近幾年來，隨著房價高漲，小產(chǎn)權(quán)房吸引了越來越多的目光,。雖然民眾期盼小產(chǎn)權(quán)房解禁的愿望沒有消停過,，但小產(chǎn)權(quán)房要取得合法身份恐怕不是易事。前不久,，國土資源部有關(guān)負責(zé)人表示，凡是小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護,，這又一次將翹首期盼的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的希望擊得粉碎。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,，是相對大產(chǎn)權(quán)房而言的,。法律上，我們將城市的商品房稱作大產(chǎn)權(quán)房,，即擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋,。而所謂完全產(chǎn)權(quán)，就是從財產(chǎn)所有權(quán)角度來定義的,，包括占有權(quán),、使用權(quán)、支配權(quán)等在內(nèi)的所有權(quán)利,。而小產(chǎn)權(quán)房是不具有這樣完整的權(quán)利的,，房主只擁有使用權(quán)，不能拿來交易,，也不能像其他財產(chǎn)那樣可以用于租賃,、抵押。也就是說,，如果將商品房比作可以享受一切正當(dāng)權(quán)利的城市人,，那么，小產(chǎn)權(quán)房就是黑戶口,。它雖然也是房子,，具有商品房所擁有的一切物理性能，但就是不能享受商品房所享有的某些權(quán)利,。
我們知道,，所有權(quán)是一系列權(quán)利的綜合，包括占有權(quán),、使用權(quán),、支配權(quán),、收益權(quán)等等。在這些名目繁多的權(quán)利中,，所有權(quán)只是一個法律概念,，用以總括財產(chǎn)的法律權(quán)利。但是,，就財產(chǎn)的屬性而言,，名義上的所有權(quán)無關(guān)緊要，實際上的使用權(quán),、處置權(quán),、收益權(quán)才是實質(zhì)性權(quán)利。從這個角度看,，相比大產(chǎn)權(quán)房,，小產(chǎn)房的權(quán)利短板在于沒有受法律保障的處置權(quán)。通俗地講,，就是小產(chǎn)權(quán)房不能上市流通,，其權(quán)屬轉(zhuǎn)移不受法律保障。一處房產(chǎn),，只能用于居住,，不能交易流通，也不能租賃和抵押,。這就是小產(chǎn)權(quán)房的身世現(xiàn)狀,。在中國，被置于這種狀態(tài)下的房屋的總面積高達60億平方米,。按每套80平方米折算,，合計7500萬套。如果每套房安置3個人,，可供2.25億人居住,。這一狀態(tài)不僅大范圍、長時間存在,，而且至今沒有一個合理的說法,，似乎有違常理。
為什么小產(chǎn)權(quán)房不能擁有完全產(chǎn)權(quán),？要回答這個問題,，必須追溯我國獨特的土地制度演繹過程。在我國,，城市土地屬于國家所有,，農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有。由此,，房地產(chǎn)開發(fā)商必須向國家購買土地,，才能開發(fā)商品房,。而如果要將農(nóng)村土地用于商品房開發(fā)，則開發(fā)商首先要向政府申請,，由政府向農(nóng)民征收土地,，再將土地售賣給開發(fā)商。也就是說,，農(nóng)民自己不能支配農(nóng)村集體所有的土地,，不能向房地產(chǎn)開發(fā)商售賣土地，只能將土地轉(zhuǎn)讓給政府,。而與大產(chǎn)權(quán)房相比，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有向國家購買土地,，因此,，國家不承認其具有與商品房相同的權(quán)利。那么,，接下來的問題是,，農(nóng)民必須向國家購買自己已經(jīng)擁有的歸屬集體名下的土地以取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)嗎？
