當(dāng)下國(guó)人最關(guān)注的民生內(nèi)容是什么,？不同的人會(huì)有不同的答案,，要我說(shuō)有兩個(gè)：房?jī)r(jià)和油價(jià)。對(duì)于前者,，我相信不會(huì)有什么異議,，如今控制房?jī)r(jià)幾乎成了政府工作的首要任務(wù)；但對(duì)于后者,，恐怕要有爭(zhēng)議了：對(duì)于有車的人來(lái)說(shuō)油價(jià)確實(shí)是個(gè)大問(wèn)題,，但對(duì)占大多數(shù)的無(wú)車族來(lái)說(shuō)，油價(jià)關(guān)系似乎就沒(méi)有那么大了,。
把這個(gè)話題放置一邊,，先來(lái)說(shuō)說(shuō)除了房?jī)r(jià)以外，國(guó)人最關(guān)心的是什么,。大多數(shù)人會(huì)說(shuō)：物價(jià),。從2010年到2011年，中國(guó)經(jīng)歷了又一次實(shí)質(zhì)上的通脹過(guò)程,，對(duì)于大家的生活影響有多大,？看看身邊的食品價(jià)格就知道了。而對(duì)于此番物價(jià)的大幅上漲,，人們普遍認(rèn)為是成本上升造就的,，這其中除了勞動(dòng)力成本外，主要是生產(chǎn)資料成本的上升,。如果再深究生產(chǎn)資料成本上升的原因,，那結(jié)論往往要落腳于以國(guó)際原油價(jià)格為代表的國(guó)際大宗商品價(jià)格的飆升上了。眾所周知,，中國(guó)的成品油定價(jià)是與國(guó)際原油價(jià)格掛鉤的,，這也就可以間接地理解為“成品油價(jià)格是物價(jià)上漲的主要因素”了。這么看來(lái),，油價(jià)不就是關(guān)乎百姓生活的要件了嗎？
然而油價(jià)影響的絕不僅是一般生活品的物價(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)也是有影響的,。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家周洛華在2009年就提出“油價(jià)決定房?jī)r(jià)”,，起初我對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)并不理解，現(xiàn)在總結(jié)起來(lái)主要有兩個(gè)因素,，一是我所居住的哈爾濱當(dāng)初所感到的房?jī)r(jià)壓力要比周先生居住的上海小得多,；二是上海的發(fā)展模式對(duì)于說(shuō)明油價(jià)決定房?jī)r(jià)的機(jī)理相對(duì)比較容易一些。而今,，情況有了變化,，哈爾濱從2010年起也在嘗試與上海有幾分相似的發(fā)展模式：開(kāi)發(fā)江北（類似上海的浦東）。這就使得我有機(jī)會(huì)切身領(lǐng)會(huì)一下油價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響了,。
哈爾濱自從開(kāi)發(fā)江北以來(lái),，江北的房地產(chǎn)一馬當(dāng)先，各類住房如雨后春筍,。然而去江北買房的人卻并不踴躍,，哈爾濱人更青睞江南老城區(qū)的房子，除了固有的“中心文化”觀念在作祟外,，另一個(gè)原因恰與不斷攀升的油價(jià)有關(guān),。在我參加的一次調(diào)研中，接受調(diào)查的人在“為什么不喜歡在江北買房”這個(gè)問(wèn)題上有三種答案：生活設(shè)施不夠全面,；交通不夠方便,；自駕距離市中心太遠(yuǎn)，擔(dān)心燃油成本過(guò)高,。后兩個(gè)問(wèn)題都與油價(jià)有關(guān),。
由于更傾向于在江南老城區(qū)購(gòu)房，因而老城區(qū)的房?jī)r(jià)一直在高位運(yùn)行,。不過(guò)話說(shuō)到這里稍微停一下了,，老城區(qū)房?jī)r(jià)走高并非一般觀點(diǎn)認(rèn)為的是需求的上升而造成的。實(shí)際上,，房?jī)r(jià)并非供求均衡的結(jié)果,，就像我過(guò)去多次論述過(guò)的，房屋是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量的看漲期權(quán),，而房?jī)r(jià)則是這項(xiàng)期權(quán)的期權(quán)費(fèi),。而從資產(chǎn)定價(jià)學(xué)的角度看，期權(quán)價(jià)值永遠(yuǎn)都與供求無(wú)關(guān),。如果是這樣,，那么房地產(chǎn)的總量就相當(dāng)于能從地方經(jīng)濟(jì)總量中分紅的份數(shù)，如果份數(shù)由于地域的原因增長(zhǎng)速度低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，那么分紅的數(shù)額就會(huì)增加,，反映到房?jī)r(jià)上就是房?jī)r(jià)的上漲。
