一直以來,，我們認為,，房地產(chǎn)領域的市場化程度是比較高的，從源頭一級市場(土地市場)的“招拍掛”,，到二級開發(fā)和交易市場,，再到三級市場(所謂的“二手房市場”)，整個行業(yè)各個鏈條完全實現(xiàn)了市場化,。但是,，房地產(chǎn)領域的問題是最嚴重的，甚至比源頭沒有實現(xiàn)市場化(即利率市場化)的領域還嚴重,。根據(jù)中央巡視組反饋情況和各地整改通報,，在2013年以來被巡視的21個省份中，20個省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗,，占比高達95%,，落馬官員基本與房地產(chǎn)有關。
看來，并不是一股腦地將被管制的領域放開,，就能解決問題,，更重要的問題是規(guī)范政府行為。由于長期封建歷史傳統(tǒng)形成了“命令-服從”式的統(tǒng)治管理模式,，市場體系建立無從談起,，民眾市場化的自主行為、遵循法制的意識環(huán)境沒有形成,，再加上“無法無天”的文革打碎了法律體制,。因此，改革開放之初,，突破計劃管制的條條框框,，選擇了政府主導的發(fā)展模式。
市場化改革必然是對計劃經(jīng)濟時期法律體系的突破,，或者說是“違法”,。在當時，沒有人認為這種“違法”是不合理的,。因為,，原有的計劃經(jīng)濟時期的法律體系本身有問題，而且“違法”釋放出的市場效力是非�,？捎^的,，經(jīng)濟效率改善、經(jīng)濟增速提高,、老百姓生活面貌改觀,。
在后發(fā)優(yōu)勢情況下，不管是參與國際市場競爭和分工合作,，還是對內(nèi)的市場化改革,，我們只能靠最大限度地發(fā)揮自己低成本優(yōu)勢。在GDP錦標賽模式下,，各地方政府在招商引資中無原則地壓低成本,，特別是占大頭的土地成本。房地產(chǎn)市場化改革以后,，特別是2004年“8·31大限”之后,，土地“招拍掛”市場化開啟。地方政府一方面競相降低工業(yè)地價來招商引資,，另一方面以市場化出讓土地的收入(土地出讓金)來為工業(yè)園區(qū)基礎設施,、城市基礎設施籌集資金。
因此,，2004年以后房地產(chǎn)市場的源頭——土地市場也已經(jīng)建立起來,。按道理來說,，房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的市場化已經(jīng)打通了，但是,，土地是作為地方政府融資工具的角色而進入市場的,，土地供應不取決于市場本身的需求，而是取決于地方政府融資的需求,。所以,，我們看到，2006年后,，工業(yè)用地出讓的占比基本在50%以上,，而工業(yè)用地價格僅相當于住宅用地的1/10，這明顯與市場用地需求結(jié)構(gòu)(住宅用地需求更大)不符,。
工業(yè)用地低價出讓,，同時以高地價住宅為工業(yè)基礎設施融資，極大地降低了工業(yè)化的成本,，使得工業(yè)項目的利潤前景非�,？捎^，產(chǎn)業(yè)上下游的投資都火了起來,。再加上,，高地價刺激住宅需求長期旺盛，相關行業(yè)也全部被帶動起來,。因此,，對短期內(nèi)投產(chǎn)工業(yè)項目、做大工業(yè)產(chǎn)值,、做大固定資產(chǎn)投資,，從而提升政績來說，此種土地政策是非常有效的,，但這造成了用地結(jié)構(gòu)畸形，工業(yè)用地低效擴張,，住宅用地供應不足,。
更為重要的是，這種服務于招商引資和GDP增長的土地政策,，意味著讓地方政府直接插手具體的項目,，插手具體用地安排。盡管,，政府介入提高了招商的效率,，但短期內(nèi)經(jīng)濟效率、稅收效率,、就業(yè)效率很高逐步使得地方政府的手伸得特別長,，甚至變得無所不能,，這也就必然會產(chǎn)生取代市場、盲目建設,，甚至貪腐的問題,。
在市場化紅利還未消失，要素價格(土地,、人口和資金)比較低的情況下,，政府介入的負效應并未暴露，因為市場紅利釋放掩蓋了政府主導的弊端,。但在市場體系已經(jīng)形成,，市場化的法律體系已經(jīng)健全，政府直接插手具體項目,，除了做大GDP外,，效率越來越低，并不斷制造不公平,。過去廣為稱道的高效率,、特事特辦、綠色通道,，已逐步成為繞開法律的借口,，而一旦法律無法約束地方政府的行為，效率低下,、貪腐問題就難以控制,。即便是地方打著各種旗號的改革創(chuàng)新，不僅無法從根本上避免上述問題,，反而使得問題出現(xiàn)得更加隱蔽,，更加難以監(jiān)督。
正是因為源頭上的土地領域不僅沒有實現(xiàn)市場化,，政府介入愈演愈烈,，樓市調(diào)控再陷入“屢調(diào)屢漲”、“屢調(diào)屢敗”的死循環(huán),。政府脫離樓市市場供求規(guī)律,，決策多從政績和自身利益的出發(fā)，下游的樓市調(diào)控怎么能夠?qū)崿F(xiàn)目標呢?因此,，要打破這種循環(huán),，關鍵是要將政府權(quán)力關進法律的“籠子”，最大限度地減少政府對市場的干預,。
十八屆四中全會首次將“全面推進依法治國”作為中央全會的主題,，也是十八屆三中全會提出的“兩個堅持”的落實與銜接。概括起來,，“法治中國”是堅持政府依法行政與堅持法律約束政府的結(jié)合,，是我國邁向現(xiàn)代市場經(jīng)濟制度,、重塑現(xiàn)代化國家治理能力的必經(jīng)之路。具體到樓市,，當政府無效的,、工具化的干預徹底消除后，樓市的問題也就迎刃而解了,。
