有管理層“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的尚方寶劍,，各地掀起了轟轟烈烈的樓市“去庫(kù)存”運(yùn)動(dòng),，被稱為調(diào)控利器的限購(gòu)已經(jīng)被沖擊的七零八落,，前兩輪樓市調(diào)整時(shí)被各地廣泛采用的減免契稅,、購(gòu)房補(bǔ)貼,、購(gòu)房入戶,、降低公積金提取門檻,、提高公積金貸款額度等等,，又重出江湖,，而且力度有增無(wú)減,。更值得關(guān)注的是，近期地方救市舉措有很多新動(dòng)作,，如四川省財(cái)政補(bǔ)貼銀行首套房貸,、廣西允許公積金異地提取、福建二手房轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅,、紹興第二套房貸政策堅(jiān)持“認(rèn)房不認(rèn)貸”等等,。
樓市去庫(kù)存需數(shù)年
庫(kù)存壓頂是各地挖空心思出臺(tái)各種救市力舉的直接原因。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè),，主要城市樓市的消化周期普遍在15個(gè)月左右,，創(chuàng)下2010年以來(lái)的新高，即便是被稱為樓市“避風(fēng)港”的一線城市,，平均消化周期也達(dá)到11個(gè)月,，也將在未來(lái)不得不面對(duì)消化庫(kù)存的難題。而且,，未來(lái)供應(yīng)還將源源不斷地到來(lái),。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，目前處于施工狀態(tài)的商品房建筑面積有61億平方米,，若按照過(guò)去5年商品房年平均10.9億平方米的銷售規(guī)模算,，即使不再出讓新增土地，在建面積也可以消化6年,，若考慮到地方政府儲(chǔ)備待出讓的土地,、開(kāi)發(fā)商手中囤積待開(kāi)發(fā)的土地，未來(lái)潛在供應(yīng)夠7~10年來(lái)消化,。
因此,，未來(lái)還會(huì)有更多的城市加入救市的隊(duì)列中，也會(huì)發(fā)布更多的救市新舉措,。但問(wèn)題是,，一方面，地方政府五花八門的救市行為是否符合國(guó)家對(duì)于樓市調(diào)控的指示，如更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的作用,、與新型城鎮(zhèn)化契合起來(lái),、調(diào)控樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)等等;另一方面，就地方而言,，救市舉措意在促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展,，還是僅僅為了激活樓市以解短期之需?此外，地方政府救市是否合理,、合法和合規(guī),，特別是涉及財(cái)政資金和公共基金(如住房公積金)的使用等。
去庫(kù)存要與結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合
國(guó)家對(duì)于供應(yīng)過(guò)剩城市提出“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的指示,，事實(shí)上意味著下半年樓市的主題已經(jīng)從“分類調(diào)控”切換到“去庫(kù)存”,。但是，國(guó)家所言的“去庫(kù)存”要與近期全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)提出的“加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整”和“完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施”緊密結(jié)合起來(lái),。這意味著,，在住房供應(yīng)政策上，一方面,，地方要調(diào)控開(kāi)發(fā)商增加中低價(jià)位,、中小戶型等適合“剛需人群”(目前占市場(chǎng)主體)的住房，另一方面要加強(qiáng)住房供應(yīng)與居住生活配套供應(yīng)同步推進(jìn),，此外還要順應(yīng)供求嚴(yán)重失衡的現(xiàn)實(shí),，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售。
國(guó)家不希望看到,，地方政府通過(guò)激活需求來(lái)“托市”,，維持畸形的供求結(jié)構(gòu)，傳達(dá)市場(chǎng)又將進(jìn)入新一輪繁榮期的錯(cuò)誤信號(hào),，這盡管會(huì)在短期內(nèi)增加市場(chǎng)需求,，但無(wú)法改變供求總量和結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的局面，還會(huì)錯(cuò)失樓市順利調(diào)結(jié)構(gòu)以達(dá)到消化庫(kù)存和軟著陸的目的,。近期,，國(guó)家在戶籍制度改革、不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革,、棚戶區(qū)改造等方面的提速,，盡管其重心在“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“促轉(zhuǎn)型”,，但同時(shí)也為樓市創(chuàng)造可持續(xù)的需求,，而消化庫(kù)存、樓市軟著陸也就順理成章,。
