據(jù)報道,，住建部有關(guān)人士近日稱，他們正密切關(guān)注并調(diào)研地方政府“回購商品房”用于保障房,、或棚戶區(qū)改造安置房的做法,，將來若時機(jī)成熟會加以推廣。目前成都,、蕪湖等城市在棚改中已經(jīng)或準(zhǔn)備實施“政府回購方式”,。
受這個消息,，以及越來越多城市取消限購的刺激，上周房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了普遍上漲,。相當(dāng)一批分析人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)在此輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整中“最困難的時候”可能已經(jīng)過去。那么,，“回購商品房”這個蛋糕到底有多大,，它又能給房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響呢?
我認(rèn)為，在財政收入增長乏力,，地方債進(jìn)入還款高峰的時候,，地方政府其實沒有多少能力來回購商品房，所以這更像是一個可以用來炒作的概念,，而沒有多大的實際操作空間,。
所謂棚戶區(qū)改造，其實是讓棚戶區(qū)的居民通過讓渡土地空間的方式,，來換取條件更好的住房,。中國的棚戶區(qū)大多產(chǎn)生在計劃經(jīng)濟(jì)時代和改革開放初期，這些年城市擴(kuò)張迅速,，所以各地棚戶區(qū)的位置一般來說不算差,。比如北京，相當(dāng)一批棚戶區(qū)在四環(huán)以內(nèi),，甚至是二環(huán)以內(nèi),。這種住宅區(qū)多是平房，容積率低,，這就為改造留出了空間,。
將1倍左右的容積率擴(kuò)大到5倍甚至更高，即便扣除配套的學(xué)校,、幼兒園、商業(yè)等面積,，并且加倍返還原住民新房,，仍然可以給開發(fā)商留下可觀的增量商品房用來銷售。所以,，在這種模式的棚戶區(qū)改造中,，政府只需要減免一些稅費，幫助提供一些低息貸款,。最終,，開發(fā)商也可以賺的盤滿缽滿，棚戶居民的生活條件得到了改善,，政府政績也得到了體現(xiàn),，可謂皆大歡喜,。
但回購房模式呢?政府需要拿出大量現(xiàn)金回購房屋，如果采用按揭方式,，將帶來沉重的利息負(fù)擔(dān),，而收益是獲得了棚戶區(qū)原來占用的土地。如果在房地產(chǎn)火爆的時候,，這筆交易肯定賺錢,，因為政府拿下的新土地可以高價賣出。但情況已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn),，絕大多數(shù)中小城市的政府,，根本無法將拿到的新土地變現(xiàn)，即便變現(xiàn)也很難彌補(bǔ)購房支出,。錢如果不能轉(zhuǎn)起來,，并實現(xiàn)某種增值，那這種模式就不能持續(xù),。所以非常明顯,，所謂回購模式只在大城市有效，中小城市玩不轉(zhuǎn),。但大城市房地產(chǎn)狀況本來就不錯,，爛尾的樓盤如果有，也基本上在郊區(qū),，你讓市中心的棚改居民到遙遠(yuǎn)的郊區(qū)去生活,，估計難度極高。
今年上半年,，全國土地使用權(quán)出讓收入2.1萬億元,，同比增長26.3%，看起來似乎不錯,。但如果再看幾個組數(shù)字,，就不是那么回事了：去年上半年全國賣地收入同比上漲是46.3%;今年一季度賣地收入同比增長是40.3%。也就是說,，進(jìn)入2014年以后,，賣地收入同比增長率不斷下滑，但了6月份只增長了7.3%,。與此同時,，全國財政收入增長率也大幅下滑，已經(jīng)結(jié)束了兩位數(shù)的增長,。而這以后,，恐怕是“新常態(tài)”。
另外一方面,，絕大多數(shù)地方政府被地方債壓得喘不過氣來,。財政部副部長王保安曾透露,，今明兩年是地方債償債壓力最大的兩年。今年到期需償還的“地方政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)”占債務(wù)總余額的21.89%,，2015年是17.06%,，2016年是11.58%，2017年是7.79%,。他還透露,，地方政府債務(wù)利息負(fù)擔(dān)沉重，例如2012年借助企業(yè)信用通過融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債等融資年化利率達(dá)8%,通過“影子銀行”等融資成本更高,，政府回購融資年化綜合成本大多在20%以上(最高達(dá)到42.4%)!
在“高利貸”重壓下的地方政府,，肯定是希望通過房地產(chǎn)市場拿錢，現(xiàn)在你讓它向外掏錢,，恐怕非常困難,。所以“回購模式”注定是一種補(bǔ)充模式，無法成為主導(dǎo)模式,。至于棚戶區(qū)改造的主導(dǎo)模式,，將大量增加市場中的商品房供應(yīng)量，加劇樓市的過剩,。
