房價收入比應(yīng)成為住房政策設(shè)計中的重要指標,，目前一線城市房價收入比高達15倍以上,。(3月22日《人民日報》)
兩會記者會上,，溫家寶總理說“什么叫房價合理回歸,？我以為合理的房價,，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng),，房價與投入和合理的利潤相匹配,�,！边@段時間關(guān)于“房價收入比”與“合理房價”的話題成為各界熱議的話題,。
房價收入比,，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比,。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4～6,，若計算出的房價收入比高于這一范圍,，則認為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫,，高出越多,，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大,。
根據(jù)國家統(tǒng)計公報,，2011年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21810元，按照三口之家兩個就業(yè)人員計算,，一個三口之家年收入為4.4萬元左右,。按照房價收入比6倍計算是26.4萬元，再按照一套房90平方米計算,，全國城鎮(zhèn)平均房價應(yīng)該在3000元/平方米左右,，這就是全國城鎮(zhèn)的“合理房價”。
2011年北京人均收入3.29萬元,，按照上述計算,，其“合理房價”應(yīng)該在4440元/平方米左右；上海去年人均收入為36230元,，其合理房價應(yīng)該為4830元/平方米左右,。當(dāng)前北京、上海房價高出“合理房價”的5～10倍,。
從全國70個城市包括縣城城區(qū)來看,，平均房價在3000元/平方米左右的這個“合理房價”，當(dāng)前已經(jīng)基本達到,。除了沿海地市級城市房價略高外,，中西部以及東北地區(qū)地級市城市房價基本在3000元/平方米左右或者以下。現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是,，一線城市北上廣深中心城區(qū)房價和二線城市,、省會城市房價收入比較高，這些城市房價要回到總理說的“合理價位”難度較大,。
出路在哪里,？僅僅依靠房地產(chǎn)調(diào)控使得房價達到6倍的房價收入比是否可行？試想,，如果房價降到“合理價位”,，房價跌幅就不是50%的腰斬問題，而是要跌幅要在70%以上,。這將帶來多方面影響,。長期依賴房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟絕對受不了,；政府的土地財政和房地產(chǎn)稅收受不了；銀行的房貸風(fēng)險受不了,；大多數(shù)有房產(chǎn)者心理也難以承受,。
筆者有兩個觀點：首先，10年形成的房價畸高現(xiàn)狀,，要求樓市調(diào)控在一兩年內(nèi)完成是不現(xiàn)實的,，至少需要經(jīng)過較長時間的調(diào)控，才能把高房價調(diào)控下來,。
其次,，通過大幅度增加百姓收入和加大調(diào)控力度使得房價出現(xiàn)平穩(wěn)合理下降，兩頭并進來達到合理的房價收入比是現(xiàn)實有效出路,。因此,，要盡快出臺收入分配制度方案，盡可能增加百姓收入,，通過較大幅度增加百姓收入來縮小房價收入比過大的局面,，同時，還能夠大大減輕為達到“合理房價”而要求房價單邊下挫帶來各個方面的壓力,。另一邊堅持三至五年的調(diào)控,，使得高房價降下來。這種收入增加和房價下降兩頭并進措施是實現(xiàn)合理房價的最佳方案,。有城市曾經(jīng)提出房價調(diào)控的兩個指標：一是城鎮(zhèn)雙職工家庭平均6～7年收入能買套60～70平方米的普通商品房,；二是本年度新建住房價格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速，可供借鑒,。
當(dāng)然,，我們還要注意到，總理在闡述“合理房價”時講到的另一個因素：房價與投入和合理的利潤相匹配�,，F(xiàn)在土地價格如此高,，如果按照上述只考慮家庭收入計算出的“合理房價”，那么,，連土地成本都不能覆蓋,，開發(fā)商更不用說利潤了。賠本蓋房子,，哪個開發(fā)商愿意呢,？