在現(xiàn)代社會,，不動產(chǎn)是最大宗的財產(chǎn)或資產(chǎn),，一般占居民家庭總財產(chǎn)或總資產(chǎn)80%左右。不動產(chǎn)對居民生活意義重大,，主要源于附著在不動產(chǎn)上面巨大的公共服務(wù)價值,。這里講的公共服務(wù)是廣義的概念，不僅包含城市基礎(chǔ)設(shè)施,、市政設(shè)施,、教育醫(yī)療、公共安全等,，還包括因資金,、資源和人口在城市集聚，帶來了行業(yè)分工細(xì)化,、城市功能分區(qū)和規(guī)模經(jīng)濟(jì),，從而產(chǎn)生了多樣的就業(yè)機(jī)會、更高的收入、更好的人生發(fā)展前景和更豐富的生活等,。
而政府提供這些公共服務(wù)的成本,，則會分?jǐn)偟矫恳粋�享受這些公共服務(wù)的城市居民頭上。由于公共服務(wù)價值的高低,，最明顯地體現(xiàn)在不動產(chǎn)的市場價值上,，對不動產(chǎn)征稅也就成了分?jǐn)偛⒒厥展卜⻊?wù)供給成本最公平的方式。某個人擁有城市不動產(chǎn)的數(shù)量越多,、價值越大,，則其占有的公共服務(wù)資源也就越多，對其征收的不動產(chǎn)稅就應(yīng)該越多,。
公共服務(wù)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特征,，城市集聚的人口越多，提供某一公共服務(wù)設(shè)施(如地鐵,、歌劇院)的單位成本就越低,，因此，城市政府總是希望流入到本地的人口越來越多,，從而形成公共服務(wù)供給的良性循環(huán)機(jī)制,。當(dāng)然，公共服務(wù)比較差的城市,，其不動產(chǎn)價值就會降低(如汽車產(chǎn)業(yè)蕭條后的底特律),，居民也會用腳投票(逃離這些城市)。
從本質(zhì)上看,，不動產(chǎn)稅是公共服務(wù)型政府的必然選擇,，因為不動產(chǎn)稅制能激勵政府最大限度地提供公共服務(wù)，而且是公共服務(wù)融資的可持續(xù)模式,。首先,，這一模式形成了政府財源可持續(xù)增長的機(jī)制。公共服務(wù)越好,、不動產(chǎn)價值就越高,、居民和產(chǎn)業(yè)就會大量遷入、稅源得到涵養(yǎng),、公共服務(wù)成本下降,，形成良性循環(huán);其次，這一模式可以有效避免政府短期行為和過度負(fù)債,。在這一模式下,，政府供給公共服務(wù)在先(通過資本市場債券融資)、征稅在后,，只有公共服務(wù)質(zhì)量提高了,，不動產(chǎn)稅基才能擴(kuò)大,，這就避免了賣祖宗田，斷子孫路的弊端,。
目前,，我國政府公共服務(wù)供給靠一般稅收和土地財政，一般稅收維持政府機(jī)構(gòu)運轉(zhuǎn)(即吃飯財政)或一般公共服務(wù)供給,，而城市化快速推進(jìn)時期所增加的公共服務(wù)供給(主要是城市基礎(chǔ)設(shè)施,、市政設(shè)施)基本轉(zhuǎn)向了土地財政，土地財政雖然滿足了籌集公共服務(wù)資金的需要,，但無法與未來公共服務(wù)供給質(zhì)量關(guān)聯(lián),，政府總是傾向于短期內(nèi)做高土地出讓價值、做大不動產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模,，而對公共服務(wù)的改善興趣不大,，這是目前我國城市高房價、供應(yīng)過剩和需求不足(中低收入人群無力購房)并存的原因,，也是阻礙外來人口融入城市和集體土地平等入市的原因,。未來房價進(jìn)入下行周期，土地財政的融資模式也走向盡頭,，因此,，必須在這一局面出現(xiàn)之前轉(zhuǎn)變政府融資模式，而向不動產(chǎn)稅制過渡是必然的選擇,。
