見到近月來美國樓市出現(xiàn)的建筑開工量回暖等“春芽”,，有人迫不及待地宣告,，美國樓市的春天已到。但打開大華府地區(qū)上千個新樓盤的廣告合集冊,，滿眼盡是“登記看房可抽獎中iPhone手機”,、“買樓送娛樂房”、“買房送浴缸”之類的廣告,，你會覺得上述判斷過于樂觀,。事實上，大華府和美國很多城市的房租仍在節(jié)節(jié)上漲,，今年美國樓市很可能是一個“房東之年”,。
最近筆者已有幾位朋友從高房租地段搬家到房租較便宜的偏遠地段，租金上漲已對部分想要住在黃金地段的民眾產生“擠出”效應,。以大華府區(qū)為例,，2010年平均房租上漲7.8%，在新房源不斷入市的浪潮下,，大華府區(qū)平均房租漲幅去年才回落至2.1%,。
在金融危機和前一輪經濟衰退中，受沖擊最大的是那些工作經驗不足的年輕人,，20歲以下低學歷群體的失業(yè)率是全美國平均失業(yè)率的近三倍,，大學畢業(yè)生失去了從校門到就業(yè)崗位的保險箱，使得相當多年輕人推遲了買房和成家的計劃,；作為金融危機的后遺癥,，房地產止贖風波尚未止息，近年來每年約200萬家庭因還貸壓力而失去原有房屋,，其中的相當一部分人也涌入租房市場,。較好的盈利前景使得公寓樓受青睞，“看不見的手”推動更多市場資源從小建筑企業(yè)蓋獨棟樓房的腳手架向大建筑公司的吊機轉移,。
近月來,，美國建筑開工出現(xiàn)止跌企穩(wěn)跡象，但在這現(xiàn)象背后,，出現(xiàn)了公寓樓開工漲,、總建筑開工就漲,，公寓樓開工跌、總建筑開工就跌的新規(guī)律,。以今年1月的最新數(shù)據(jù)為例,，獨棟樓房的建筑開支額比一年前增加5.5%，公寓樓的建筑開支額則同比猛增20%,。盡管公寓樓建筑開支額僅有獨棟樓房的約15%,，“火柴盒”公寓已成為拉動開工的新主力軍。研究美國房地產和金融市場的泰斗級人物,、沃頓商學院教授蘇珊·沃徹爾甚至開始擔心,，美國可能已經出現(xiàn)公寓樓“泡沫”。
觀察對美國民眾消費信心至關重要的房地產業(yè)走勢,，不能一葉障目,，盡管各類月度數(shù)據(jù)會有凌亂的波動，但美國樓市目前還是有四條較清晰的主線：
首先,，樓市的成交量不活躍,，造成美國的住房擁有率持續(xù)下跌，美國民眾的住房擁有率在2004年達到69%的歷史高位,，此后一直穩(wěn)步下滑,，次貸危機后呈加速下探態(tài)勢，到了2011年末,，已經降至66%,；美聯(lián)儲的量化寬松并不等同于銀行的放貸積極性提升，更嚴格的信貸標準將繼續(xù)成為制約住房擁有率提高的阻力,，沃徹爾等專家認為,，美國的住房擁有率降至德國等國約50%的水平也并非不可能,。
其次,，沒有成交量支撐的房價難以上揚，截至今年1月份,，美國房價已經連續(xù)六個月下跌,。
第三，在市場處于微弱復蘇的過程中,，住宅建筑商的熱度出現(xiàn)溫差：一方面,，自從2009年以來，美國每年建成的獨棟新房不足50萬套,，而在金融危機前的15年間,，該指標從未低于過100萬套；另一方面,，截至去年第四季度,，全國住宅建筑商協(xié)會公布的公寓樓建筑信心指數(shù)連漲六個季度,，增至2005年第四季度以來的新高。
最后,，當很多民眾等待“更美好”明天的前景時,，無房者選擇租房，有房者不選擇換購新房而是對舊房重新裝修,，就成為明智和時髦的選擇,，出租樓房的房東話語權增大。
各方對美國樓市的復蘇軌跡見仁見智,。鑒于美國失業(yè)率等經濟晴雨表持續(xù)改善,，沃徹爾認為美國經濟的基本面在修復，樓市的“春芽”已現(xiàn),。與沃徹爾合作多年的喬治敦大學教授亞當·列維京的判斷則要保守的多,，他認為“春芽”說站不住腳，過高的期待將引致新的失望,。
不過,，在四條主線延續(xù)的背景下，有一點是明確的：今年華府和很多美國城市將再度迎來“房東之年”,。在次貸危機發(fā)生前的全民買房時代,，美國田納西州的一個房東為了吸引租客，許諾給“貴人”去巴哈馬旅行的大禮包,。據(jù)業(yè)界統(tǒng)計,，2010年第一季度，美國有53%的公寓提供各種形式的出租優(yōu)惠,；但到了去年第四季度,，提供租房優(yōu)惠的比重已顯著降至約25%；目前熱門地段的房東已習慣了坐地起價,，提供巴哈馬之旅顯然不再是這個年頭需要動用的推銷技巧,。