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近期，有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策松綁的傳聞甚囂塵上,，盡管幾大行均未證實(shí),，但傳聞反映出的救市沖動(dòng)頗為真切。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力,、“房地產(chǎn)財(cái)政”縮水的情況下,，這種沖動(dòng)不難理解。但需要注意的是,，已經(jīng)度過“黃金十年”的房地產(chǎn)業(yè),，已無力承擔(dān)提振經(jīng)濟(jì)的“重任”。在調(diào)結(jié)構(gòu),、去房地產(chǎn)化的重要階段,，切勿重走房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)的老路。
對(duì)于信貸政策,，部分地方政府公布了相關(guān)措施,，挽救市場(chǎng)與提振信心的目的明顯。在房地產(chǎn)發(fā)展史上,，這一幕似曾相識(shí),。2008年，受多重因素影響,，經(jīng)濟(jì)增速放緩,、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。從當(dāng)年10月起,，多個(gè)城市出臺(tái)文件進(jìn)行救市,。10月22日，三部委發(fā)文指出,，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買住房提供貸款,，貸款利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍(原為0.8倍)；最低首付款比例調(diào)整為20%,。隨后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫,。
如今的情形是，低迷的成交量似乎表明,，只有信貸徹底松綁,，才能激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么,，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底要不要救,？
之所以有“救市”訴求，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),、地方財(cái)政等層面都有重要貢獻(xiàn),。過去多年來，這種“支柱地位”得到充分體現(xiàn),。但在新形勢(shì)下,，有兩個(gè)基本判斷必須厘清。
第一,，我國正處于“調(diào)結(jié)構(gòu)”的重要階段,，“去房地產(chǎn)化”是調(diào)結(jié)構(gòu)的重要目標(biāo)之一。近年來,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度越來越高,。在很多地方，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的一半以上,。因此,，避免房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)“綁架”宏觀經(jīng)濟(jì)，是未來的政策重要考量,。
第二,，度過“黃金十年”后，房地產(chǎn)業(yè)將告別高增長(zhǎng)階段,。隨著整體供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)和人均居住面積提高,，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)難以為繼。近期以來,，房地產(chǎn)投資增速連續(xù)多月低于固定資產(chǎn)投資增速,，表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用正在下滑，且這種趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn),。
基于這種判斷,，盡管多數(shù)從業(yè)者已習(xí)慣于“低迷期救市”的固有邏輯，但靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)的老路顯然走不通,。
不過,，在城鎮(zhèn)化方興未艾、房地產(chǎn)業(yè)仍承受政策高壓、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的階段,，對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)仍有必要,。但這種調(diào)整不應(yīng)以“救市”之名，而需站在維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)的角度,。
首先，房地產(chǎn)信貸政策有必要適度放松,。在現(xiàn)有信貸政策下,，首次置業(yè)需求和改善需求仍受諸多限制。引導(dǎo)合理需求釋放,，是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一。因此,，適度放松信貸政策,、降低購房杠桿，在現(xiàn)階段頗有必要,。
其次,，避免地方救市行為“越線”。所謂“越線”,，是指逾越土地,、信貸等紅線。在政策調(diào)整過程中,，容易出現(xiàn)土地粗放利用,、城市規(guī)模無序擴(kuò)張、地方融資平臺(tái)過度投資等亂象,，對(duì)此需警惕并嚴(yán)格監(jiān)管,，避免市場(chǎng)非理性膨脹，并帶來新的供應(yīng)過剩和金融風(fēng)險(xiǎn),。
再次,，加快建設(shè)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。加快完善住房供應(yīng)體系,、個(gè)人住房信息系統(tǒng),、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)等建設(shè)，有助于維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,。在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),、市場(chǎng)進(jìn)入低速增長(zhǎng)期的當(dāng)下，這些長(zhǎng)效機(jī)制的推出迫在眉睫,。
最后,，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化相關(guān)改革。城鎮(zhèn)化不僅是我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大紅利，同時(shí)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的重要背景,。加快推進(jìn)與城鎮(zhèn)化相關(guān)的土地,、戶籍等制度改革，既能開啟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)力,，也有助消化房地產(chǎn)市場(chǎng)過剩庫存,，避免市場(chǎng)“硬著陸”。
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