目前,，我國在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域存在著登記缺失、權(quán)屬復(fù)雜,、集合等級程度低的問題,。首先，老舊房屋,、小產(chǎn)權(quán)房,、部分特權(quán)占有的不動產(chǎn)、集資建房等登記缺失情況很普遍,。即使有登記的記錄,，也存在著產(chǎn)權(quán)實物邊界、權(quán)利邊界,、權(quán)利人不清楚的現(xiàn)象,。特別是，近年來由于人口流動,、土地征收、城市外延擴(kuò)張和規(guī)劃調(diào)整,，不動產(chǎn)登記事實上缺失的問題就更加嚴(yán)重;其次,，我國不動產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀非常復(fù)雜,，根據(jù)所有權(quán)分為國有與集體所有，國有不動產(chǎn)又有住宅,、商業(yè),、辦公、工業(yè)廠房等,。而住宅又有房改房,、未房改房、經(jīng)濟(jì)適用房,、集資房,、單位產(chǎn)權(quán)房、商品房等,。此外,，不動產(chǎn)登記還存在多個部門分頭管理的問題，集合登記程度很低,，如建設(shè)部門或政府發(fā)房產(chǎn)證和宅基地證,，國土部門發(fā)土地使用權(quán)證，而不同部門之間對不動產(chǎn)登記存在管理標(biāo)準(zhǔn)不一,、規(guī)制不統(tǒng)一,，事實上也是產(chǎn)權(quán)的不完整，這不僅給不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)違法行為創(chuàng)造了空間,，也導(dǎo)致無法征收不動產(chǎn)稅,。
因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是建立和實施不動產(chǎn)稅制的前提和基礎(chǔ),，也是落實《物權(quán)法》“物權(quán)法定,、公示公信”原則的唯一途徑。經(jīng)過法定程序的登記,，不動產(chǎn)擁有者對于不動產(chǎn)事實上擁有了所有權(quán)(不管是農(nóng)村的宅基地,，還是城市的商品住宅)，也就具備了征收不動產(chǎn)稅的基礎(chǔ),。在此基礎(chǔ)上,，根據(jù)基本不動產(chǎn)需求免稅的原則，扣除基本需求的免稅面積外,，所有人擁有的其他不動產(chǎn),，將一律進(jìn)入征稅范疇，并根據(jù)不動產(chǎn)的基本情況(坐落,、年代,、地價、產(chǎn)權(quán)形式等),，評估房屋的市場價值,，按章征稅,。
一旦不動產(chǎn)稅成為地方主體稅種，地方政府就必須把稅收收入用在公共服務(wù)上,，這樣才能保證稅基不斷增長,。這樣的話，就實現(xiàn)了向公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型的目標(biāo),。在房產(chǎn)稅框架內(nèi),，地方政府謀求的是稅收收入的最大化，而不是經(jīng)濟(jì)總量的最大化,，這就需要吸引更多的人群,、產(chǎn)業(yè)進(jìn)入本地區(qū)，二元戶籍制度的藩籬,、集體土地入市的障礙也就被打破了,。
由于不動產(chǎn)登記明晰了所有不動產(chǎn)所有人的產(chǎn)權(quán)，包括擁有農(nóng)村宅基地和耕地事實上所有權(quán)的農(nóng)民,。在城市積聚效應(yīng)帶來更高收入水平,、就業(yè)機(jī)會的吸引下，外來人口可以選擇賣掉農(nóng)村不動產(chǎn)所有權(quán)而進(jìn)入到城市,。這樣,，因為人口積聚，不僅公共服務(wù)產(chǎn)品(教育和醫(yī)療)邊際成本降低了,，而且不動產(chǎn)稅制下過多占有不動產(chǎn)的人少了,，住房的成本也降低了。而且,，人口積聚也帶來第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，有利于建成消費型、內(nèi)需型經(jīng)濟(jì),。
