近日，中國政府網(wǎng)發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》,，并將于2015年3月1日起正式實施,。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面梳理，有利于各類調(diào)控政策的精準(zhǔn)實施,。對于農(nóng)村土地市場的改革而言,，也同樣具有積極意義。
農(nóng)村市場占有豐富的土地資源,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度必須重點關(guān)注這些領(lǐng)域,。相比城市土地市場，包括縣城,、建制鎮(zhèn),、工礦區(qū)的農(nóng)村土地市場更具復(fù)雜性。一方面,，此前對于農(nóng)村土地資產(chǎn)的登記和確權(quán)工作不到位;另一方面,，各類配套政策存在缺陷、相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益保護(hù)意識不夠,。這樣就容易形成各類監(jiān)管盲區(qū)，在農(nóng)地入市,、農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),、城郊結(jié)合部的土地市場開發(fā)等領(lǐng)域都有所體現(xiàn)。
從農(nóng)地入市的角度看,，雖然中央政府鼓勵農(nóng)村集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地同權(quán),，但此類集體建設(shè)用地背后的經(jīng)濟(jì)利益依然難以有效劃分。最典型的表現(xiàn)是,，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地背后的權(quán)屬不清晰,。部分城鎮(zhèn)為了鼓勵企業(yè)進(jìn)入,，在土地使用權(quán)的出讓上違規(guī)操作，比如允許部分企業(yè)少繳或不繳土地使用費(fèi),。此類用地的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度缺失,，造成大量土地經(jīng)濟(jì)利益流失。
從農(nóng)地流轉(zhuǎn)的角度看,，主要涉及農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn),。在實際操作過程中，部分農(nóng)戶私下交易農(nóng)地經(jīng)營權(quán),，而繞過了村集體和更高一級行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管,。這里一個重要原因就是農(nóng)地以及附屬建筑物沒有落實好確權(quán)工作。即使有確權(quán)的動作,，也因為歷史原因而與實際狀況不相符,。尤其是考慮到農(nóng)、林,、牧,、漁業(yè)的生產(chǎn)用地免繳土地使用稅，部分農(nóng)戶會鉆漏洞,，造成各類侵權(quán)現(xiàn)象出現(xiàn),，也使得背后的集體經(jīng)濟(jì)利益流失。
城郊結(jié)合部的土地市場正面臨大開發(fā)的趨勢,。但恰是因為此類土地未來增值空間很大,，所以相應(yīng)的利益訴求也比較多。現(xiàn)實情況也是如此,，很多處于城市郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地,，會引來包括工業(yè)企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,、自然人三方面的爭奪,。同時也出現(xiàn)了部分用地被一方長期占用，而逃避繳納各類稅費(fèi)的現(xiàn)象,。甚至在涉及征地補(bǔ)償?shù)沫h(huán)節(jié),，對于一些權(quán)屬不明晰的土地，會有各類扯皮的現(xiàn)象出現(xiàn),。
此類監(jiān)管盲區(qū)的出現(xiàn),，真正的根源在于農(nóng)地權(quán)屬不清晰，而實質(zhì)在于對農(nóng)地背后的經(jīng)濟(jì)利益的分割出現(xiàn)了比較混亂的局面�,，F(xiàn)實中,，農(nóng)地市場的發(fā)展面臨著一個不均衡的尷尬。一方面是部分農(nóng)地的權(quán)屬劃分存在很大爭議，輕則扯皮,，重則訴諸法律,。另一方面也存在各類被閑置、被撂荒的農(nóng)地,，造成潛在經(jīng)濟(jì)價值的流失,。
加快農(nóng)地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)，將改變過去架空土地用途管制的做法,，從而遏制各類侵占農(nóng)地利益的行為,。
農(nóng)地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)，在杜絕相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益流失的同時,，也能夠平衡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資金狀況,。在新農(nóng)村建設(shè)過程中，包括農(nóng)田水利,、村村通工程等,，都需要大量資金的投入。此前通過舉債方式進(jìn)行落實,，反而會阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。未來通過對相應(yīng)不動產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行登記，能夠?qū)不A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投入進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)谋壤齽澐�,，從而緩解資金投入壓力,。
農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)，能夠帶來公平和效率兩個目標(biāo)的實現(xiàn),。對于一個擁有明確權(quán)屬證書的經(jīng)營者或使用權(quán)人而言,，將對土地資產(chǎn)的盤活和交易更有熱情。相比過去各類侵權(quán)的做法,，在該制度下,，包括經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的各類權(quán)利更容易分離，相應(yīng)的土地級差收入也能夠更好地體現(xiàn),，土地背后的經(jīng)濟(jì)利益也更容易得到有效配置,。
在捍衛(wèi)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)利益的同時，該制度的推進(jìn)也會加快農(nóng)村政治文明的建設(shè)和發(fā)展,。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán),、房屋所有權(quán)、土地承包權(quán)的確權(quán)工作逐漸到位,，隨著農(nóng)民積極參與到土地登記和頒證等環(huán)節(jié)中,，農(nóng)民的權(quán)益將得到最大保護(hù)，也更能激發(fā)出自豪感,。這樣一個制度的推進(jìn)，也較好地吻合了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。隨著農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口制度的取消,，城鄉(xiāng)之間的隔閡也在逐漸消失,。通過對農(nóng)村土地市場不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的重新歸集和梳理，能夠讓農(nóng)戶重視土地市場背后的經(jīng)濟(jì)利益,，也能夠讓他們積極拿起不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的法律武器,，來捍衛(wèi)自身的各類權(quán)益。從這個角度看,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在農(nóng)村市場的落地,，將加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會改革的進(jìn)程。
