那就再清楚不過(guò),，調(diào)控的終極目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性,，未來(lái)房地產(chǎn)主要是“消費(fèi)品”而非“投資品”。消費(fèi)品價(jià)格是可以穩(wěn)定的，投資品價(jià)格就不可能穩(wěn)定,。
溫總理在記者會(huì)上表示,，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理位置,，調(diào)控不能放松,，正面回應(yīng)一些利益群體因?yàn)榻诜績(jī)r(jià)下降推動(dòng)政策放松的博弈。對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)降20％、30％還是降50％,，近期各種“猜想”和“預(yù)期”滿(mǎn)天飛,。實(shí)際是在試探房?jī)r(jià)調(diào)控的底線(xiàn)。筆者的理解,，現(xiàn)在各方關(guān)注房?jī)r(jià)下降,，仍是把房地產(chǎn)的未來(lái)作為投資品市場(chǎng)來(lái)定位，這個(gè)思路似與溫總理對(duì)房地產(chǎn)的提問(wèn)的回應(yīng),，與政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控終極目標(biāo)并不一致。房?jī)r(jià)下降是調(diào)控目標(biāo)的一部分,，把房?jī)r(jià)下降水平作為判斷調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的依據(jù),，并以此確定下一步房地產(chǎn)的投資戰(zhàn)略，結(jié)果可能南轅北轍,。
溫總理在記者會(huì)上對(duì)合理房?jī)r(jià)的解釋?zhuān)桥c居民收入相適應(yīng),，房?jī)r(jià)與投入和合理利潤(rùn)相匹配。最近的對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的表述,，是政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)的嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善“抑制”投機(jī),、投資性需求的政策和措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,。
房?jī)r(jià)顯然是調(diào)控的目標(biāo)。但既然要房?jī)r(jià)合理回歸,，而且要回歸到與居民收入相適應(yīng),，那也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)回歸后還必須穩(wěn)定,。什么樣的房地產(chǎn)的價(jià)格可能被穩(wěn)定,，投資性房地產(chǎn)價(jià)格可能穩(wěn)定嗎？再清楚不過(guò),，調(diào)控的終極目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性,，未來(lái)房地產(chǎn)主要是“消費(fèi)品”而非“投資品”,。消費(fèi)品價(jià)格和投資品價(jià)格是完全不同的形成機(jī)制,。消費(fèi)品價(jià)格是可以穩(wěn)定的，投資品價(jià)格就不可能穩(wěn)定,。
“居住”需求屬于實(shí)際有效需求,，以一套基本住房為效用最大滿(mǎn)足度，是真正意義上的“剛性”需求,。而且受收入和可支配能力的約束,，對(duì)價(jià)格上漲非常敏感。價(jià)格上漲過(guò)高,，購(gòu)房能力下降,，有效需求受到壓抑,，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求，房?jī)r(jià)應(yīng)該有向下調(diào)整的壓力而回歸均衡水平并保持相對(duì)穩(wěn)定,。居住性市場(chǎng),，屬于消費(fèi)品市場(chǎng)，具有消費(fèi)品的效用最大滿(mǎn)足度這一重要特點(diǎn),。一個(gè)人吃一碗飯吃飽了,，再有人提供第二碗飯，邊際效用就開(kāi)始遞減,，同樣的價(jià)格就賣(mài)不出去,，價(jià)格就必須降下來(lái)。這種網(wǎng)狀調(diào)整過(guò)程,，就形成消費(fèi)品市場(chǎng)的均衡價(jià)格,。房地產(chǎn)以居住為主就具備消費(fèi)品的屬性，效用最大化的約束成立,，市場(chǎng)供求關(guān)系定價(jià)理論可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的均衡價(jià)格,。