從這個(gè)角度看，降低房?jī)r(jià)的最簡(jiǎn)單辦法,，就是建高層住宅,，增加單位土地面積上的居住面積（同樣需要說(shuō)明的是，這個(gè)觀點(diǎn)是建立在不破壞耕地的基礎(chǔ)之上的,，因而與前些年某獨(dú)立學(xué)者大肆鼓吹的用耕地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有本質(zhì)的不同,。）。但眼前的技術(shù)水平已經(jīng)限制了層數(shù),，那么解決的出路就在于增加城市周圍非耕地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量,，比如郊區(qū)，衛(wèi)星城等,。這實(shí)際上相當(dāng)于擴(kuò)展地方經(jīng)濟(jì)總量分紅的物理區(qū)域,，從而增加分紅份額。但物理區(qū)域的拓展必然帶來(lái)交通上的需求,，這時(shí)候油價(jià)就冒出來(lái)發(fā)揮作用了,。
在通過(guò)拓展物理空間總價(jià)經(jīng)濟(jì)總量分紅份數(shù)的過(guò)程中，油價(jià)就相當(dāng)于新增加的分紅份額的“反分紅”,，也就是說(shuō)同樣的分紅權(quán),，老城區(qū)的分紅權(quán)只進(jìn)不出，而新城區(qū)的分紅權(quán)卻要從已獲得的分紅中再拿出一部分來(lái)分給石油公司,，你說(shuō)這兩種權(quán)利誰(shuí)的價(jià)值更高一些呢,？沒(méi)錯(cuò)，老城區(qū)的分紅權(quán)價(jià)值高,。這實(shí)際上就是老城區(qū)房?jī)r(jià)居高不下,，而新城區(qū)房屋乏人問(wèn)津的金融學(xué)原因。
上述分析過(guò)程絕不只是針對(duì)上海,、哈爾濱這兩個(gè)城市的,，也不局限于類似發(fā)展模式的城市。上海和哈爾濱的例子,，只是可以幫助我們更好地理解油價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理,。
當(dāng)然，有人一定不贊同我的結(jié)論,，原因是：老城區(qū)住房?jī)r(jià)格下降當(dāng)然對(duì)老城區(qū)居民有利,，可郊區(qū)或衛(wèi)星城的當(dāng)?shù)鼐用褙M不是要為此付出代價(jià)嗎？沒(méi)錯(cuò),，結(jié)果的確如此,，但這絕不是說(shuō)我們要犧牲新城區(qū)居民的利益來(lái)?yè)Q老城區(qū)房?jī)r(jià)的下降，我們可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼或者新區(qū)廉租房的方式把新區(qū)居民的損失補(bǔ)回去,。要知道,，由于種種原因,，新區(qū)居民的數(shù)量相比較于中心城市居民的數(shù)量要少得多，因此財(cái)政補(bǔ)貼的壓力也要小很多,。也就是說(shuō),，這種做法的可行性甚至比現(xiàn)行的單純?cè)黾永铣菂^(qū)廉租房更強(qiáng),，不值得考慮嗎,？
但這種做法的前提是必須抑制油價(jià)過(guò)快上漲，相比較于抑制房?jī)r(jià)的內(nèi)生矛盾,，抑制油價(jià)上漲更可行,。最簡(jiǎn)單的辦法，煉油企業(yè)非要說(shuō)虧本,，那就針對(duì)原油價(jià)格做套保吧,，再怎么說(shuō)套保的費(fèi)用也要比房?jī)r(jià)高企的社會(huì)代價(jià)與經(jīng)濟(jì)代價(jià)低得多吧？所以說(shuō),，以后再研究油價(jià)的時(shí)候,，不要再拘泥與油價(jià)本身了，從油價(jià)影響房?jī)r(jià)的高度去審視油價(jià),，如此,，那些理所當(dāng)然的說(shuō)辭就變得無(wú)足輕重了。