假如組建由財(cái)政出資的政策性住房銀行,，在此類銀行發(fā)放低于基準(zhǔn)利率的首套住房貸款時(shí)給予財(cái)政補(bǔ)貼,，則不僅能鼓勵(lì)其不回避低盈利甚至虧損而長(zhǎng)期開展政策性住房金融業(yè)務(wù)，也能真正讓百姓借助廉價(jià)的金融資源圓居者有其屋的夢(mèng)想。
有了高層“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的尚方寶劍，地方政府大膽祭出了各種救市利器，松綁限購(gòu)已不再遮遮掩掩了，購(gòu)房入戶、降低公積金貸款和提取門檻,、減免契稅、擴(kuò)大普通住房認(rèn)定范圍等曾被用過的,、以財(cái)政救助為主的手段再次被拿來,。而四川創(chuàng)新意味濃厚的“救市奇舉”最吸引眼球：只要銀行積極發(fā)放不超過基準(zhǔn)利率的首套房貸，省財(cái)政將按貸款額的3%向銀行支付財(cái)政補(bǔ)貼,。
看政策著力點(diǎn),，四川“救市奇舉”可謂正中要害，其背后的邏輯是,，去年四季度以來銀行全面收緊個(gè)人住房貸款,，貸款發(fā)放周期從原來的1個(gè)月左右延長(zhǎng)到了2至3個(gè)月，首套住房貸款利率普遍上浮5%至10%,。在“剛需”占主導(dǎo)的環(huán)境下,，商品房銷售周期拉長(zhǎng)，貸款成本上升,，兩者都會(huì)使得銷售規(guī)模顯著下降,。
因此，在中央政府并未出臺(tái)新的緊縮樓市政策的情況下,，商業(yè)銀行緊縮個(gè)人住房貸款,，被認(rèn)為是今年樓市大幅度調(diào)整的罪魁禍?zhǔn)住Ｔ兄禺a(chǎn)界人士表示,，個(gè)人房貸收緊影響了至少25%的潛在消費(fèi)者,。而銀行之所以不愿發(fā)放住房貸款，是因?yàn)槔适袌?chǎng)化后,，個(gè)人住房貸款不賺錢了,。所以,，用財(cái)政資金來補(bǔ)貼銀行,，相當(dāng)于彌補(bǔ)了銀行在個(gè)人住房貸款上少賺或虧損的部分，制約銀行放貸的顧慮也就消除了,。
但地方政府此舉有兩個(gè)問題,，一是能否達(dá)到去庫(kù)存的效果,，二是財(cái)政資金能否用來補(bǔ)貼商業(yè)銀行。就前者而言,，如果財(cái)政確實(shí)按商業(yè)銀行的實(shí)際發(fā)放對(duì)符合條件貸款的金額給予相應(yīng)補(bǔ)助,，筆者認(rèn)為政策的針對(duì)性非常強(qiáng)，而且貸款金額3%的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)力度不俗,，應(yīng)該對(duì)樓市有非常強(qiáng)的刺激作用,。但是，作為專項(xiàng)用于公共服務(wù)供給的資金,，財(cái)政資金能否用來補(bǔ)貼商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)?
財(cái)政補(bǔ)貼是國(guó)家財(cái)政向企業(yè)或個(gè)人提供的一種補(bǔ)償,，具體來說，是對(duì)生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)某些售價(jià)低于成本的企業(yè),，或因提高商品銷售價(jià)格而給予企業(yè)和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,。若不采取財(cái)政補(bǔ)貼，這類商品供應(yīng)將會(huì)減少,，不利于優(yōu)化資源配置,、實(shí)現(xiàn)供求平衡和社會(huì)福利。我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)政補(bǔ)貼有價(jià)格補(bǔ)貼和企業(yè)虧損補(bǔ)貼兩種,，四川省的“救市奇舉”,，應(yīng)當(dāng)屬于價(jià)格補(bǔ)貼范疇。
但是,，盡管商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上的定價(jià)(利率水平)低于其他貸款業(yè)務(wù)(如小微企業(yè)貸款,、消費(fèi)貸款、信托貸款,、委托貸款等)的定價(jià),，但目前個(gè)人住房貸款6.55%的基準(zhǔn)利率遠(yuǎn)高于3%以下的貸款綜合成本(存款成本+管理處本)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)只能說是低收益業(yè)務(wù),，而并非虧損業(yè)務(wù),，是否需要財(cái)政補(bǔ)貼就值得商榷了。
