在一波強(qiáng)勁的大牛市之后，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷連續(xù)五年的調(diào)整,。美國(guó)房?jī)r(jià)從峰值下跌了三分之一,，新房庫(kù)存與現(xiàn)房庫(kù)存都降到戰(zhàn)后最低水平，影響購(gòu)房成本的按揭利率水平也處于歷史最低,。當(dāng)前,，這些因素都有利于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。然而,，這并不意味著美國(guó)房地產(chǎn)即將迎來(lái)繁榮,。
房屋可負(fù)擔(dān)性的改善并不等于更多的人將會(huì)購(gòu)買房屋。與前些年銀行發(fā)放抵押貸款極為寬松的條件相比,，現(xiàn)在銀行普遍收緊了貸款條件,，首付比例也普遍提升到了20%以上。這在很大程度上抵消了可負(fù)擔(dān)性改善的正面效果,。另外,，止贖房仍舊未能消化完畢，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將施加持續(xù)壓力,。
更重要的是,，除了這些表面因素，需要理解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身內(nèi)在運(yùn)行邏輯,。房地產(chǎn)作為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分,，既有消費(fèi)屬性又有資本品屬性，其狀況綜合地反映了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的壓力與動(dòng)力,。
為了把房地產(chǎn)放在整體經(jīng)濟(jì)中研究,，筆者收集了1965年至今的美國(guó)房地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)，并量化分析房地產(chǎn)新房開(kāi)工量及房地產(chǎn)價(jià)格的方向性趨勢(shì)與各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的方向性走勢(shì)之間的關(guān)系,。分析發(fā)現(xiàn),，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)嵌于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)工量與價(jià)格遵循不同的動(dòng)力學(xué)原則,。
分析顯示,，新房開(kāi)工量的主要影響因素包括國(guó)債存量增速、長(zhǎng)期利率,、就業(yè)增速與美元匯率等,。較低的利率以及強(qiáng)勢(shì)美元對(duì)于新房開(kāi)工量在低位企穩(wěn)起到了關(guān)鍵作用。過(guò)去兩年，奧巴馬政府大舉舉債支出,，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到了支持性作用,。然而，隨著白宮數(shù)次迫近國(guó)債上限,，美國(guó)政府開(kāi)支瘋狂上揚(yáng)的局面注定無(wú)法持久,。事實(shí)上，國(guó)債存量增速早在2009年即已筑頂,，目前在持續(xù)下滑中,。按照筆者分析，國(guó)債存量增速將持續(xù)下滑,，未來(lái)兩年平均增速約為6.6%,，高于未來(lái)GDP名義增速，但低于8.3%的歷史平均水平,。該指標(biāo)下滑將持續(xù)施壓房地產(chǎn),。
同時(shí)，就業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)疲弱也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng),。事實(shí)上,，就業(yè)增速在前幾個(gè)月創(chuàng)出本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最高速度之后開(kāi)始下滑，該指標(biāo)未來(lái)可能持續(xù)走弱,。
如此,，房地產(chǎn)開(kāi)工量在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)很可能無(wú)法大幅回升。筆者預(yù)測(cè),，該指標(biāo)很可能維持在70萬(wàn)套以下水平,。這一水平不僅遠(yuǎn)低于160萬(wàn)套的新家庭形成數(shù)，也遠(yuǎn)低于2006年最高峰時(shí)210萬(wàn)套的新房開(kāi)工量,。從長(zhǎng)期圖上看,，這一水平位于二戰(zhàn)后的最低水平，難言“繁榮”,。
更加黯淡的是房?jī)r(jià)前景,。依據(jù)類似的分析模型，筆者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素不同于新房開(kāi)工量,，主要受到國(guó)際貿(mào)易,、美元匯率,、股市估值水平,、利率風(fēng)險(xiǎn)溢水等因素的影響。房地產(chǎn)為可被投資的一種資產(chǎn),，受到家庭與企業(yè)投資組合配置變更的影響,。很自然地，強(qiáng)勢(shì)美元與股市估值上揚(yáng)都有利于房地產(chǎn)價(jià)格。不過(guò),，鑒于美元以及股市估值上揚(yáng)空間有限,，其正面影響很可能無(wú)法抵消來(lái)自貿(mào)易逆差收窄、利率風(fēng)險(xiǎn)溢水高企的負(fù)面影響,。
貿(mào)易逆差擴(kuò)張時(shí),，大量國(guó)際資金流入美國(guó)，有利于推升美國(guó)房?jī)r(jià),。而目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)再平衡過(guò)程中,，典型的體現(xiàn)是貿(mào)易逆差的大幅收窄。從2006年美國(guó)貿(mào)易逆差為7000億美元,，到2011年已經(jīng)收窄到4700億美元,。未來(lái)隨著去杠桿化進(jìn)程持續(xù)，貿(mào)易逆差有可能繼續(xù)收窄,。
同時(shí),，信用風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)明確的負(fù)向關(guān)系。2008年金融危機(jī)的一大遺產(chǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)溢水居高不下,。歷史上,，該指標(biāo)的平均水平約為2%，在危機(jī)期間上升至3%附近,。而2008年金融危機(jī)期間,，信用風(fēng)險(xiǎn)溢水飆升至6%以上，唯一可比的時(shí)期是上世紀(jì)30年代大蕭條,。2009年之后美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,，該指標(biāo)卻拒絕下滑，目前仍舊停留在3%附近,，也就是歷史上經(jīng)濟(jì)衰退的平均水平,。在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，該指標(biāo)仍舊停留于此,，這將持續(xù)施壓房地產(chǎn)價(jià)格,。
從以上量化分析得到的結(jié)論是，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍有小幅下滑空間,，在未來(lái)一兩年內(nèi)難以大幅反彈,。綜合而言，美國(guó)房地產(chǎn)在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)難以給美國(guó)經(jīng)濟(jì)以正面推動(dòng),。按照美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家平均預(yù)測(cè),，美國(guó)經(jīng)濟(jì)2012年可望增長(zhǎng)2.3%，2013年可望增長(zhǎng)2.7%,。這一樂(lè)觀預(yù)期與上述對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析并不吻合,，按照筆者預(yù)測(cè)，今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速可能低于去年（約1.3%），而2013年不排除美國(guó)經(jīng)濟(jì)再次陷入負(fù)增長(zhǎng)的可能,。