近幾年來,，隨著房價高漲,，小產(chǎn)權房吸引了越來越多的目光。雖然民眾期盼小產(chǎn)權房解禁的愿望沒有消停過,，但小產(chǎn)權房要取得合法身份恐怕不是易事,。前不久,，國土資源部有關負責人表示，凡是小產(chǎn)權房不予確權登記,，不受法律保護,，這又一次將翹首期盼的小產(chǎn)權房業(yè)主的希望擊得粉碎。
所謂“小產(chǎn)權房”,，是相對大產(chǎn)權房而言的,。法律上，我們將城市的商品房稱作大產(chǎn)權房,，即擁有完全產(chǎn)權的房屋,。而所謂完全產(chǎn)權，就是從財產(chǎn)所有權角度來定義的,，包括占有權,、使用權、支配權等在內的所有權利,。而小產(chǎn)權房是不具有這樣完整的權利的,，房主只擁有使用權，不能拿來交易,，也不能像其他財產(chǎn)那樣可以用于租賃,、抵押。也就是說,，如果將商品房比作可以享受一切正當權利的城市人,，那么，小產(chǎn)權房就是黑戶口,。它雖然也是房子,，具有商品房所擁有的一切物理性能，但就是不能享受商品房所享有的某些權利,。
我們知道，所有權是一系列權利的綜合,，包括占有權,、使用權、支配權,、收益權等等,。在這些名目繁多的權利中，所有權只是一個法律概念,，用以總括財產(chǎn)的法律權利,。但是，就財產(chǎn)的屬性而言,，名義上的所有權無關緊要,，實際上的使用權,、處置權、收益權才是實質性權利,。從這個角度看,，相比大產(chǎn)權房，小產(chǎn)房的權利短板在于沒有受法律保障的處置權,。通俗地講,，就是小產(chǎn)權房不能上市流通，其權屬轉移不受法律保障,。一處房產(chǎn),，只能用于居住，不能交易流通,，也不能租賃和抵押,。這就是小產(chǎn)權房的身世現(xiàn)狀。在中國,，被置于這種狀態(tài)下的房屋的總面積高達60億平方米,。按每套80平方米折算，合計7500萬套,。如果每套房安置3個人,，可供2.25億人居住。這一狀態(tài)不僅大范圍,、長時間存在,，而且至今沒有一個合理的說法，似乎有違常理,。
為什么小產(chǎn)權房不能擁有完全產(chǎn)權,？要回答這個問題，必須追溯我國獨特的土地制度演繹過程,。在我國,，城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有,。由此,，房地產(chǎn)開發(fā)商必須向國家購買土地，才能開發(fā)商品房,。而如果要將農(nóng)村土地用于商品房開發(fā),，則開發(fā)商首先要向政府申請，由政府向農(nóng)民征收土地,，再將土地售賣給開發(fā)商,。也就是說，農(nóng)民自己不能支配農(nóng)村集體所有的土地，不能向房地產(chǎn)開發(fā)商售賣土地,，只能將土地轉讓給政府,。而與大產(chǎn)權房相比，由于小產(chǎn)權房沒有向國家購買土地,，因此,，國家不承認其具有與商品房相同的權利。那么,，接下來的問題是,，農(nóng)民必須向國家購買自己已經(jīng)擁有的歸屬集體名下的土地以取得房屋的完全產(chǎn)權嗎？
《中華人民共和國憲法》第八條規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者,，有權在法律規(guī)定的范圍內經(jīng)營自留地,、自留山�,！薄稇椃ā返谑畻l寫著：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有,；宅基地和自留地,、自留山，也屬于集體所有,�,！睆姆梢�(guī)定來看，關于農(nóng)村土地所有權的法律規(guī)定是清楚明白的,。以此為基礎,，我們發(fā)布了一系列其他法律以規(guī)范農(nóng)村的土地管理。其中,，《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設,，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”,。這就是說,，即使農(nóng)民用自己所有的土地建房，也必須向國家申請,，通過購買以后才能夠建房,。否則，所建成的房屋,，國家不承認其完整的產(chǎn)權，不能上市交易,。這樣一來,，如何認識農(nóng)村土地集體所有制并賦予其正確的法律含義就成了問題的關鍵。
像過去的法律那樣明文規(guī)定,、我們現(xiàn)在也是這樣理解并執(zhí)行的關于農(nóng)村土地集體所有制的法律內涵的實質究竟是什么,？與農(nóng)村土地集體所有制相對照的是城市土地國有制,。在改革開放以后，我們順應時代需要,，出臺了土地拍賣轉讓等法規(guī),，允許國有土地作為商品上市交易。這種交易與原有的法律法規(guī)是相抵觸的,，只是因為我們根據(jù)情況的變化及時補充出臺了新的法律法規(guī),。這樣，過去的法律被賦予了鮮活的時代內容,。而關于農(nóng)村土地法規(guī)如何適應時代的變化而調整,，一直沒有被重視而提上議事日程。在城市化過程中,，各地爆發(fā)出來的強拆事件正是農(nóng)村土地制度不適應變化而產(chǎn)生矛盾沖突的典型表現(xiàn),。各地政府沿用過去的法律，對農(nóng)村土地實行征收,，對土地上農(nóng)民的住宅實行過于主觀的估價補償,，由此引發(fā)一系列利益沖突事件。
而從有關法規(guī)來看,，所謂的集體所有制被限定為使用權,。因此，所謂的土地集體所有,，僅僅是名義的,。這樣的所有權，只是停留在紙面上的法律符號,，沒有半點實在的經(jīng)濟含義,。這樣的所有權，基本上不可能給農(nóng)村農(nóng)民帶來實際的經(jīng)濟利益�,，F(xiàn)實中,，農(nóng)民在土地轉讓交易中的所得極少的事實充分說明了這樣的土地制度是不公平的。
解鈴還需系鈴人,。既然小產(chǎn)權房的癥結在于農(nóng)村的土地制度,，那么我們還得圍繞土地制度做文章。小產(chǎn)權房的困境已經(jīng)引起了多方面的關注,，包括一些知名學者,。但是，他們僅僅從承認現(xiàn)實的角度提出“區(qū)別對待,、合理利用”的主張,，呼吁政府善待小產(chǎn)權房。這當然是事實求是的態(tài)度，但缺乏有力的理論依據(jù),，僅僅是實用主義哲學思考的結果,。如果要為小產(chǎn)權房尋求充分的與商品房一樣的法律依據(jù)，那么,，我們就要論述農(nóng)村土地本身就是農(nóng)民的財產(chǎn),，他們擁有其完整的產(chǎn)權，而不必在將它用于建房時還要向國家購買,。
其實,，從歷史演繹過程看，農(nóng)民所擁有的土地與城市市民所擁有的國有資產(chǎn)在最初的財產(chǎn)意義上是對等的,。與這些國有資產(chǎn)對應的經(jīng)濟福利變成了市民個人的經(jīng)濟利益,，但農(nóng)民的利益仍然停留在虛無的土地集體所有制上。這種所有制所具有的內在的經(jīng)濟利益在后來的經(jīng)濟改革中又被城市國有土地買賣所掩蓋,，從而產(chǎn)生了農(nóng)村土地若用于建房也要向國家購買的錯覺,。只要嚴格界定一下土地集體所有制的內涵，就可以感覺到土地集體所有制的空虛與錯謬,。因此,，名正言順地對農(nóng)村土地所有制重新進行法理解讀，賦予它嶄新的所有權內涵,，就可以給小產(chǎn)權房奠定充分合理的法律基礎,。