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房地產(chǎn)調(diào)控進入了深水區(qū),，這正是考驗政府的勇氣和決心的時候,。
筆者以為，在中國工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進程尚未結(jié)束之前，房地產(chǎn)價格上漲的潛在壓力較大,，因此,，必須將保持房地產(chǎn)價格的基本穩(wěn)定上升到國家中長期戰(zhàn)略的高度，建立起具有中國特色的政府主導,、市場競爭相結(jié)合的房地產(chǎn)市場體系,，而不僅只是相機調(diào)控，以從根本上消除國人對房地產(chǎn)價格只漲不跌的心理預期,。
改革開放前,，我國城鎮(zhèn)居民住房實行國家供給制，農(nóng)村居民則由于人口遷移限制而棲息在鄉(xiāng)村中,，城鄉(xiāng)居民在較低的水平上“安居”,。改革開放后，政府逐步取消了住房供給制度,，同時隨著工業(yè)化進程的逐漸推進,，出現(xiàn)了人口的世紀大遷移，在經(jīng)濟全球化浪潮的催化下,，數(shù)量巨大,、持續(xù)旺盛的住房需求成為推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。經(jīng)濟快速增長帶來的財富效應反過來又激發(fā)了住房需求,，再加上房地產(chǎn)業(yè)本身具有金融屬性,，投機性較強，形成了房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)化進程,、城鎮(zhèn)化進程的相互激蕩,。
正如對于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化速度推進之快，經(jīng)濟發(fā)展之速,，國人始料未及一樣，房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲,，也大大超乎了國人的想象,。人們總是帶著某種臆想或以西方成熟市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)市場作為鏡像來揣度中國房地產(chǎn)市場，認為中國的房地產(chǎn)價格會自動調(diào)整,，回歸到合理水平,。因此，政府總是以相機調(diào)控的方式微調(diào),，期望矯正市場的失靈,。但政府的每一次調(diào)控帶來的都是房地產(chǎn)價格的報復性上漲。這就涉及中國房地產(chǎn)市場普遍性與特殊性的問題,，對此作些理性分析,，將有助于廓清房地產(chǎn)業(yè)長遠健康發(fā)展之大計。
從普遍性來看，房地產(chǎn)首先是商品,，須遵循市場經(jīng)濟的一般價值規(guī)律,，供求關(guān)系決定房地產(chǎn)價格的趨勢。在充分競爭的市場中,，房地產(chǎn)價格會因競爭而回歸合理水平,，無需政府過多干預，只需微調(diào)來矯正市場失靈,。但是,，房地產(chǎn)并不是完全競爭性商品，具有部分公共性屬性,，與此相適應,，其供給也就不能不是市場競爭性供給與國家公共性供給相結(jié)合。
從特殊性來看,，中國還處于工業(yè)化和城市化初始階段,，中國的工業(yè)化進程起步于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，計劃生育政策又在一定程度上導致了城鎮(zhèn)勞動力供給不足,，這一缺口正好由農(nóng)村剩余勞動力來填補,，從而開啟了農(nóng)民涌入城鎮(zhèn)的大幕，其數(shù)量之大,，范圍之廣,，古今中外，絕無僅有,。在旺盛的需求下,，供給相對稀缺，這就自然而然推升了土地價格,。在中國,，土地是國有的，地方政府在政績考核面前,，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營土地比起經(jīng)營其他實業(yè)來得更為實惠,，既改變了城市面貌，又獲得了高額的土地出讓收益,，可謂一舉雙得,。因此，地方政府對城市開發(fā)樂此不疲,，形成了土地財政,。同時，中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速推進之日,，正是世界歷史上經(jīng)濟金融自由化浪潮最為風行之時,，中國開始全面融入國際社會,。美元貶值帶來的國際原材料價格上漲輸入國內(nèi)，推升了房地產(chǎn)的成本價格,。中國房地產(chǎn)的特殊性恐怕在世界房地產(chǎn)發(fā)展史上也很難找到相似的案例,。
這就產(chǎn)生了一個悖論：一方面，如果政府只是微調(diào),，任由市場主導,，中國房地產(chǎn)價格還將不斷上漲。按照西方國家農(nóng)業(yè)人口占全部人口3%左右比例計算,，中國還有龐大的人口轉(zhuǎn)移空間,，這將形成巨大的房地產(chǎn)潛在需求，中國的房地產(chǎn)價格還存在較強的上漲沖動,。另一方面,，如果加大宏觀調(diào)控力度出現(xiàn)房地產(chǎn)價格大幅下跌，不僅會帶來相關(guān)行業(yè)的風險和蕭條,，地方財政也會再度出現(xiàn)困難,。而被壓抑的需求總有迸發(fā)的時候，一旦迸發(fā)必將造成調(diào)控結(jié)果的付諸東流,。
更令人擔憂的是,，大量國際熱錢蠢蠢欲動，伺機覬覦中國房地產(chǎn)市場,，日本,、東南亞以及拉美等國由于地產(chǎn)泡沫破裂導致的金融危機的教訓，始終是我們揮之不去的夢魘,，國際熱錢沖擊中國房地產(chǎn)業(yè)的可能性始終存在,。因此，必須高度重視從國家層面整體規(guī)劃,，建立具有中國特色的房地產(chǎn)市場體系,。
具體說來，筆者以為,，政府應從立法,、整體規(guī)劃、籌融資,、建設、銷售,、回收等方面入手,，建立起一整套基本住房體系，而不僅只局限于保障房體系,，形成合理的價格體系,，滿足大多數(shù)人的住房需求。為此，宜設立國家層面的住房金融局,，統(tǒng)一規(guī)劃,、監(jiān)督、管理基本住房市場,，各地設立獨立于當?shù)卣淖≌O(jiān)督管理直屬分支機構(gòu),，監(jiān)督管理基本住房的建設、質(zhì)量,、銷售,、回收；設立專業(yè)的住宅儲蓄銀行,，專司基本住房的籌融資業(yè)務,；現(xiàn)有的國有房地產(chǎn)開發(fā)公司從競爭性市場退出，專司基本住房的開發(fā)和建設,。
在市場競爭層面,，鼓勵民營房地產(chǎn)公司的整合，提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力,、技術(shù)水平與服務能力,，切實降低房地產(chǎn)價格；對高端房地產(chǎn)征收特別稅,，以補充地方財政之不足,。
中國的特殊國情決定了我們應有中國特色的房地產(chǎn)體系，不可一味照搬西方,，待中國城鎮(zhèn)化進程逐步完成后,，以政府為主導的機制逐步退出，讓位于以市場競爭為主導,、政府調(diào)控為輔的房地產(chǎn)市場體系,。
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