無論是從今年的政府工作報(bào)告來看，還是從一些高層領(lǐng)導(dǎo)人的講話來看,，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)十分清晰,，調(diào)控的態(tài)度十分堅(jiān)決。中國的房地產(chǎn)市場就得轉(zhuǎn)型到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場來。既然中國住房市場在性質(zhì)上發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,，那么鼓勵(lì)居民住房消費(fèi),，既可改善居民的基本居住條件，增加他們的居住福利,，也是中國未來城市化進(jìn)程中推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力,。所以，如何通過各種優(yōu)惠政策讓有首套住房需求的居民進(jìn)入市場也就順理成章了,。不過,，無論是通過信貸優(yōu)惠或利率優(yōu)惠，還是通過稅收優(yōu)惠來鼓勵(lì)購買首套住房居民進(jìn)入這個(gè)市場,，必須有幾個(gè)前提條件,。
一是住房市場性質(zhì)必須發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。在住房投資與消費(fèi)沒有區(qū)分的市場,，由于投資炒作者出價(jià)水平永遠(yuǎn)高于住房消費(fèi)者,，最終的結(jié)果一定是只剩下投機(jī)炒作者而消費(fèi)者基本被擠出，從而使市場成了一個(gè)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場,。如果目前的住房市場沒有轉(zhuǎn)型,，住房市場價(jià)格沒有回歸到合理水平，政府鼓勵(lì)首套住房的需求者進(jìn)入市場,，此時(shí)進(jìn)入市場的住房消費(fèi)者很可能成為巨大房地產(chǎn)泡沫最后一個(gè)“接棒者”,。
二是要讓住房交易無利可圖。當(dāng)前所提出的各種鼓勵(lì)首套住房購買方案,，都是建立在一個(gè)假定基礎(chǔ)上,，即個(gè)人購買首套住房只是會(huì)消費(fèi)而不可投資。但實(shí)際上這個(gè)假定是不成立的,。如果沒有事中及事后的限制,，購買第一套住房同樣可用作投資，只不過,，其投資融資杠桿小一些而已,。美國95%以上居民只是持有一套住房，很少人是持有兩套以上住房的,。但是2008年美國次貸危機(jī)同樣是購買第一套住房者過度信貸所引起的惡果,。所以，要讓購買第一套住房的居民把住房只作消費(fèi)之用,，必須采取嚴(yán)格的事中及事后限制的稅收制度,。政府可以用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)居民購買第一套住房，一旦這些利用優(yōu)惠政策購買的住房改為交易之用,，那么就得用重稅,，如住房交易稅,，擠壓其投資利潤。只有住房交易無利可圖,，政府用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)第一套住房購買者進(jìn)入市場才有意義,。
三是利率優(yōu)惠政策不僅要考慮購買住房的貸款人的利益，也得考慮銀行存款人的利益,，政府不可把這種利率優(yōu)惠成了存款人利益向貸款人利益轉(zhuǎn)移機(jī)制,。這種利益關(guān)系也要平衡。
總之,，完善居民購買首套自住普通商品住房的貸款優(yōu)惠政策沒有什么不可,，但必須建立上述幾個(gè)前提之上。