年初以來,，房地產(chǎn)包括銷售,、投資、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)顯著疲軟,，顯示房地產(chǎn)市場將陷入一輪調(diào)整,。房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)影響牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)景氣惡化導(dǎo)致市場對經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂,。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)上下游多個行業(yè),，房地產(chǎn)不景氣對經(jīng)濟(jì)拖累顯著,。但辯證地看,，2013年銷售透支是今年地產(chǎn)景氣下滑的重要原因，均值回復(fù)在起作用,，對地產(chǎn)下行不必過于擔(dān)憂。
2014年以來,，房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳。房地產(chǎn)投資增速,、房屋銷售面積大幅下行,。同時，房地產(chǎn)庫存狀況也明顯惡化,，加重了市場對經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂,。
房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的影響，不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)本身比較大的體量,，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)甚廣,。產(chǎn)業(yè)鏈上，房地產(chǎn)往上游帶動水泥,、機(jī)械,、鋼鐵、玻璃等行業(yè),，往下游派生家電、汽車等需求,。金融財(cái)政方面,，通過貸款與銀行、信貸,、利率等密切相關(guān),，同時是政府財(cái)政收入的重要來源。
僅從投資的角度看,，由于房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重在20%左右,，房地產(chǎn)投資增速較去年每下降1個百分點(diǎn)，將拖累固定資產(chǎn)投資增速0.2個百分點(diǎn),。但是，由于房地產(chǎn)對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動效應(yīng),，僅從房地產(chǎn)投資角度分析其對經(jīng)濟(jì)的影響,，將顯著低估其影響。鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)雜性,，需要通過投入產(chǎn)出法定量分析其對經(jīng)濟(jì)的影響,。
定量分析房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在兩個層面：一是房地產(chǎn)投資角度,，主要是對上游產(chǎn)業(yè)拉動,，在投入產(chǎn)出表里主要包含在建筑業(yè)里;二是房地產(chǎn)銷售角度，主要是對下游的拉動,，在投入產(chǎn)出表中,，包含在房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)里,。
利用最新的投入產(chǎn)出表,，可以進(jìn)行房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)影響的敏感性分析。在2014年房地產(chǎn)投資增速為14%,、銷售面積增速為-5%的中性假設(shè)下，不考慮其他情況的條件下,，房地產(chǎn)將拖累GDP增速約1個百分點(diǎn);在2014年房地產(chǎn)投資增速為12%,、銷售面積增速為-10%較為悲觀假設(shè)下,，房地產(chǎn)將拖累GDP增速約1.2個百分點(diǎn)。
但辯證地看,，2013年透支是今年地產(chǎn)景氣下滑的重要原因,，均值回復(fù)在起作用，不必過于擔(dān)憂,。2011-2013年房地產(chǎn)銷售面積增速分別為4.4%,、1.8%、17.3%,，其中在2011年至2012年上半年,，調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下行以及按揭利率上行等因素壓制了房地產(chǎn)需求,。從2012年下半年開始,，這些抑制因素趨于穩(wěn)定或者消退，尤其是住房貸款按揭加權(quán)利率從2012年初的7.62%逐步下降至6.2%附近,，被壓制的房地產(chǎn)需求顯著釋放,。2013年四季度以來，房地產(chǎn)銷售顯著惡化與按揭貸款利率上行,、銀行批貸放緩密切相關(guān),，后續(xù)如果按揭貸款加快、按揭利率下行,，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售將逐步改善,。
回顧2000年以房地產(chǎn)銷售面積，趨勢上可以看到增長中樞逐漸下平臺,。2000-2005年,、2005-2010年、2010-2013年三個階段,，房地產(chǎn)銷售面積復(fù)合增速分別為26.7%,、13.6%、7.6%,，而每個階段期間均經(jīng)歷了均值回復(fù),。中長期來看，預(yù)計(jì)在2020年前新房需求仍能保持穩(wěn)定的增長,，但增長中樞繼續(xù)下行,。在我國，城鎮(zhèn)住房的剛性需求主要來源于兩個方面,，即新增家庭和拆遷家庭,。據(jù)莫尼塔的估計(jì)，新增城鎮(zhèn)家庭將在未來十年內(nèi)形成每年800-1000萬套住宅需求,，而拆遷所釋放的需求規(guī)模將可能維持在150-200萬套左右,，預(yù)計(jì)銷售面積增速中樞將降至3%左右,，每年增速將在此附近波動。