未來(lái)，樓市需求潛力很大，但主要集中在城市現(xiàn)有無(wú)房戶,、新增城市移民等,，這些人群的住房支付能力較低，對(duì)生活成本敏感,，對(duì)于公共配套設(shè)施的需求較強(qiáng),，這就要求地方政府要將“去庫(kù)存”舉措與順應(yīng)市場(chǎng)需求特征，調(diào)整供求結(jié)構(gòu),、增加有效供應(yīng)緊密結(jié)合起來(lái),。但是，目前地方政府的救市措施盡管五花八門,，但萬(wàn)變不離其宗的是旨在激活短期需求,，而在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、完善公共服務(wù)配套等方面鮮有動(dòng)作,。
樓市下滑對(duì)地方經(jīng)濟(jì)影響很大
地方政府急于救樓市,，甚至不惜加強(qiáng)行政干預(yù)(地方發(fā)文要求銀行降低二套房貸首付)、亂用公共財(cái)政資金,，其背后的邏輯是,，樓市下滑對(duì)于地方財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),、政府主導(dǎo)的項(xiàng)目等等造成了很大的影響,。2014年上半年，全國(guó)有22個(gè)省市自治區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速不達(dá)標(biāo),，樓市下滑是主要原因,。而且，過(guò)去幾年樓市繁榮充盈了地方政府財(cái)政,，基礎(chǔ)設(shè)施,、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目紛紛上馬,，今年不僅是債務(wù)償還的高峰期,，也是項(xiàng)目資金投入的密集期。
但是,，今年上半年,，占大頭的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅告別動(dòng)輒20%的增速，下滑到6.6%;上半年土地出讓金26%的增速是2013年土地出讓金繳納滯后的反映,，今年6月份土地出讓金已經(jīng)下滑到7%,。樓市對(duì)財(cái)政稅收的沖擊，將使地方政府上述雄心勃勃的發(fā)展計(jì)劃停擺,，救市心切也就不難理解,。因此，地方政府旨在“去庫(kù)存”的各種舉動(dòng)并非從長(zhǎng)效機(jī)制出發(fā)，促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展,，而是通過(guò)激活樓市,，緩解地方短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力、財(cái)政稅收壓力等,。本質(zhì)上,，地方政府救市舉動(dòng)仍舊希望延續(xù)土地、樓市在地方政府融資,、財(cái)政,、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上的作用。
地方政府救市應(yīng)該合法合規(guī)
值得探討的是,，地方政府救市是否合理,、合法和合規(guī)。一方面,，動(dòng)用財(cái)政資金補(bǔ)貼樓市需要堅(jiān)持公共的原則,，對(duì)于首套住房實(shí)施適度的財(cái)政補(bǔ)貼，筆者是贊同的,。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)高企時(shí)期,，首套購(gòu)房人群住房支付能力不足，各國(guó)對(duì)于首套住房購(gòu)置均給予財(cái)政支持,，或者通過(guò)政策性住房銀行,，或者通過(guò)政府擔(dān)保。在我國(guó)政策性金融供給不足而銀行緊縮房貸時(shí),，財(cái)政補(bǔ)貼發(fā)揮著政府支持的角色;另一方面,，公積金貸款和提取要集中支持保障房和首套住房購(gòu)置，這樣能夠擴(kuò)大額度,、降低貸款利率,，真正發(fā)揮支持剛需人群的作用。
對(duì)于公積金二次貸款,、擴(kuò)大提取范圍,、異地提取等，筆者堅(jiān)決反對(duì),。特別是,，在公積金額度有限、不能流轉(zhuǎn)的情況下,，更要用到刀刃上;此外,，在商業(yè)銀行緊縮房貸的趨勢(shì)下，有限的個(gè)人住房貸款資源首先要集中支持保障房和首套住房貸款,，首付比例可以降低,，利率要恢復(fù)到折扣優(yōu)惠,。而對(duì)于二套房貸，筆者不贊同降低貸款首付成數(shù)和利率水平,，一方面,，改善性需求和投資需求無(wú)法識(shí)別,，另一方面是銀行長(zhǎng)期的,、優(yōu)惠的、額度大的個(gè)人住房貸款資源有限,。目前,，國(guó)家僅僅提出要“千方百計(jì)消化庫(kù)存”，但對(duì)于各地救市措施的邊界和范圍并無(wú)原則性的規(guī)定,，而從目前各地實(shí)施的救市措施看,，已經(jīng)偏離了國(guó)家對(duì)于樓市未來(lái)發(fā)展的新思路，亟待需要規(guī)范和糾正,。
