美國高盛集團(tuán)總裁奧尼爾曾在倫敦《金融時報》撰文，認(rèn)為2012年世界經(jīng)濟(jì)風(fēng)險在于中國經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)軟著陸。國際上對中國經(jīng)濟(jì)稍有了解者肯定對關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫的爭論有印象,。
我們將中日兩國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相似時期的現(xiàn)象進(jìn)行比較，力圖得出有意義的結(jié)論。
據(jù)了解經(jīng)濟(jì)高速增長時期日本的房地產(chǎn)價格也是飛漲,。據(jù)日本1965年出版的《建設(shè)白書》統(tǒng)計,，以1955年為基數(shù)
100計算，到了1964年日本全國市街地價價格指數(shù)為726,，即這一時期日本全國地價漲了6．26倍,，同期日本全國批發(fā)物價累計僅漲3．6％。如果考慮到以日本東京,、大阪為代表的一線大城市情況,，其地價漲幅肯定更加驚人，粗略估計遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今天我國北京,、上海等一線大城市近五年的上漲水平,。但當(dāng)時卻沒有人提出日本房地產(chǎn)存在泡沫。因?yàn)楫?dāng)時日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長,，人們收入也同步大幅增加,，消化了房地產(chǎn)價格上漲的影響。
據(jù)日本政府統(tǒng)計,，1955年—1960年日本經(jīng)濟(jì)年均實(shí)際增長9．7％,，1960年—1970年日本經(jīng)濟(jì)年均實(shí)際增長11．6％，上個世紀(jì)六十年代日本國民也實(shí)現(xiàn)了收入倍增計劃,。日本經(jīng)濟(jì)從1951年至1973年是高速增長年份,，前后持續(xù)22年。而我國經(jīng)濟(jì)從1978年至今已經(jīng)持續(xù)高速增長33年,，這一時期國民收入也實(shí)現(xiàn)了多倍增長,。對比日本情況，我國國民有可能消化房價上漲的影響,，初步分析我國房地產(chǎn)應(yīng)該基本不存在泡沫,，至少應(yīng)該不存在全國性泡沫。現(xiàn)實(shí)情況是,，從2000年起我國大量建設(shè)住宅,，各地房價上漲起步年份不同,，上漲速度時快時慢，2005年以后確實(shí)存在上漲過快現(xiàn)象,。
首先,，我國還沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場。我國各地房地產(chǎn)上漲時間,、速度,、幅度的不同，以及人口居住不能實(shí)現(xiàn)自由流動等事實(shí),，說明我國還沒有實(shí)現(xiàn)全國性統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場,，更談不上全國性房地產(chǎn)泡沫化，因此與美日歐等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象不可同日而語,。
其次,，我國是從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體。計劃經(jīng)濟(jì)的典型問題就是供應(yīng)短缺,，上世紀(jì)八十年代鋼材漲價,、九十年代彩電漲價是否存在泡沫？顯然這是商品或要素進(jìn)入市場初期由于供應(yīng)不足造成的價格飛漲,，不是泡沫,。同樣，我國房地產(chǎn)改革從1998年起步,，住宅商品化不過才經(jīng)歷12年短暫的歷史階段,，土地要素價格也是隨著房產(chǎn)開始進(jìn)入市場，初期階段也必然會像八十年代鋼材,、九十年代彩電一樣價格飛漲,。發(fā)達(dá)國家的土地、房產(chǎn)進(jìn)入市場已經(jīng)有幾百年歷史,，比初期價格上漲數(shù)以百倍計,，我們幾曾見過發(fā)達(dá)國家把經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期階段緊缺商品價格上漲稱之為泡沫？即便現(xiàn)在高科技新產(chǎn)品上市初期也是達(dá)到很高的價格水平,，只有市場供應(yīng)充足時才出現(xiàn)回落,。
其三，中日一線城市人口數(shù)量對比,。我國北京,、上海常住人口是東京的兩倍以上，但東京高速發(fā)展時期集中了日本全國人口的10％,，北京,、上海到目前為止各自集中的人口占全國2％多，還存在大量人口等候進(jìn)入,，這形成房地產(chǎn)漲價的強(qiáng)烈勢能,，表明市場上有極大的現(xiàn)實(shí)需求,。在有現(xiàn)實(shí)需求情況下，市場價格話語權(quán)掌握在供應(yīng)方手里,，這是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律,。日本東京地價遠(yuǎn)高于其他地方，所以,，我國北京,、上海等大城市房價上漲過快、高出其他地方也是必然趨勢,，且考慮到我國一線大城市的戶口制約,，人口集中化發(fā)展趨勢還將支撐北京、上海等地的房地產(chǎn)價格上漲,。
最后,，從購買力角度分析。高房價有高收入者購買力支撐,，他們大多不需要貸款，或者是償債能力極強(qiáng),，因而向高收入消費(fèi)者供應(yīng)高價房,，這不是泡沫，而是現(xiàn)實(shí)市場高檔化分化發(fā)展的真實(shí)反映,。我們需要區(qū)別對待收入的差距與房地產(chǎn)高中低結(jié)構(gòu)分化發(fā)展是市場供需決定的事實(shí),，高收入者購買高價房如果可以實(shí)現(xiàn)供需平衡，就不是泡沫,�,！�
既然不存在房地產(chǎn)泡沫，如何理解我國政府一再采取措施調(diào)控房價,？我認(rèn)為,，在某個時間段，例如2009年至2010年上半年,，我國房價上漲確實(shí)過快,，存在高房價、缺少對應(yīng)高品質(zhì)房地產(chǎn),、高價房供應(yīng)偏多等問題,，其帶來的市場風(fēng)險、負(fù)面效果已經(jīng)足以讓人聯(lián)想到美國,、日本房地產(chǎn)泡沫的危機(jī),，所以，我國政府由初期提出防止“房地產(chǎn)價格過快上漲”,、“抑制過快上漲”,，到后期才逐步加碼至目前的嚴(yán)厲水平,。換句話說，政府有能力控制房價上漲,，政府可以視經(jīng)濟(jì)實(shí)際增長水平高低進(jìn)行適時調(diào)整,，可以打壓也可以適當(dāng)放緩打壓力度，達(dá)到調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)增長處于適當(dāng)水平的目的,。至此,，已經(jīng)不需要解釋我國經(jīng)濟(jì)2012年不會硬著陸的原因了，因?yàn)檎莆沼小皽囟日{(diào)控器”,。此外房地產(chǎn)價格飛漲還會導(dǎo)致貧富差距拉大,，從穩(wěn)定的政治需要出發(fā)，適當(dāng)控制房價過快上漲和增加保障房供應(yīng)是雙管齊下解決問題的重要舉措,。