再進(jìn)一步,，盡管貸款利率市場(chǎng)化已經(jīng)完成,，但考慮到商業(yè)銀行在貨幣政策、財(cái)政政策,、產(chǎn)業(yè)政策等方面仍舊承擔(dān)著政策性職能,，存款利率市場(chǎng)化推進(jìn)較慢，存款利率多年來跑不贏CPI,，而商業(yè)銀行卻一直享受著國(guó)家保護(hù)下的高壟斷利差,。作為貢獻(xiàn)了廉價(jià)存款資金來源的老百姓，理應(yīng)有權(quán)利獲得住房貸款資源,，特別是首套住房購(gòu)置所需的貸款,。而商業(yè)銀行之所以不愿意發(fā)放住房抵押貸款,，深層次的原因是，在利率市場(chǎng)化和金融創(chuàng)新的背景下,，商業(yè)銀行更愿意開展一些繞過監(jiān)管的表外高利率業(yè)務(wù),，如信托、委托,、資產(chǎn)管理等,，也就是影子銀行業(yè)務(wù)，而非低收益的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù),。
這也就是說,，商業(yè)銀行拿著老百姓貢獻(xiàn)的廉價(jià)資金，做著高收益的資產(chǎn)業(yè)務(wù),�,？墒牵呤找姹澈蟮母唢L(fēng)險(xiǎn)卻由中央政府和財(cái)政來兜底,，說到底也就是由廣大納稅人來兜底,。因此，從本質(zhì)上講,，我國(guó)商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)上“惜貸”是不務(wù)正業(yè),。在美國(guó)，根據(jù)《社區(qū)再投資法》,，凡是所吸收的存款來源于本區(qū)域的社區(qū)銀行,，都有義務(wù)給當(dāng)?shù)鼐用褓I房提供廉價(jià)的、足額的,、長(zhǎng)期的按揭貸款,。因此，在政策屬性未完全褪去時(shí),，我國(guó)商業(yè)銀行有責(zé)任,、有義務(wù)為廣大廉價(jià)存款提供者發(fā)放住房抵押貸款。
另外,，自十多年前剝離不良資產(chǎn),、剝離政策性業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)股改上市以來,，我國(guó)的商業(yè)銀行已確立了完全市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的取向,，不應(yīng)承擔(dān)類似于首套住房貸款這樣的政策性業(yè)務(wù)。由于住房貸款具有非常強(qiáng)的政策金融屬性,，發(fā)達(dá)國(guó)家一般做法是,，成立由國(guó)家財(cái)政出資、財(cái)政補(bǔ)貼的政策性住房銀行來承擔(dān)此類業(yè)務(wù)。例如,，美國(guó)在上世紀(jì)40,、80年代有雙重房貸金融系統(tǒng)(社區(qū)儲(chǔ)蓄銀行+政府貸款保險(xiǎn)系統(tǒng)),、有90年代以來的“兩房”(房地美和房利美),，日本有住宅金融公庫(kù)，新加坡有中央公積金等等,。
因此,，若要補(bǔ)貼首套個(gè)人住房貸款，筆者以為可行的做法是成立由財(cái)政出資的政策性住房銀行,，并在此類銀行發(fā)放低于基準(zhǔn)利率的首套住房貸款時(shí)給予其財(cái)政補(bǔ)貼,，這樣不僅能鼓勵(lì)其長(zhǎng)期開展政策性住房金融業(yè)務(wù)，不回避低盈利甚至是虧損,，而且在高房?jī)r(jià)背景下,，也能真正讓百姓借助于廉價(jià)的金融資源實(shí)現(xiàn)其住房夢(mèng)想，這樣的補(bǔ)貼不僅負(fù)效應(yīng)更小,，而且將更彰顯消化庫(kù)存的效果,。
回到主題，即便為了增加投放個(gè)人住房按揭貸款,，地方政府對(duì)商業(yè)銀行實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼,，但如果這一政策能保持穩(wěn)定不變、長(zhǎng)期堅(jiān)持,，在我國(guó)政策性住房銀行缺失的背景下,，也不失為一種補(bǔ)缺的思路。只是,，地方政府此類政策往往是應(yīng)急性的,，仍舊延續(xù)著救市的傳統(tǒng)思維，其出發(fā)點(diǎn)是為了激活樓市,，在樓市重回上升通道后,，政策就即刻退出。這與如今中央政府強(qiáng)調(diào)的“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的思路完全不同,。近期,，有關(guān)下半年房地產(chǎn)政策，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)提了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)地消化庫(kù)存,、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。也就是說,，消化庫(kù)存一定要與做實(shí)公共配套,、產(chǎn)品適銷對(duì)路和價(jià)格上做調(diào)整結(jié)合起來，而不能直奔銷售量這個(gè)主題。
