那就再清楚不過,，調(diào)控的終極目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性，未來房地產(chǎn)主要是“消費(fèi)品”而非“投資品”,。消費(fèi)品價格是可以穩(wěn)定的,，投資品價格就不可能穩(wěn)定。
溫總理在記者會上表示,，房價還遠(yuǎn)沒有回到合理位置,，調(diào)控不能放松，正面回應(yīng)一些利益群體因?yàn)榻诜績r下降推動政策放松的博弈,。對房價未來會降20％,、30％還是降50％，近期各種“猜想”和“預(yù)期”滿天飛,。實(shí)際是在試探房價調(diào)控的底線,。筆者的理解，現(xiàn)在各方關(guān)注房價下降,，仍是把房地產(chǎn)的未來作為投資品市場來定位,，這個思路似與溫總理對房地產(chǎn)的提問的回應(yīng)，與政府一再強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控終極目標(biāo)并不一致,。房價下降是調(diào)控目標(biāo)的一部分,，把房價下降水平作為判斷調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的依據(jù)，并以此確定下一步房地產(chǎn)的投資戰(zhàn)略,，結(jié)果可能南轅北轍,。
溫總理在記者會上對合理房價的解釋，是與居民收入相適應(yīng),，房價與投入和合理利潤相匹配。最近的對房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的表述,，是政府工作報告強(qiáng)調(diào)的嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善“抑制”投機(jī),、投資性需求的政策和措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,，促進(jìn)房價合理回歸,。
房價顯然是調(diào)控的目標(biāo)。但既然要房價合理回歸,，而且要回歸到與居民收入相適應(yīng),，那也就是說，房價回歸后還必須穩(wěn)定,。什么樣的房地產(chǎn)的價格可能被穩(wěn)定,，投資性房地產(chǎn)價格可能穩(wěn)定嗎？再清楚不過,，調(diào)控的終極目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性,，未來房地產(chǎn)主要是“消費(fèi)品”而非“投資品”。消費(fèi)品價格和投資品價格是完全不同的形成機(jī)制。消費(fèi)品價格是可以穩(wěn)定的,，投資品價格就不可能穩(wěn)定,。
“居住”需求屬于實(shí)際有效需求，以一套基本住房為效用最大滿足度,，是真正意義上的“剛性”需求,。而且受收入和可支配能力的約束，對價格上漲非常敏感,。價格上漲過高,，購房能力下降，有效需求受到壓抑,，市場呈現(xiàn)供大于求,，房價應(yīng)該有向下調(diào)整的壓力而回歸均衡水平并保持相對穩(wěn)定。居住性市場,，屬于消費(fèi)品市場,，具有消費(fèi)品的效用最大滿足度這一重要特點(diǎn)。一個人吃一碗飯吃飽了,，再有人提供第二碗飯,，邊際效用就開始遞減，同樣的價格就賣不出去,，價格就必須降下來,。這種網(wǎng)狀調(diào)整過程，就形成消費(fèi)品市場的均衡價格,。房地產(chǎn)以居住為主就具備消費(fèi)品的屬性,，效用最大化的約束成立，市場供求關(guān)系定價理論可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的均衡價格,。
以投資為主的房地產(chǎn)市場,，屬于資產(chǎn)類市場，投資需求沒有效用最大化的約束,，投資品的市場價格不可能通過實(shí)際供求決定,。投資是以價格差異為“賺錢”的目標(biāo)，賺錢的“效用”是無限大的,�,！百嶅X需求”不在意價格高，而是在意價格不斷上漲,，價格需求彈性極高,，有推動價格不斷上漲的強(qiáng)烈動機(jī)，從而破壞了價格理論中效用達(dá)到最大滿足度后需求下降的假設(shè),。賺錢需求屬于效用無限大,，不可能出現(xiàn)與這種無限需求達(dá)到均衡的“供給”水平。所以，理論和實(shí)踐都說明,，房地產(chǎn)假如成了是以投資為主的市場,，不可能靠增加供給來調(diào)整價格最后形成穩(wěn)定的均衡價格水平。
特別是在銀行信貸的支持下,，這種無限賺錢需求得到低成本資金,，基本不承擔(dān)風(fēng)險，風(fēng)險由銀行承擔(dān),。在銀行不斷向“賺錢需求”提供的信貸給了價格上漲源源不斷動力的情形下,。如果不斷增加“賺錢需求”的房屋
“供給”，只可能把價格越推越高,。
特別糟糕的是,，如果不把兩類需求市場嚴(yán)格分開，投資性房地產(chǎn)價格的上漲,，會把平均價格拉高,，整體房地產(chǎn)市場價格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房價水平以及房價預(yù)期,，也會變得越來越無法承受,。有報道顯示，在本輪宏觀調(diào)控前,，大城市的平均“月供”水平,，即月收入與房價的比達(dá)76%。就是說,，按照現(xiàn)在的房價和收入水平,，一般城市居民購房，其平均一個月的收入中有76%須用于住房支出,。這個數(shù)字最高達(dá)到85%,。而正常水平通常是40%，最高也不能超過50%�,，F(xiàn)實(shí)中的真實(shí)有效需求,，即首套房的剛性需求階層哪里有這么高的支付能力,？所謂城市化意義上的進(jìn)城農(nóng)民工的居住需求后面的支付能力與房價,，以及將來房價預(yù)期之間的差距，更是無法聯(lián)系起來,。
全世界,，包括發(fā)達(dá)國家，很少有一般人持有多套房產(chǎn)的情況,。美國95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作,。德國房地產(chǎn)市場的管理更嚴(yán)格，大城市很多人都是居住政府提供的租金房。為縮小投機(jī)性行為的獲利空間,，有些國家采取高資本利得稅的方式,。德國更厲害，直接限制房價上漲幅度,，超過規(guī)定嚴(yán)重的會被認(rèn)定為犯罪,。中國目前一部分人過多占有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，而很多人住不起房,，資源使用這樣的極不公平而且變相拉大收入差距,，隱含了經(jīng)濟(jì)和社會的極大不穩(wěn)定。
如果“抑制”投機(jī),、投資需求和房價穩(wěn)定是房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標(biāo),，未來的房地產(chǎn)市場就該是以居住為主的消費(fèi)品市場，這樣,，房地產(chǎn)調(diào)控政策就可能長期化,、制度化。比如繼續(xù)實(shí)施對第二套購房的差別性信貸,，以保證市場滿足一套房的有效需求的約束的假設(shè)成立,，另外，在更大范圍內(nèi)實(shí)施房產(chǎn)稅,，加大房屋持有成本,，遏制投機(jī)、投資活動,。這就能在最大限度上使房地產(chǎn)價格保持相對穩(wěn)定,。
概而言之，對房地產(chǎn)市場未來形勢的判斷,，不能僅考慮價格下降幅度,，還應(yīng)考慮未來價格的穩(wěn)定和最終市場可能是以居住為主的屬性定位。