對于地方政府來說,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場最大問題就是銀行不愿做住房按揭貸款,。以前，在國內(nèi)銀行看來,，住房按揭是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，誰做得多,，誰的市場占有率高,，誰的利潤水平就高，競爭力就強,。但是,，十年河?xùn)|,，十年河西，把住房按揭貸款看作香餑餑的時代已經(jīng)結(jié)束,，國內(nèi)銀行根本就不愿再做住房按揭貸款,。住房按揭業(yè)務(wù)早就成了雞肋。食之無味,，棄之可惜,。
那么國內(nèi)銀行為何不愿意發(fā)放住房按揭貸款？主要是當(dāng)前整個房地產(chǎn)市場的形勢及金融市場長勢發(fā)展了根本性變化,。如果銀行再做住房按揭貸款,，或多做住房按揭貸款，只能讓自己陷于不利或增加銀行自身運營的風(fēng)險,。
當(dāng)前中國住房市場是一個以投資為主導(dǎo)的市場,，當(dāng)房價在上漲時，銀行做住房按揭貸款,，如何做都沒有問題,，因為購買住房者做抵押的住房價值一直在上升,，住房抵押品的價值越來越高，銀行貸款的風(fēng)險也就越來越小,。這時,，銀行當(dāng)然會把住房按揭貸款看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因為,，這種貸款不僅數(shù)額高,，而且風(fēng)險低。但是住房作為一個投資產(chǎn)品,，而且又是通過銀行信貸杠桿有購買,，那么這種住房投資品的價格一直推高也是必然。當(dāng)住房的價格推高到一定程度并遠離住房的價值時,，住房投資市場泡沫一定會吹大,，住房市場的周期性調(diào)整隨時都可能發(fā)生。
作為一個以投資為主導(dǎo)的住房市場,，當(dāng)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整,、房價開始下跌時，銀行做這種貸款的巨大風(fēng)險是不言而喻的,。因為,，這個市場一旦開始調(diào)整，其價格調(diào)整的幅度有多大,，調(diào)整的時間有多長,，沒有一個人能夠預(yù)測。面對這個市場的巨大不確定性,，面對住房市場價格可能面臨的快速調(diào)整,，如果銀行再輕易從事這種住房按揭貸款，銀行就面臨著巨大的風(fēng)險,。在這種情況下,，銀行出于自保就會遠離這種業(yè)務(wù)。
我們可以看到,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始。在這種情況下,，銀行當(dāng)然不愿意做住房按揭貸款,。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整，不僅在于房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)吹得巨大即將破滅,，而且在于當(dāng)前國內(nèi)金融市場條件發(fā)生根本性的變化,。
隨著近年來互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長及影子銀行盛行，國內(nèi)金融市場的利率水平全面上升,，這自然會增加銀行的放貸成本,。如果銀行再做低利率的住房按揭貸款，不僅收益率低,，而且風(fēng)險也高,。這就迫使銀行不得不將貸款發(fā)放到更高收益風(fēng)險更小的其他地方。即使是不放貸款,，做銀行理財產(chǎn)品,，也會比按揭貸款的收益高風(fēng)險低。
還有,，今年以來政府對銀行放貸傾向性政策是鼓勵向小微企業(yè),、中小企業(yè)及三農(nóng)等行業(yè)增加貸款。如果銀行愿意向政府鼓勵的企業(yè)及行業(yè)發(fā)放貸款,，不僅收益率會遠高于住房按揭貸款,，而且也能夠享受不少擴張信貸的優(yōu)惠條件。在這種情況下,，銀行即使擴張這些業(yè)務(wù)也會比做住房按揭貸款更劃算,。這時銀行愿意發(fā)放住房按揭貸款嗎？
可以說,，在金融條件發(fā)生較大變化,，在國內(nèi)住房市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始的情況下，任何一家銀行只要進行成本收益分析,，只要考慮到國內(nèi)住房市場面臨的巨大風(fēng)險,，要想他們像以前一樣來搶占住房按揭貸款市場是不可能的。它們會采取或明或暗的方式不做住房按揭貸款,。比如,，銀行可以直接告訴購買住房者沒有貸款額度因而不發(fā)放住房按揭貸款，或是拖延少發(fā)住房按揭貸款,，或是采取提高住房按揭貸款利率的方式迫使貸款人不愿意借款等,。