《中華人民共和國憲法》第八條規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者,，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地,、自留山�,！薄稇椃ā返谑畻l寫著：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有,；宅基地和自留地,、自留山，也屬于集體所有,�,！睆姆梢�(guī)定來看，關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的法律規(guī)定是清楚明白的,。以此為基礎(chǔ),，我們發(fā)布了一系列其他法律以規(guī)范農(nóng)村的土地管理。其中,，《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè),，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”,。這就是說,，即使農(nóng)民用自己所有的土地建房，也必須向國家申請,，通過購買以后才能夠建房,。否則,，所建成的房屋，國家不承認其完整的產(chǎn)權(quán),，不能上市交易,。這樣一來，如何認識農(nóng)村土地集體所有制并賦予其正確的法律含義就成了問題的關(guān)鍵,。
像過去的法律那樣明文規(guī)定,、我們現(xiàn)在也是這樣理解并執(zhí)行的關(guān)于農(nóng)村土地集體所有制的法律內(nèi)涵的實質(zhì)究竟是什么？與農(nóng)村土地集體所有制相對照的是城市土地國有制,。在改革開放以后,，我們順應(yīng)時代需要，出臺了土地拍賣轉(zhuǎn)讓等法規(guī),，允許國有土地作為商品上市交易,。這種交易與原有的法律法規(guī)是相抵觸的，只是因為我們根據(jù)情況的變化及時補充出臺了新的法律法規(guī),。這樣,，過去的法律被賦予了鮮活的時代內(nèi)容。而關(guān)于農(nóng)村土地法規(guī)如何適應(yīng)時代的變化而調(diào)整,，一直沒有被重視而提上議事日程,。在城市化過程中，各地爆發(fā)出來的強拆事件正是農(nóng)村土地制度不適應(yīng)變化而產(chǎn)生矛盾沖突的典型表現(xiàn),。各地政府沿用過去的法律,，對農(nóng)村土地實行征收，對土地上農(nóng)民的住宅實行過于主觀的估價補償,，由此引發(fā)一系列利益沖突事件,。
而從有關(guān)法規(guī)來看，所謂的集體所有制被限定為使用權(quán),。因此,，所謂的土地集體所有，僅僅是名義的,。這樣的所有權(quán),，只是停留在紙面上的法律符號，沒有半點實在的經(jīng)濟含義,。這樣的所有權(quán),，基本上不可能給農(nóng)村農(nóng)民帶來實際的經(jīng)濟利益。現(xiàn)實中,，農(nóng)民在土地轉(zhuǎn)讓交易中的所得極少的事實充分說明了這樣的土地制度是不公平的,。
解鈴還需系鈴人。既然小產(chǎn)權(quán)房的癥結(jié)在于農(nóng)村的土地制度,，那么我們還得圍繞土地制度做文章,。小產(chǎn)權(quán)房的困境已經(jīng)引起了多方面的關(guān)注,，包括一些知名學(xué)者。但是,，他們僅僅從承認現(xiàn)實的角度提出“區(qū)別對待,、合理利用”的主張，呼吁政府善待小產(chǎn)權(quán)房,。這當(dāng)然是事實求是的態(tài)度,，但缺乏有力的理論依據(jù)，僅僅是實用主義哲學(xué)思考的結(jié)果,。如果要為小產(chǎn)權(quán)房尋求充分的與商品房一樣的法律依據(jù),，那么，我們就要論述農(nóng)村土地本身就是農(nóng)民的財產(chǎn),，他們擁有其完整的產(chǎn)權(quán),，而不必在將它用于建房時還要向國家購買。
其實,，從歷史演繹過程看,，農(nóng)民所擁有的土地與城市市民所擁有的國有資產(chǎn)在最初的財產(chǎn)意義上是對等的,。與這些國有資產(chǎn)對應(yīng)的經(jīng)濟福利變成了市民個人的經(jīng)濟利益,，但農(nóng)民的利益仍然停留在虛無的土地集體所有制上。這種所有制所具有的內(nèi)在的經(jīng)濟利益在后來的經(jīng)濟改革中又被城市國有土地買賣所掩蓋,，從而產(chǎn)生了農(nóng)村土地若用于建房也要向國家購買的錯覺,。只要嚴格界定一下土地集體所有制的內(nèi)涵，就可以感覺到土地集體所有制的空虛與錯謬,。因此,，名正言順地對農(nóng)村土地所有制重新進行法理解讀，賦予它嶄新的所有權(quán)內(nèi)涵,，就可以給小產(chǎn)權(quán)房奠定充分合理的法律基礎(chǔ),。