近期，關于一線城市取消樓市限購的傳聞有很多,，如北京或將對144平方米以上住房購置不再執(zhí)行限購政策,，廣州的增城,、從化和南沙三個區(qū)域退出限購，深圳將于10月1日取消限購等等,。布局于46個主要城市,、執(zhí)行3年之久、被稱為調控利器的住房限購體系,，其瓦解速度之快超出預期;被譽為樓市“優(yōu)等生”的一線城市,，也并非看上去那樣美,，上半年成交量領跌全國,，平均庫存消化周期突破12個月的警戒線;在近期召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會上，“千方百計消化庫存”成為下半年樓市政策的主題,。從上述三個方面推測,，一線城市退出限購的傳聞也并非空穴來風,。那么,，一線城市能否堅守住限購的最后版圖?這不僅是老百姓和業(yè)內最為關心的問題,，也是各界對于地方政府救市行動未來演化的最大猜測,。
筆者認為,，一線城市退出樓市限購的可能性非常小,。
首先，要客觀評估一線城市樓市目前所處的狀態(tài),，即是否已經“差”到了需要退出限購的程度,。今年上半年，盡管一線城市樓市成交量下滑30%至50%,，但是,，一方面，如此大幅度的下滑與2013年同期高基數有關,。2013年3月份發(fā)布的國辦發(fā)[2013]17號文,，要求熱點城市實施“20%的房屋交易個人所得稅”政策，盡管這一重磅緊縮性政策最后落空,，但造成了趕政策“末班車”的羊群效應,，導致需求過度超前釋放，這是推高一線城市2013年上半年樓市成交量和導致2014年需求不足的原因之一,。另一方面,，2012年以后，主流開發(fā)商紛紛回歸一線城市，一線城市的總體地價水平進入新一輪快速上漲周期,。2013年上半年，一線城市土地溢價率普遍在30%至40%,，遠高于全國300個城市同期平均17%的溢價水平,。2013年，全國共誕生了67個地王,，其中70%的地王來自于一線城市,。總體地價水平的上漲直接刺激房價上漲,，一線城市房價(選取代表性更強的二手住房價格)在2013年上半年就上漲了15%左右,。但是，去年上半年國家并未出臺實質性緊縮的政策,，2010年限購以來積壓的住房需求開始釋放,，一線城市樓市預期開始好轉，這是造成一線城市成交量非正常增長的另一個原因,。
2013年上半年,，一線城市樓市成交量增幅在25%至50%之間，是2009年以來的最高增速水平,。因此,，2014年上半年，一線城市樓市成交量之所以明顯下滑,，除了房貸收緊,、樓市新一輪快速上漲后正常回調外,，基數效應占了很大成分,。更為重要的是，若與2011,、2012年同期水平相比,，今年上半年一線城市樓市平均成交量甚至還上漲了15%左右。也就是說,，今年上半年一線城市樓市成交量仍處在高位;再看價格水平,，根據國家統(tǒng)計局的數據，一線城市房價集體出現(xiàn)環(huán)比下跌是從6月份開始的,，但同比2013年6月仍有7%左右的價格上漲,。因此，不管從成交量看,，還是從價格水平看,，一線城市樓市仍處在近幾年的相對高位。對于樓市形勢的如上客觀判斷，決定了一線城市不可能盲目退出限購政策,。
其次,，一線城市今年以來的下滑屬于周期性和供應結構性重疊的下滑，而非趨勢性和行業(yè)衰退性下滑,，要站在長期供求關系的高度來看待堅守限購的意義,。今年以來，一線城市也出現(xiàn)了類似于二三線城市庫存攀升,、房價下跌,、需求不足等共性。但是,，一線城市實際管理總人口在1億左右,，占據全國城鎮(zhèn)人口的1/6，而且未來還將處于年均150萬以上的人口凈流入狀態(tài),。目前,，盡管全國城鎮(zhèn)戶均住房套數在1~1.14套，但住房資源占有極不均衡,，85%的家庭戶均0.75套住房,，住房資源占有不均衡在一線城市最為嚴重，戶均住房在0.75至0.5套之間,，有效需求和潛在需求規(guī)模較大,，長期內的供求關系依舊比較緊張。
目前,，一線城市樓市成交量之所以在今年上半年下滑,，一方面是因為房價在最近幾年過快上漲、過度繁榮,、過度投機,，而85%的人群住房支付能力嚴重不足(房價收入比在15倍左右)，造成需求乏力,、甚至斷檔,，只有通過樓市周期性的調整才能重新匹配供求關系;另一方面，一線城市新房供應存在價格虛高,、位置偏遠,、配套太差的問題，不適宜目前占市場主體的剛需人群的需求,，樓市下滑有結構性影響的成分,。想想，北京,、上海和深圳新房供應都在城市邊緣,，甚至是行政邊界帶,，但房價水平都在2萬/平方米以上，而配套卻難言齊備,，對剛需來說,，性價比很差。
限購取消后,，需求會突然增加,，這在其他近期放松限購的城市已被證實。因此,，如果一線城市放開限購，受政策打壓前期積累的需求會釋放,，特別是改善性需求和投資需求,，以及受政策預期影響的首次購房需求。這里需要注意的是,，一線城市住房消費的梯次特性(先租房后買房,、先買小房后買大房)更明顯，各類需求釋放也更突出,。因此,，限購放松后，一線城市房價上漲幅度和持續(xù)時間遠大于其他城市,。結果是,，不僅比無房戶和中低收入人群住房問題無法通過難得的周期性調整機會而得到解決，而且供應結構性問題也無法通過調整而暴露和解決,，一線城市樓市回升將是畸形的,、不可持續(xù)的，也可能會重蹈二三線城市正在面臨的樓市泡沫問題,。
最后,，一線城市是我國樓市的“風向標”，向來引領全國樓市發(fā)展,，要站在推進新型城鎮(zhèn)化,、戶籍制度改革的高度來看待樓市下調的積極意義。由于資金,、人口和資源高度集聚,，一線城市成交量、房價漲跌幅度一般也大于其他城市,，這不值得過多渲染,，因為但凡國際大都市，樓市波動幅度都很大,。但值得注意的是,，包括一線城市在內的全國50個大型城市，集中了2.6億外來人口的80%，將這部分群體的住房需求釋放出來,，將是消化這些城市庫存的中堅力量,，也是促進這些城市樓市未來發(fā)展的中堅力量，更是促進戶籍制度改革,、外來人口城市化的基礎,。即便一線城市繼續(xù)執(zhí)行限購政策，從長周期來看,，其樓市量價下跌的幅度也有限,。但是，其下跌后將會釋放出大量住房需求,，特別是外來非戶籍人群和中低收入人群的住房需求,，這將是長期內穩(wěn)定全國其他城市樓市、推動新型城鎮(zhèn)化布局的榜樣,。
