。
加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境
沒有完善的制度體系,，市場不僅無法完成自發(fā)調(diào)節(jié)的任務(wù),，還很有可能使問題更加尖銳，尤其在住房短缺時代,，這是當時行政管制的原因,，在告別住房短缺時代，改革并完善住房市場制度,，既有必要也具備了條件,。2015年應(yīng)在住房及相關(guān)制度改革上取得實質(zhì)性重大進展。第一,，完善住房保障制度體系,，推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度；第二,，完善房產(chǎn)稅收制度,，建立直接面向個人的房產(chǎn)稅征管制度，擴大物業(yè)稅開征試點,；第三,，改革集體土地轉(zhuǎn)換國有的制度，改革完善土地的儲備,、交易,、收益分配等制度。第四,，建立新的住房財政制度,，增加中央政府對住房公共服務(wù)的分擔份額，擴大地方政府稅費收入的分成比重,；第五,，完善住房金融制度體系。首先,，中央政府新建或改造國家開發(fā)銀行,，建立國家住房發(fā)展銀行。其次,，改革公積金制度,，建立中國住房公積金儲蓄銀行集團，建構(gòu)統(tǒng)一的全國性的住房公積金管理和運作平臺,。再次,，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級市場,。第六,，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護,，承租者市民待遇”的制度,。
培育新增長點，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的促進作用
必須認識住房對整個宏觀經(jīng)濟的影響將逐步減弱,，因為GDP它的規(guī)模是在越來越大,，住房需求未來將是減速的增長，所以它有一個逐步減速的過程,。發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的帶動作用應(yīng)挖掘新的增長點,。第一，加快保障房建設(shè),。住房保障具有改善民生和促進經(jīng)濟增長的雙重作用,，棚戶區(qū)改造投資對宏觀經(jīng)濟正面影響也是很積極的；第二,，促進旅游,、文化,、養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。隨著人民收入水平的提高,，旅游、文化,、養(yǎng)老,、醫(yī)療、教育,、體育等消費及服務(wù)進入快速發(fā)展期,，相關(guān)的地產(chǎn)也面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，政府應(yīng)適應(yīng)居民需求結(jié)構(gòu)的變化,，采取政策措施,，促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一方面,，發(fā)揮政府在提供公共基礎(chǔ)設(shè)施供給的優(yōu)勢,，另一方面，鼓勵民營企業(yè)與民間資金,，參與這些產(chǎn)業(yè)的投資,、融資、開發(fā)和經(jīng)營,。第三,，促進互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)融合。用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)業(yè),，并通過互聯(lián)網(wǎng)促進房地產(chǎn)融資,、開發(fā)、消費和服務(wù),，帶動經(jīng)濟增長,。