以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，屬于資產(chǎn)類(lèi)市場(chǎng),，投資需求沒(méi)有效用最大化的約束,，投資品的市場(chǎng)價(jià)格不可能通過(guò)實(shí)際供求決定。投資是以?xún)r(jià)格差異為“賺錢(qián)”的目標(biāo),，賺錢(qián)的“效用”是無(wú)限大的,。“賺錢(qián)需求”不在意價(jià)格高,，而是在意價(jià)格不斷上漲,，價(jià)格需求彈性極高，有推動(dòng)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī),，從而破壞了價(jià)格理論中效用達(dá)到最大滿(mǎn)足度后需求下降的假設(shè),。賺錢(qián)需求屬于效用無(wú)限大，不可能出現(xiàn)與這種無(wú)限需求達(dá)到均衡的“供給”水平,。所以,，理論和實(shí)踐都說(shuō)明，房地產(chǎn)假如成了是以投資為主的市場(chǎng),，不可能靠增加供給來(lái)調(diào)整價(jià)格最后形成穩(wěn)定的均衡價(jià)格水平,。
特別是在銀行信貸的支持下，這種無(wú)限賺錢(qián)需求得到低成本資金,，基本不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。在銀行不斷向“賺錢(qián)需求”提供的信貸給了價(jià)格上漲源源不斷動(dòng)力的情形下。如果不斷增加“賺錢(qián)需求”的房屋
“供給”,，只可能把價(jià)格越推越高,。
特別糟糕的是，如果不把兩類(lèi)需求市場(chǎng)嚴(yán)格分開(kāi),，投資性房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,，會(huì)把平均價(jià)格拉高，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲,。一般收入群體的居住性需求所面對(duì)的房?jī)r(jià)水平以及房?jī)r(jià)預(yù)期,，也會(huì)變得越來(lái)越無(wú)法承受。有報(bào)道顯示,，在本輪宏觀調(diào)控前,，大城市的平均“月供”水平，即月收入與房?jī)r(jià)的比達(dá)76%,。就是說(shuō)，按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和收入水平,，一般城市居民購(gòu)房,，其平均一個(gè)月的收入中有76%須用于住房支出。這個(gè)數(shù)字最高達(dá)到85%,。而正常水平通常是40%,，最高也不能超過(guò)50%。現(xiàn)實(shí)中的真實(shí)有效需求,，即首套房的剛性需求階層哪里有這么高的支付能力,？所謂城市化意義上的進(jìn)城農(nóng)民工的居住需求后面的支付能力與房?jī)r(jià)，以及將來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期之間的差距,，更是無(wú)法聯(lián)系起來(lái),。
全世界，包括發(fā)達(dá)國(guó)家,，很少有一般人持有多套房產(chǎn)的情況,。美國(guó)95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理更嚴(yán)格,，大城市很多人都是居住政府提供的租金房,。為縮小投機(jī)性行為的獲利空間，有些國(guó)家采取高資本利得稅的方式,。德國(guó)更厲害,，直接限制房?jī)r(jià)上漲幅度，超過(guò)規(guī)定嚴(yán)重的會(huì)被認(rèn)定為犯罪,。中國(guó)目前一部分人過(guò)多占有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產(chǎn),，而很多人住不起房，資源使用這樣的極不公平而且變相拉大收入差距，隱含了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的極大不穩(wěn)定,。
如果“抑制”投機(jī),、投資需求和房?jī)r(jià)穩(wěn)定是房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標(biāo)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就該是以居住為主的消費(fèi)品市場(chǎng),，這樣,，房地產(chǎn)調(diào)控政策就可能長(zhǎng)期化、制度化,。比如繼續(xù)實(shí)施對(duì)第二套購(gòu)房的差別性信貸,，以保證市場(chǎng)滿(mǎn)足一套房的有效需求的約束的假設(shè)成立，另外,，在更大范圍內(nèi)實(shí)施房產(chǎn)稅,，加大房屋持有成本，遏制投機(jī),、投資活動(dòng),。這就能在最大限度上使房地產(chǎn)價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定。
概而言之,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)形勢(shì)的判斷,，不能僅考慮價(jià)格下降幅度，還應(yīng)考慮未來(lái)價(jià)格的穩(wěn)定和最終市場(chǎng)可能是以居住為主的屬性定位,。