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人們常常用“房?jī)r(jià)收入比”（房?jī)r(jià)與家庭年收入的比值）來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)居民購(gòu)房能力和房?jī)r(jià)的高低，并以發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比一般維持在3至6倍之間作為參照。但由于在數(shù)據(jù)的來(lái)源和選取,、對(duì)計(jì)算指標(biāo)的界定,、不同國(guó)家和地區(qū)實(shí)際情況等方面的差異,，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)收入比的應(yīng)用價(jià)值始終存在爭(zhēng)論。
以上海為例，2011年一手房成交均價(jià)約為每平方米2.2萬(wàn)元，套均面積115平方米,，套均總價(jià)約為250萬(wàn)元；上海城市居民家庭人均可支配收入約3.6萬(wàn)元,，三口之家年收入約11萬(wàn)元,，由此計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比在22倍以上，遠(yuǎn)超所謂的國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),。若按房?jī)r(jià)收入比6倍計(jì),，目前的房?jī)r(jià)要下降超過(guò)70%，才算合理,，這顯然是不可能的,。
無(wú)疑，靜態(tài)的房?jī)r(jià)收入比在分析一個(gè)國(guó)家或城市的住房具體情況時(shí)仍存在多方面缺陷,。比如,，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,，居民收入差距懸殊,，用平均可支配收入計(jì)算得出的房?jī)r(jià)收入比，難以準(zhǔn)確反映各收入群體的具體購(gòu)房支付能力,。又比如,，可支配收入的統(tǒng)計(jì)不可避免存在誤差。再比如,，沒(méi)有考慮不同收入群體能負(fù)擔(dān)的家庭住房面積及其新舊程度,，還忽視了收入的增長(zhǎng)性和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)性，一旦居民購(gòu)買(mǎi)房子,，住房成本就被鎖定,，但隨著收入增加，房?jī)r(jià)收入比會(huì)不斷下降,；如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快于收入增長(zhǎng),，房?jī)r(jià)收入比則會(huì)上升,。另外，沒(méi)有考慮居民的儲(chǔ)蓄和銀行住房貸款的支持等因素,。所以,，房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間應(yīng)根據(jù)一個(gè)地區(qū)或城市的具體情況來(lái)確定，并以動(dòng)態(tài)的房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量居民購(gòu)房能力和房?jī)r(jià)的高低,。
依據(jù)這個(gè)思路,，筆者以上海市統(tǒng)計(jì)局公布的歷年人均可支配收入、平均住房單價(jià)數(shù)據(jù),，并假設(shè)從1995年開(kāi)始,，人均購(gòu)房面積在20平方米的基礎(chǔ)上，每年遞增0.5平方米,，到2010年人均購(gòu)房面積為27.5平方米,，由此計(jì)算出這個(gè)時(shí)期靜態(tài)的房?jī)r(jià)收入比。從中可看出,，1995年至2002年上海市居民人均可支配收入和人均房?jī)r(jià)一直保持同步增長(zhǎng)趨勢(shì),，房?jī)r(jià)收入比也趨于穩(wěn)定，在6.24倍至7.46倍之間,；2003年至2010年平均住房單價(jià)增長(zhǎng)顯著快于人均可支配收入增長(zhǎng),，房?jī)r(jià)收入比開(kāi)始超過(guò)8倍，尤其2009年比上年上升42%,，達(dá)到11.58倍,，2010年進(jìn)一步升到12.28倍，表明房?jī)r(jià)超過(guò)了居民的購(gòu)買(mǎi)能力,。
鑒于各個(gè)收入群體收入差別非常大,，房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)細(xì)分到各個(gè)收入群體才更有意義。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算的結(jié)果,，1995年至2010年,，除個(gè)別年份外，各收入群體的房?jī)r(jià)收入比都呈現(xiàn)上升趨勢(shì),。中等偏下戶由9.15上升到17.95,，中等收入戶由7.51上升到14.22，均高于同期的平均值,，高收入戶由4.94上升到6.26,，低于同期平均值。說(shuō)明對(duì)包括低收入戶,、中等偏下收入戶,、中等收入戶在內(nèi)的60%上海居民來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于平均房?jī)r(jià)收入比,，因而都存在購(gòu)房支付困難,。同時(shí),，鑒于各階層居民收入分配差別呈拉大趨勢(shì)，不同階層之間房?jī)r(jià)收入比以及購(gòu)房支付能力的差距也在快速拉大,。例如,，中等偏下收入群體的房?jī)r(jià)收入比由1998年的9.65上升到2010年17.95，增長(zhǎng)了86.0%,；而高收入群體的房?jī)r(jià)收入比則由4.66上升到6.26,，只增長(zhǎng)了34.3%。
如果根據(jù)購(gòu)房面積計(jì)算房?jī)r(jià)收入比,，又會(huì)出現(xiàn)另外的情況,。以上海2010年戶均人口、人均可支配收入和平均房?jī)r(jià),，計(jì)算出中等收入戶購(gòu)買(mǎi)50,、70、90,、120平方米一手房的房?jī)r(jià)收入比,，分別為7.38、10.34,、13.29,、17.72，而購(gòu)買(mǎi)相同面積二手房的房?jī)r(jià)收入比,，則分別為4.92,、6.89、8.86,、11.81,，說(shuō)明中等收入戶有購(gòu)買(mǎi)50平方米一手房、70平方米二手房的支付能力,。
若再考慮居民可支配收入的增長(zhǎng)及其隱性收入,、房?jī)r(jià)變動(dòng)、房貸優(yōu)惠等因素,，各收入群體的房?jī)r(jià)收入比又會(huì)有新變化,。若將中低收入、中等收入,、中高收入、高收入戶可支配收入系數(shù)分別擴(kuò)大到1.1倍,、1.2倍,、1.3倍、1.45倍,，由此計(jì)算出的各收入群體的房?jī)r(jià)收入比都有所下降,。其中2010年中等收入群體的房?jī)r(jià)收入比從14.22下降至11.85,，下降了約16.7%；房?jī)r(jià)收入比下降的幅度也與收入高低成正比,。
綜上所述,，在運(yùn)用“房?jī)r(jià)收入比”的指標(biāo)時(shí)，不能僅以靜態(tài)數(shù)據(jù)去衡量居民未來(lái)的購(gòu)房支付能力,，而應(yīng)把預(yù)期收入增長(zhǎng)考慮進(jìn)去,；在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)，應(yīng)以中等收入群體的收入而不是以平均收入為依據(jù),；在完善金融信貸體制的前提下,，引導(dǎo)居民依收入水平在“經(jīng)適房—二手房—中小戶型商品房—普通商品房—高檔商品房”的梯度住房格局中各就其位，而非所謂的一步到位,；運(yùn)用動(dòng)態(tài)房?jī)r(jià)收入比能更準(zhǔn)確測(cè)度哪些群體確實(shí)缺乏購(gòu)房支付能力,，對(duì)于這部分群體，政府要通過(guò)住房保障體系予以幫助,。
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