大量的中小城市的郊區(qū),、新區(qū)樓盤,,基本上不可能咸魚翻身了,。
今年以來,,房地產(chǎn)救市行動已經(jīng)搞了兩波,都由地方政府出面,。
“第一波救市”從4月開始,,由無錫、南寧等城市打頭陣,,隨后杭州,、濟南、沈陽等快速跟進,。這波救市政策以放松落戶政策,、放松限購為開端,最終實現(xiàn)全面取消限購,。到目前,,全國46個限購城市里,只有北京,、上海,、深圳、廣州,、珠海,、三亞6個城市沒有取消限購。
然而,,僅僅取消限購對樓市的刺激作用并不明顯,,只有在杭州、青島,、廈門,、天津等中心城市,8月成交出現(xiàn)了明顯放量,,其他多數(shù)城市樓市仍然低迷,。在價格上,樓市的低迷更是全面的,,國家統(tǒng)計局公布的8月份70個城市樓市統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,,在新房價格環(huán)比上,只有廈門一個城市仍然輕微上漲,,其他城市,包括北上廣深都出現(xiàn)了下跌,。
房地產(chǎn)是當今中國最大的先導(dǎo)行業(yè),、支柱行業(yè),它的興衰事關(guān)鋼鐵,、水泥,、玻璃,、家具、家電,、裝修,、汽車等眾多行業(yè)。今年以來,,由于經(jīng)濟出現(xiàn)較為明顯的下行壓力,,國家出臺了系列“微刺激”措施,并一度產(chǎn)生了較為明顯的效果,,比如5月,、6月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)就出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。但到了7月,、8月,,數(shù)據(jù)再度惡化,其根本原因,,就是因為樓市持續(xù)低迷,,傳導(dǎo)效應(yīng)、滯后效應(yīng)逐步顯現(xiàn),。
因此,,近期有“第二波”救市政策出臺。這一波救市政策核心是放松信貸和財政補貼,,比如福建明確要求銀行放松對首套房的認定標準,,四川則對向首次購買自住商品房家庭提供“平價貸款”的金融機構(gòu),發(fā)放3%的財政補助,。最近,,湖北省要求對于購買首套房的市民,貸款時給予基準利率0.7折的優(yōu)惠,,并減半征收契稅,。
對于地方政府“干預(yù)”信貸政策,有專家表示異議,,并認為難以執(zhí)行,。其實不然。地方政府的這些要求固然是越界了,,但央行和銀監(jiān)會并沒有“叫�,!薄J聦嵣�,,國家目前是鼓勵地方政府根據(jù)自身情況,,出臺差異化救市政策的。所以,,這些所謂的“干預(yù)”也應(yīng)該是被默許的,。更何況,,地方政府有大量財政資金、各種政府性基金,,以及下屬國企的存款,,有這些“胡蘿卜”在手,不怕大銀行不就范,。所以,,這些地方政府設(shè)計的“信貸政策”,還是能在一定程度上兌現(xiàn)的,。當然,,銀行也不是傻瓜,風(fēng)險明顯偏高的人家也不會貸,。
應(yīng)該說,,有了第一波取消限購,以及第二波放松信貸,,省會和部分經(jīng)濟中心城市的樓市,,會陸續(xù)出現(xiàn)成交放量、價格筑底的跡象,。但對于三四五線城市來說,,這些措施的作用仍然有限。
所以我猜想,,到了明年年初,,還會有第三波“救市政策”出臺。而這波“救市政策”,,則有可能是中央政府主導(dǎo)的,。在幕后觀察了一年之后,那時候也該中央政府發(fā)揮作用了,。
給國家開發(fā)銀行的1萬億PSL貸款,,將通過“棚改”逐步發(fā)揮作用。這個,,可以看作是國家層面的一種救市政策,。但是負面作用同樣存在,因為“棚改”會增加住宅供應(yīng)量,,對郊區(qū),、新區(qū)的鬼城形成最后一擊。此外,,國家可能會對房地產(chǎn)企業(yè)上市,、再融資、發(fā)債等出臺新的政策,讓他們更容易借到錢,,避免出現(xiàn)開發(fā)商大量“渴死在海水里”的現(xiàn)象。當然,,央行還會繼續(xù)通過SLF,、PSL等方式,適當增加流動性,,并引導(dǎo)市場利率走低,,這些都將在大環(huán)境上利好樓市。
此外,,未來政府收購積壓商品房用來做安居房,,也會力度有所加強。雖然總量上不會太大,,但仍將救活一批開發(fā)商,。如果明年出現(xiàn)新的狀況,央行全面減息,、降準也不是完全沒有可能,。當然,這些都將是備用的手段,,能不用最好不用,。
但這些舉措,仍然只能對中心城市樓市產(chǎn)生作用,,大量的中小城市的郊區(qū),、新區(qū)樓盤,基本上不可能咸魚翻身了,。