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近期，有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策松綁的傳聞甚囂塵上,，盡管幾大行均未證實,，但傳聞反映出的救市沖動頗為真切,。在經(jīng)濟增長乏力、“房地產(chǎn)財政”縮水的情況下,，這種沖動不難理解,。但需要注意的是，已經(jīng)度過“黃金十年”的房地產(chǎn)業(yè),，已無力承擔(dān)提振經(jīng)濟的“重任”,。在調(diào)結(jié)構(gòu)、去房地產(chǎn)化的重要階段,，切勿重走房地產(chǎn)救經(jīng)濟的老路,。
對于信貸政策，部分地方政府公布了相關(guān)措施,，挽救市場與提振信心的目的明顯,。在房地產(chǎn)發(fā)展史上,，這一幕似曾相識。2008年,，受多重因素影響,，經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)市場低迷,。從當(dāng)年10月起,，多個城市出臺文件進行救市。10月22日,，三部委發(fā)文指出,，金融機構(gòu)對居民首次購買住房提供貸款，貸款利率下限擴大為基準(zhǔn)利率的0.7倍(原為0.8倍),；最低首付款比例調(diào)整為20%,。隨后，房地產(chǎn)市場迅速升溫,。
如今的情形是,，低迷的成交量似乎表明，只有信貸徹底松綁,，才能激活房地產(chǎn)市場,。那么，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場到底要不要救,？
之所以有“救市”訴求,，是因為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長、地方財政等層面都有重要貢獻,。過去多年來,，這種“支柱地位”得到充分體現(xiàn)。但在新形勢下,，有兩個基本判斷必須厘清,。
第一，我國正處于“調(diào)結(jié)構(gòu)”的重要階段,，“去房地產(chǎn)化”是調(diào)結(jié)構(gòu)的重要目標(biāo)之一,。近年來，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的依賴程度越來越高,。在很多地方,，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占當(dāng)?shù)刎斦杖氲囊话胍陨稀Ｒ虼�,，避免房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)“綁架”宏觀經(jīng)濟，是未來的政策重要考量,。
第二,，度過“黃金十年”后,，房地產(chǎn)業(yè)將告別高增長階段。隨著整體供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)和人均居住面積提高,，房地產(chǎn)市場高速增長難以為繼,。近期以來，房地產(chǎn)投資增速連續(xù)多月低于固定資產(chǎn)投資增速,，表明房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的推動作用正在下滑,，且這種趨勢難以逆轉(zhuǎn)。
基于這種判斷,，盡管多數(shù)從業(yè)者已習(xí)慣于“低迷期救市”的固有邏輯,，但靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟的老路顯然走不通。
不過,，在城鎮(zhèn)化方興未艾,、房地產(chǎn)業(yè)仍承受政策高壓、經(jīng)濟增長乏力的階段,，對房地產(chǎn)政策進行微調(diào)仍有必要,。但這種調(diào)整不應(yīng)以“救市”之名，而需站在維持市場平穩(wěn)運行,、推動經(jīng)濟健康增長的角度,。
首先，房地產(chǎn)信貸政策有必要適度放松,。在現(xiàn)有信貸政策下,，首次置業(yè)需求和改善需求仍受諸多限制。引導(dǎo)合理需求釋放,，是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一,。因此，適度放松信貸政策,、降低購房杠桿,，在現(xiàn)階段頗有必要。
其次,，避免地方救市行為“越線”,。所謂“越線”，是指逾越土地,、信貸等紅線,。在政策調(diào)整過程中，容易出現(xiàn)土地粗放利用,、城市規(guī)模無序擴張,、地方融資平臺過度投資等亂象，對此需警惕并嚴(yán)格監(jiān)管，避免市場非理性膨脹,，并帶來新的供應(yīng)過剩和金融風(fēng)險,。
再次，加快建設(shè)房地產(chǎn)調(diào)控長效機制,。加快完善住房供應(yīng)體系,、個人住房信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)等建設(shè),，有助于維持市場平穩(wěn)運行,。在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)、市場進入低速增長期的當(dāng)下,，這些長效機制的推出迫在眉睫,。
最后，加快推進城鎮(zhèn)化相關(guān)改革,。城鎮(zhèn)化不僅是我國經(jīng)濟增長的最大紅利,，同時是房地產(chǎn)業(yè)進入“白銀時代”的重要背景。加快推進與城鎮(zhèn)化相關(guān)的土地,、戶籍等制度改革,，既能開啟經(jīng)濟增長新動力，也有助消化房地產(chǎn)市場過剩庫存,，避免市場“硬著陸”,。
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